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建築基準法違反、実は私も気づかぬうちに?違反するとどうなる?

137 views 2017.1.13
建築基準法違反、実は私も気づかぬうちに?違反するとどうなる?
世の中には、意外と違法建築は多いものです。建築確認申請などをしていない建物は建築基準法違反になりますし、購入を検討している物件が実は違法建築だった…ということもあります。

それだけではなく、正しく建てたはずの自分の物件が今の法律に沿わないものになっている、ということもありえます。

どのような場合に法律違反となるのか、なっていた場合どうなるのか?を解説します。
目次

1.検査済証があって初めて、建築基準法に則って建てられた建物といえる

2.虚偽の申請は悪質。ペナルティは罰金、懲役、建物の取り壊し…

3.既存不適格は、適法ではないが違法ともいえない。割安投資の可能性も

4.まとめ

1.検査済証があって初めて、建築基準法に則って建てられた建物といえる

容積率、建ぺい率、日影規制、接道義務…建物を建てる際に守るべきルールの多くは、建築基準法によって決められています。建物の内部構造や周りの敷地との配置、その地域に建てていい建物の種類などに一定の規制を設けることで、火災や衛生上の問題が発生しにくい街づくりを促します。それによって、国民の健康や財産を守るのが目的となっています。

建物が建築基準法に従って建てられているかどうかは、建築確認という手続きをすることによって審査されます。建築確認申請は、着工する前に、役所(または委託された民間業者)に図面などの必要書類を提出することによって行います。最終的に建築確認の責任を負う人を、建築主事といいます。建築確認申請は、新築の時だけでなく、一定以上の規模の増築や大規模修繕、用途(店舗、住居など)を変更する時にも必要です。

申請どおりに正しく施工されているかどうか、工事完了後に役所(委託業者)が現物を確認に来ることを、完了検査といいます。完了検査が終わると検査済証がもらえます。完了検査をしてもらうためには、完了検査申請をする必要があります。建築確認と完了検査を経て検査済証があって初めて、適法に建てられた建物ということができるのです。

違法建築となるパターンには、次の4つがあります。
①そもそも建築確認申請、完了検査申請をしていない
②建築確認申請で嘘をついた
③建築確認は無事済んだが、施工段階で変更があった
④完了検査を無事に済ませたが、その後に法令が変わって、結果的に現行法に沿わない状態になっている。

2.虚偽の申請は悪質。ペナルティは罰金、懲役、建物の取り壊し…

①②の建築確認申請をしていない、していても嘘の図面などを使った場合は、最高で懲役1年、罰金100万円を課せられる可能性があります。確信犯ですので罰則は重いものとなっています。物件所有者と建築士の双方とも対象になります。

③のように予定が変更になった場合、法に触れないような変更なら問題はありませんが、その結果容積率がオーバーするなど、建築基準法を守れていない場合は、検査済証をもらうことができません。違法となっている部分は追加工事で直すように求められます。

これらの違法建築が発覚すると、行政から是正するように指導が入ることがあります。建築確認申請をすれば済むものから、建物の取り壊し、工事の中止まで、違反の状態や危険度によってさまざまな指導が入ります。これに従わないと、懲役刑や罰金が課されることになります。

自分が悪意を持って建物を建てた場合以外でも、購入した物件が違法建築ということもあります。実は検査済証がない建物はかなりの数があり、国土交通省も対策に乗り出しているほどです。

検査済証が無い場合は、建物自体が違反建築でなければ、ただちに問題となる可能性は低いです。ただし、物件を担保にローンを組むことが困難になったり、建物を売却しようとしても安い値段でないと売れない場合があります。中古物件購入の際には、検査済証があるかどうかが、失敗しないためのポイントの一つになります。

3.既存不適格は、適法ではないが違法ともいえない。割安投資の可能性も

ところで建築基準法は何度も改正されていますし、用途地域が変更されることもあります。建築当初は適法に建てられた物件も、このような変更によって、現行法にそぐわない状態になっていることがあります。これは既存不適格といって、違法建築とは区別されます。容積率オーバーや接道義務を満たしていないものなどがあります。いつの間にか所有物件が既存不適格になることもありえますし、購入を検討している物件がこれに当てはまる場合もあります。

違法ではないので、よほど危険な状態になっていない限り、すぐに取り壊しや変更工事が必要とされることはありません。ただし、建物を取り壊して建て替えをする場合、同じ規模の建物を建てることはできません。建物を建てることすらできない場合もあります。そのため、築数十年の木造建築をリフォームして住み続けている人も少なからずいます。

既存不適格物件を購入する際に気をつけたいのは、ローンが組めない場合があることです。金融機関によりますが、既存不適格物件というだけで門前払いということもありますし、1割程度の頭金があれば可能という場合もあります。

再建築やローンの問題がある分、既存不適格物件の価格は周辺の相場に比べて低くなります。うまく利用すれば、人気エリアで高利回り物件を獲得することができるかもしれません。

4.まとめ

・検査済証は、建築基準法に沿って建てられた建物である証。ない場合、融資や希望価格での売却が困難になることもある。
・建築確認、完了検査を正しく行わないと、行政による指導が入る。従わないと、懲役刑の可能性もある。
・工事完了後に建築基準法の改正などがあり、結果的に今の建築基準法令に沿っていない状態になることがある。
ただちに違法となるわけではないが、それなりにリスクがあり、その分、割安投資となることもある。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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