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不動産投資において設定すべき目標【現役サラリーマン大家が語る!Vol.14】

237 views 2017.1.24
不動産投資において設定すべき目標【現役サラリーマン大家が語る!Vol.14】
書店で並んでいる不動産投資関連書籍の書籍名を見ると資産○億円というのをウリにして本を出版されている方をよく見かけます。

しかし、仮に資産数億円所有していても月々のキャッシュフローはトントンなんてこともあるのが不動産投資です。そこで、本日は不動産投資において設定すべき数値目標についてお伝えしたいと思います。
目次

1.資産金額や物件数はゴールではない

2.毎月毎月が勝負

3.考えるべきは手残りキャッシュフローの金額

1.資産金額や物件数はゴールではない

不動産投資においてもある程度の目標を立てることは、モチベーションを保つという意味で必要なことです。

しかし、不動産投資では不動産の市況や融資の状況によって左右される部分もあるので、通常の目標と異なり厳密にいつまでに達成するという目標にはしない方が良いと個人的には考えています。

そうでないと、時期を明確に決めているからと言って、勝負すべき市況ではないのに無理やり勝負に出るなんて方もたまにお聞きするので、時期に関しては厳密に定める必要はないと個人的には思います。

では、不動産投資を始める前にどういった数値を目標として設定すべきなのでしょうか?

少なくとも、所有している資産の金額や数ではないと私は考えています。
というのも、資産金額が1億円以下でも、利回りが非常に高い物件を運用していてそれなりにキャッシュフローを得ている人もいれば、逆に、資産金額が1億円以上であっても、物件の利回りが低く、ローンの金利が高いためそこまで手元にお金が残らないという人もいます。

資産の金額や数を目標値にしてしまうと、物件さえ購入できれば、その物件のクオリティーはそこまで意識することなく、また、融資の条件もそこまで意識する必要がないのです。

そういった意味で資産の金額を目標にすることは不動産投資家として考えるべきことを放棄することになるので、私はお勧めしていません。

2.毎月毎月が勝負

毎月毎月が勝負
不動産投資は融資の期間だけ考えると非常に長いビジネスだと思うかもしれません。
しかし、絶対に言えることは毎月毎月のキャッシュフローがプラスであれば、不動産投資に起因した自己破産は発生しません。

そういう意味で、毎月毎月のキャッシュフローが考えるべき数値と言えます。

とは言いながらも、満室経営をしていると勝負という感じで気を張っているわけでもないのですが、どんなに長期的な計画を立てようと、毎月毎月のキャッシュフローを最大化するというのが基本的な考え方だと私は認識しています。

3.考えるべきは手残りキャッシュフローの金額

では、最終的なキャッシュフローというのはどういった算式によって算出されるのでしょうか?

最終手残りキャッシュフロー = 家賃収入 - ローン返済額 - 管理費・修繕費 - 固定資産税・都市計画税 - その他支出

上記のように数式で表すと単純明快なのですが、この最終手残りキャッシュフローを最大化するためには様々な工夫の余地があります。

まず分かりやすいのが、家賃収入です。
部屋の内装を変え、家賃をアップさせたり、最初の1か月をフリーレントにすることによってその後の家賃をアップする方法等々、家賃アップの手段は複数あります。

そして、ローン返済額。簡潔に言えば、ローン返済額を減らすためには、ローンの期間をできる限り長くとり、金利をできる限り低くすることが求められます。

管理費・修繕費も交渉によって減額することは可能です。
業者によってクオリティーも異なりますし、コストも様々です。
最初からすべての業者の特質や仕事のクオリティーを知ることは難しいのでトライ&エラーの中でベストな業者を探していく過程が必要になっていきます。

固定資産税・都市計画税は自分自身で操作できないので、これは通知金額を粛々と支払うということになります。

このように最終手残りキャッシュフローを最大化するためには、不動産経営の根幹と言えるべきことをすべて考えなければいけません。

不動産投資における目標というのは最終的には人生を豊かにするというところは皆さん同じだと思います。豊かにするためには何が必要か?と考えた時に、やはり一番大事なのは、最終的に自分の手元にいくらお金が残るのか?ということではないでしょうか?

この部分を見失い、資産金額や所有物件数を自慢したり、融資の金額を自慢したりしないようご注意下さい。
中林 準

ライター中林 準

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