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公共事業は増加傾向。地価上昇を支えるか?

45 views 2017.1.16
公共事業は増加傾向。地価上昇を支えるか?
2017年度の政府予算案発表によると、道路整備などの公共事業に関する予算は前年よりも増え、5年連続の増加となる見通しです。道路整備と地価上昇との関係、道路と不動産投資の関係について説明します。
目次

1.三大都市圏の道路ネットワーク整備に2,500億円の予算

2.道路整備が地価に与えた影響

3.環状道路と不動産投資の関係

4.まとめ

1.三大都市圏の道路ネットワーク整備に2,500億円の予算

国土交通省および政府の予算案によれば、三大都市圏環状道路、空港へのアクセス道路など、効率的な物流ネットワークを推進するための予算は、前年比6.5%増の2,529億円ということです。

三大都市圏環状道路は、関東には首都圏3環状が、名古屋圏には東海環状自動車道・名古屋環状2号線があります。関西圏は大阪湾環状道路や関西中央環状道路など若干複雑になっています。

2017年には、次の部分の開通を予定しています。
・圏央道の境古河IC~つくばIC(茨城県)
・東京外かく環状道路の三郷南IC~高谷JCT(千葉県)
・東海環状自動車道の養老JCT~養老IC(岐阜県)

環状道路は都心へのアクセスの迂回路となることで渋滞を緩和し、スムーズなネットワークを実現します。大規模地震などの災害時に交通マヒを防ぐこともできます。海外観光客の誘致や、2020年の東京オリンピックに向けた環境の整備も期待されています。

2.道路整備が地価に与えた影響

道路整備が地価の上昇要因となるのかどうかは、不動産投資に関心を持つ人にとっては気になるところです。地価は実勢価格の相場や固定資産税を知る参考になります。

国土交通省が毎年発表している地価公示の中に、「地価の上昇が見られた個別地点の動向」というものがあり、上昇幅が高いところピックアップし、上昇率やコメントを記載しています。

この資料によると、2016年に工業地で最も上昇率が高かったのは千葉県船橋市の一角で、前年比17.5%でした。上昇の理由は、前述の「東京外かく環状道路(三郷南IC~高谷JCT)」によって「大規模な物流施設用地の需要が引き続き堅調」であるためとコメントされています。道路開通を目前にして、すでに倉庫などの施設を建設しようという企業が相次ぎ、土地の買収が盛んに行われていると推測できます。利便性が向上することへの期待も上昇の一因でしょう。

神奈川県寒川町の某所も、圏央道が近年相次いで開通したことにより、前年比9.6%上昇しています。東京都港区の虎ノ門駅付近で前年比17.1%上昇した理由のひとつに、環状2号線の供用開始が挙げられています。

これから数千億円をかけて整備されていく道路の付近も、同様に土地価格の上昇が期待できます。ちなみに首都圏の環状道路で次に供用開始のめどがたっているのは、圏央道の藤沢IC~釜利谷JCTで、2020年を予定しています。

3.環状道路と不動産投資の関係

大都市圏の環状道路は、不動産価格相場だけでなく、融資にも関係しています。物件の所在地による融資の難易度が、道路を境に変わることがあるのです。

有名なのは、関東の神奈川県・東京都下・埼玉県・千葉県を環状に結ぶ一般道路、国道16号線です。金融機関によっては、16号線の内側を首都圏とみなし、融資がおりやすくなっていることがあります。特に地方銀行で積極的にアパートローンを取り扱っているところでは、基本的に16号線の内側しか扱わないというところもあるようです。外側の場合でも融資はするけど、金利が高くなるというところもあります。

公共事業により道路整備がすすめば、こういった線引も変わってくるかもしれません。物件の希望エリアを決める際に、こういった知識があると役に立ちます。不動産会社や金融機関に積極的に相談していくことで、身につけていくことができるでしょう。

4.まとめ

・公共事業への投資は拡大傾向。大都市圏の道路整備もすすんでいる。
・都市の道路整備は、周辺地価の上昇を促すことがある。
・金融機関からの融資対象エリアは、ある道路を境に判断されていることがある。国道16号線の内側は比較的融資を受けやすい。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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