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大規模火災に負けない不動産投資。あえて木造密集地域をねらう?

49 views 2017.1.16
大規模火災に負けない不動産投資。あえて木造密集地域をねらう?
日本の家屋は昔から木造住宅が多く、今でもその風土は受け継がれています。木造建築はコストの面でメリットがあり、上手に使えば不動産投資で利益を生み出すことができます。難点は、火災に弱いこと。

政府や各自治体は、対策に力を入れています。対策を上手に使うことで、コストを抑えながら火災に強い住宅を建てることができます。
目次

1.日本の住宅地は火災リスクが高く、発生元の責任は限定される

2.木造アパートは建築費が安く、税金面でも有利

3.自治体による木造密集地域の防火対策

1.日本の住宅地は火災リスクが高く、発生元の責任は限定される

昔から日本人の生活は大規模火災との戦いでした。江戸時代には明暦の大化、大正時代には関東大震災など、さかのぼれば数多く発生し、そのたびに対策が練られてきました。2016年12月にも、新潟県糸魚川市で140棟を超える大規模な火災が発生。その原因は、強風や雪国特有の雁木という木造の庇(ひさし)など、さまざまな悪条件が重なったものでした。

大規模火災のリスクが高い場所は日本各地にあります。
特に「木造密集地域」と呼ばれる場所は、間隔を空けずに木造住宅が立ち並び、非常に火災リスクが高くなっています。国土交通省が2012年に発表した資料によると、「地震時等に著しく危険な密集市街地」は、全国197ヶ所(うち東京都が113ヶ所)、5,745haにのぼります。

日本には冒頭のような時代背景があったこともあり、失火責任法(失火ノ責任ニ関スル法律)という法律があります。通常は民法の定めにより、不注意(過失)で人に損害を与えた場合は、賠償責任が発生します。失火責任法では、不注意で火災を発生させたとしても、それがよほどの不注意(重大な過失)でない限り、賠償責任を問えないというものです。

火災を発生させてしまった方は責任が限定されるわけですが、近所から火が燃え移ってしまい損害が発生した場合は、泣き寝入りすることになります。そうならないよう、普段から火の元に気をつけるだけでなく、耐火建築や火災保険などで周囲から燃え広がることも予防する必要があるのです。

2.木造アパートは建築費が安く、税金面でも有利

木造は防火という点では鉄骨・RCに劣りますが、建築費は比較的安く済みます。同じメーカーで坪単価を比べると鉄骨造よりも2~3割程度低いことが多いです。

税金面でも、減価償却期間が短い木造建築は有利です。建築費全額を税金計算上の経費にするのに、木造は22年、重量鉄骨は34年、RCに至っては47年かかります。同じ建築費なら、1年目の減価償却費を木造はRCの2倍以上計上することができることになります。もちろん23年目以降は計上できませんが、経費は初期に多く計上したほうがキャッシュフローはよくなります。築年数が経過すると、家賃の下落、修繕費の発生など、ほかにも利益を減らす要因が出てくるからです。

3.自治体による木造密集地域の防火対策

建築コストが安く、耐火性に不安のある木造住宅。木造密集地域に購入するのは不安があるかもしれません。木造でも改修工事を行うことで火災に強い建物にすることができ、自治体によっては補助金などの支援を受けられることがあります。

全国の6割を占める木造密集地域の数を誇る東京都の中でも、特に対策に力を入れている墨田区の例をみてみましょう。指定された区域の中での一定の工事に補助金が出るもので、防火・耐震化改修促進助成制度と不燃化促進事業の2つがあります。

防火・耐震化改修促進助成制度は準耐火建築物以上の耐火性能にすることを目標としており、壁面に石膏ボードを貼り付ける、筋交いを入れて補強する、軒裏に難燃性のパネルを取り付けるなどの改修工事があります。対象物件は昭和56年5月31日以前に建てられたものに限りますが、最大で200万円の補助が支給されます。手続きとしては、事前に相談したうえで耐震診断を受け、申請書の提出、完了検査などが必要です。

不燃化促進事業は、建替えが対象です。躯体を鉄骨などの不燃構造にし、壁や屋根なども耐火構造にする必要があります。申請は建築確認申請後、工事に着手する前にします。最大210万円の助成が受けられるほか、アパートのような賃貸用共同住宅の場合さらに100万円が上乗せされるのど、加算される制度もあります。

このような特定地域の防火工事に対する助成の制度は、東京都のほかの区、大阪府や愛知県など全国各地で実施されています。

木造の築古アパートを安く購入し、助成を得て「建て替え・改修」工事を行えば、コストを抑えたうえに地域の安全に一役買うことができます。低コストで地域貢献にもなる不動産投資として検討してみては、いかがでしょうか。

ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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