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今ホットな海外不動産投資とそのリスク

148 views 2017.1.16
今ホットな海外不動産投資とそのリスク
日本の不動産投資市場では現在以下のような問題点が浮き彫りになっています。

・少子高齢化で地方が過疎化し、投資対象となるエリアが非常に狭い
・新築マンションの価格が建設ラッシュや円安による資材高騰の影響で高止まり知らず

いずれも投資家のマインドにとってはマイナス面の影響が大きく、国内での不動産投資は利回りも低下傾向にあることで、その対象を海外に求める人も増えてきています。実際にフィリピンなど東南アジアを中心に、マンション購入を目的とした不動産業者主催のツアーも増加してきており、その投資熱は高まる一方とも言えるでしょう。
ではフィリピンを中心とした海外不動産投資のメリット、そしてリスクにはどのようなものがあるかを見てみたいと思います。
目次

1.人口増加とともに経済も成長傾向にある

2.英語圏であることのメリットも大きい

3.日本の常識とは違う!海外ならではの信じられない失敗も

4.まとめ

1.人口増加とともに経済も成長傾向にある

人口増加とともに経済も成長傾向にある
海外投資で話題となる国と言えば、今はフィリピンが圧倒的に多くなっていす。その理由としてよくあげられる要因が

・人口が増加しており、経済成長を遂げている
・若年層が多いので、今後ますます成長していく可能性が高い
・物価が非常に安く、不動産を購入しやすい
という3点です。

2007年に1億人を突破し、2020年すぎには日本を追い越すとの予測も立てられています。人口が増加すればその人々が住む場所も当然必要となってきます。国土面積で見ればフィリピンは日本より狭いので、人口増加で住宅が不足することはまず間違いないでしょう。
それでいて経済成長、国民総生産も上昇しているので、海外から見ても魅力的な市場になっていくことは間違いありません。将来性にあふれている国であると言えそうです。

2.英語圏であることのメリットも大きい

またフィリピンの大きな特徴として、公用語が英語であることも挙げられます。中国の人件費が上昇し、世界の工場と言われた国から、さらに人件費の安い東南アジアに世界中の工場が移転を開始しています。
英語がそのまま使えることは、ビジネスを始める上での大きなメリットですし、人口増加が著しいフィリピンが次の世界の工場になっていく可能性もあります。

日本との関係性を見ると、かつて戦争の舞台になったこともありましたが、飛行機で4時間程度と近い場所にあり、行き来がしやすいので、セカンドハウスとしてコンドミニアムを購入する人もいます。
年間50人のみ、5万ドルの送金などの条件を満たせば得られるクオータービザ(永住権)を取得できれば、不動産の融資を受けることも可能です。

日本人にとっても比較的身近な環境である上に、最近では物価の安い東南アジアでのセミリタイアを狙う日本人も増加しています。 フィリピンの不動産を日本人が買い、日本人に貸すということも当たり前になってくるでしょう。

3.日本の常識とは違う!海外ならではの信じられない失敗も

日本の常識とは違う!海外ならではの信じられない失敗も
一方で、フィリピンと日本ではやはり生活習慣や常識も大きく異なります。
日本人が良くも悪くも勤勉であるのに対し、東南アジアの人々はかなりルーズでもあります。マンションの施工が大幅に遅れた、図面と異なる設備で施工をした、マンションの建設が資金不足で凍結してしまった、などの日本人の常識ではでは考えられないようなトラブルが頻繁に起こります。
何かトラブルがあれば現地の人間と外国語でやり合わなくてはいけませんし、たとえ会話できても互いの言語の壁により満足な内容の交渉が不可能なこともあります。
海外では日本人とは住む人達の考え方や常識がまるで違うことを前もって心に刻みこんでおきましょう。

さらにマンションを投資だけではなく老後の移住を目的として購入することもあるでしょう。しかし移住するためには、総資産などのハードルが設けられており、すぐに住めなかったというケースも発生しています。
裁判をおこそうにも日本国内ではなく現地でおこさなくてはいけないので大変な労力を伴いますし、勝算も低いのが現実です。

投資物件の購入にあたって、「現地で物件を見ないと信用できない」という投資家のために現地での建設風景を見学するツアーを実施する業者もいます。
本当に投資用のマンションを建設している様子が見られれば良いのですが、信用に足る業者と思い込ませようと、言語の壁があることを良いことに全く別のマンションの建設風景を見せる、虚偽の完成予想図を見せて実際に出来上がったマンションがまるで違い、想定していた富裕層が住んでくれないということもあります。

日本でも安全確保のための建材が使用されていないなどの問題がクローズアップされたこともありましたが、地震が日本と比べて少ない国ばかりとはいえ、安全性が確保されているとも限りません。地価が上がると言っても日本よりも情報を得づらく、現地の信用に足る情報を満足に得ることができる人は非常に少ないでしょう。

たしかに日本でのマンション投資と比べればハイリターンが期待できますが、リスクも非常に高く一種のギャンブルになっているのが実態です。

更に詐欺ではありませんが、海外で売買をすることは為替の変動による下落リスクもあります。税金の問題や国外への金銭の持ち出しに制限があることもあります。日本とは、法律も常識も違うことを常に意識し、疑って掛かる必要があります。

4.まとめ

「確実に儲かる話など無い」というのは投資の鉄則ですが、それは海外不動産投資においても、当てはまります。どうしても日本と条件が異なる以上、海外不動産投資は「ハイリスク・ハイリターン」であることを十分に理解しておきましょう。

日本にいながら、自分の家の近くの物件と同じように管理しておけば良い、という考えでは失敗は免れません。元地に赴き、信頼できるビジネスパートナーを見つけることからまずスタートしなければいけないでしょう。
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ライター長嶋 シゲル

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