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さあ!いよいよ物件探し!自分に合った物件を見つけよう

オススメ 初心者向け
387 views 2017.1.16
さあ!いよいよ物件探し!自分に合った物件を見つけよう
不動産投資関連のセミナーにも行ったし、本もたくさん読んだし、準備は万全!!
さあ、いよいよ実際に物件を探してみよう!となった時に事前に知っておいた方が良いことがあります。

これを知らずに物件探しをはじめてしまっては、後々その時間が「無駄になってしまったー!」なんてことになりかねません。
せっかく「これだ!」と思う物件を見つけたのに融資が組めず購入できないケースがあるのです。まずは、ご自身の属性からどんな物件なら購入可能なのか?どんな物件なら融資がおりやすいのか?

それぞれの特徴を理解したうえで物件を探していきましょう。
目次

1.アパートローンを組むための審査基準

2.物件の構造によって融資期間が違う

3.住宅ローンとアパートローンの内容のちがい

4.住宅ローンとアパートローンの審査のちがい

5.出口戦略(売却時の戦略)をどう考えるか

6.まとめ

1.アパートローンを組むための審査基準

アパートローン審査の内容や基準については、各金融機関によって異なります。 同じ条件であっても金融機関によって通ると銀行と通らない銀行があります。また、収益性を重視する銀行、資産価値を重視する銀行、個人の信用性を重視する銀行、様々ですがここでは一般的な審査基準をご紹介します。

投資対象となる物件がどれだけキャッシュフローを生み出すことが出来るのか。収益性が審査の対象となります。これを収益還元法と言います。収益還元法を物件の審査に取り入れているところはその収益性が資産価値にもつながりますので、より重要となります。経営に関する計画書などの妥当性や周辺の状況なども調査され、それも審査の対象となります。

もうひとつは、投資対象となっている物件にどれだけの担保的な価値があるのかを審査します。立地や転売するときの予想価格、また建物自体の耐用年数なども評価の対象となります。資産価値が低い物件の場合は融資が難しくなります。中古の場合は築年数なども審査の対象となります。

借主(投資家)に安定的な収入があるのか、または金融資産はどの程度あるのか(借金も含めて)が審査の対象となります。公務員やサラリーマンように比較的安定的な職がある場合はプラスに評価されますし、逆に自営などの安定性が少ない場合はマイナスに評価されます。ただし、住宅ローンの場合とは異なり、借主の安定性よりは、収益性や担保的価値のほうが重視される傾向が強いです。

2.物件の構造によって融資期間が違う

では、物件の構造による耐用年数の違いを確認してみましょう。

軽量鉄骨造      19年
木造造        22年
鉄骨造        34年
鉄筋コンクリート造  47年

以上のようになっています。

法定耐用年数経過前の物件の耐用年数
耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 × 0.8


例えば、法定耐用年数が47年のRC造マンションを築20年で購入した場合の耐用年数は、
耐用年数 = 47年 - 20年 × 0.8 = 47 - 16 = 31年

という計算式になります。銀行から融資を受ける際、耐用年数を超える年数のローンを組めないこともあります。

法定耐用年数を経過した物件の耐用年数
耐用年数 = 法定耐用年数×0.2(但し、最低2年)

例えば、法定耐用年数が22年の木造アパートの耐用年数は、耐用年数= 22年 × 0.2= 4年
という、計算式になります。

3.住宅ローンとアパートローンの内容のちがい

住宅ローンとアパートローンの内容のちがい
まず、住宅ローンで最重要視されるのは「返済者の返済能力」です。住宅ローンは住宅自体がキャッシュを生むわけではないので、借主の返済能力が重要視されます。 一方でアパートローンの場合は融資で買った物件が生み出す家賃収入から返済が行われるのが基本ですので、物件の収益性や担保的価値が重要視されます。借主の属性も評価されますが、収益性や担保価値の方が高くなります。

住宅ローンとアパートローンは同じく不動産購入を目的とした融資ではありますが、住宅ローンは融資を受ける人の個人的な信用に対して貸付が行われるのに対し、アパートローンは「事業を対象とした貸付」となります。もちろんアパートローンが事業を対象とした貸付とはいえその返済責任はローンを組んだ当人個人が担うことになるわけですが、金融機関は「マイホームを得るために借りた住宅ローンと、事業資金として借りたアパートローンとでは借入者の返済意思が違う」と評価します。

このため、金利の設定も住宅ローンの方が低いのです。アパートローンを組む人よりも住宅ローンを組む人の需要が多いというのも金利の違いに影響しているのでしょう。

4.住宅ローンとアパートローンの審査のちがい

住宅ローンは借主が住むための家の購入資金に充てられます。もちろん長年ローンを返済していくうちに返済の滞納が発生するリスクはゼロではありませんが住宅ローンの滞納は社会人としての信用に甚大な影響を及ぼすことから住宅ローンの返済リスクは比較的低いのではないかと考えられます。

これに対し、アパートローンは「空室リスク」「家賃下落リスク」など、不動産価値が減少するリスクが含まれます。「事業を対象とした貸付」であるため、ローンで購入した住宅を運用する場合のリスクまで審査基準に盛り込まれます。そのため、住宅ローンより基準が厳しくなります。

5.出口戦略(売却時の戦略)をどう考えるか

中古の物件を購入する際に見落としがちなのは、出口戦略をどうするのかということです。 購入時に耐用年数がある程度残っていたとしても数年間所有し、いざ売却しようと思った時に、耐用年数が短い物件に対しては、よほどの信用力のある買主を見つけない限りは融資が付きにくくなっているので売却に苦労することになります。

例えば融資期間30年で築25年の中古1棟RCマンションに融資を受けたとします。5年保有して売却する場合その時は築30年になっています。 買主は耐用年数47年-30年=17年を最大融資期間として借り換えることになります。融資期間がかなり短くなり、魅力的な物件ではなくなってしまいます。

また、再建築不可・借地権・市街化調整区域等、建て替えが難しい物件や地主の意向によっては賃貸経営が難しくなるような物件も購入できる人の幅が狭まってしまいますので将来の買い手の立場を考えると安易に手を出さない方が良かったりもします。

6.まとめ

収益物件を探す際に注意しなくてはいけないことは、その物件に担保力があるのか?また収益力はどうなのか?ご自身の属性は融資を組む際にどのように影響してくるのかを考慮したうえ物件を探しましょう。

そして、そもそも多額の融資を組むことに抵抗のある人はキャッシュフローが貯まるスピードは遅くなってしまいますが、現金でコツコツ購入して行かれるということもありだと思います。その方が心理的なリスクは回避できると思います。

そういう側面を考えながらも、自分に合った物件を見つけて、無理のない賃貸経営を目指しましょう。

舛添菜穂子

アンバサダー舛添菜穂子

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