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相続対策の不動産投資が増加。新規参入者が失敗しないためのコツ

170 views 2017.1.16
相続対策の不動産投資が増加。新規参入者が失敗しないためのコツ
アパートの供給が、全国で増えています。その背景には、ゼロ金利政策によってアパートローンが低金利で組めることもありますが、相続税対策としてアパート経営を行う人が増えていることもあります。
素人にも新規参入はできるのでしょうか?
目次

1.相続税対策のアパート経営が増えている

2.営業マンの試算をうのみにしない。うまい話には穴がある

3.まず投資として採算がとれるかどうかを慎重に考える

4.まとめ

1.相続税対策のアパート経営が増えている

2015年1月より、相続税の基礎控除額が大幅に下げられました。相続税は、基礎控除額を超える遺産を相続した場合に発生します。課税される割合は2014年までは全体の4%程度でしたが、2015年には約8%と、ほぼ倍になっています。

相続税の計算上、現金や預金、株式などよりも、土地を購入してアパートや駐車場を作ったほうが有利になります。小規模宅地の特例といって、自宅や事業用の土地の場合はもっと有利になりますが、投資としてのうまみもある新築木造アパート経営が人気なのです。

日本経済新聞(2017年1月6日付WEB刊)によると、「16年7~9月期の資金循環統計では民間金融機関による家計向け貸し出しが過去最高となり、地銀を中心としたアパートローンの好調が続いている。」ということです。

不動産会社や金融機関も、これを好機とばかりに積極的にアピールしています。なかにはあまり知識を持たずに、すすめられるがままアパート経営を始めてしまったばかりに、節税どころか損失を出している大家さんもいるようです。

2.営業マンの試算をうのみにしない。うまい話には穴がある

素人大家さんが失敗するパターンとしては、不動産会社などの営業マンの提案をうのみにしてしまうということがまず挙げられます。営業マンたちは注文を受けたいがために、理想的な条件で試算をするのですが、これが普通の人にはなかなか見抜くことが難しいのです。理想的な条件とは、最も低い変動金利を使い、常に満室を想定する、修繕費などの諸経費を考慮しないなど、さまざまです。
もちろん現実的な収支計画を親身に立ててくれるところもありますが、不動産会社にそのようなインセンティブが働きにくいのも事実です。

空き室リスクは収支に大きく影響します。おまけに、同じように相続対策でアパートを建てる人が増えているので、競争が激しくなっています。サブリースによる安定収益をうたっている不動産会社もありますが、2年毎に契約更新が行われ、そのたびに賃料が下がっていくというケースが一般的であり、慎重に考えるべきです。

アパートを建てたから必ず節税になるとは、限らないということも知っておいたほうがいいでしょう。小規模宅地の特例は、アパートなど賃貸事業用地には200平米まで認められています。この限度面積も、自宅用の土地がある場合は完全に併用することはできず、一部のみとなります。

3.まず投資として採算がとれるかどうかを慎重に考える

ライバルが増えている分、アパート経営は難しくなっています。
相続税が軽減されることは「おまけ」くらいに考えて、まず投資としてプラスになるのかどうかを考えましょう。

そもそも基礎控除額(3,000万円+法定相続人×600万円)を超えていなければ相続税はかかりませんし、節税に利用できるのは生命保険、贈与、配偶者の税額軽減などほかにもたくさんあります。

不動産投資の本を数冊熟読して勉強するのもいいですし、ほかの不動産会社にセカンドオピニオンをもらうのもいいかもしれません。立地条件、コスト、地域の年齢構成など、注目するべき点は多々あります。

成功している不動産投資家は中古物件を安く購入している人が多く、新築アパートはむしろ少数派です。「投資で収益を得るのに、新築アパートを建てる必要があるのか」といった視点で考えてみることをおすすめします。

4.まとめ

・相続対策のアパート経営をする人が増えており、ライバルは多い。
・アパートを建てても、結局節税にならないこともある。
・不動産会社の試算をうのみにしない。楽観的すぎないかに注意する。
・サブリースの家賃収入は、2年毎に減っていくことが多い
・節税対策としてより「投資として成功できるか」という視点を持つことが大事。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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