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ノンリコースローンはなぜ今脚光を浴びているのか!?

349 views 2017.1.23
ノンリコースローンはなぜ今脚光を浴びているのか!?
投資用の物件を購入するのならば銀行や各種の金融機関の審査を受けて、ローンを融資さされることになるでしょう。金融機関が融資を行う時の条件として、よく言われているのが融資を受けた人間に返済能力があるかどうか、という点です。金融機関としては、貸出した金を返済してもらえなければ大損害にもなりかねませんから、それは当然です。
しかし最近では、借りた人間の返済能力に依存しないノンリコースローンの融資を行う金融機関が増えています。ではノンリコースローンとはどういったものなのか、またなぜ今利用が普及しているのかについて触れてみたいと思います。
目次

1.ノンリコースローンと一般的なローンの違い

2.ノンリコースローンのメリットは

3.ノンリコースローンにもデメリットはある

4.まとめ

1.ノンリコースローンと一般的なローンの違い

ノンリコースローンとは日本語に直訳すると、「非遡及型融資」と表されます。遡及とは「遡る」ことですからノンリコースローンとは「遡らない」ローンと言えるでしょう。

何を遡るのか、それはローンの返済能力を債務者が滞った時の返済の責任になります。日本の一般的な住宅ローンでは、万が一債務者が返済不可能になった場合は、抵当権を有する金融機関が物件を売却し、貸出した金を回収します。
しかしそれでもローン残高が残ってしまう、いわゆる「オーバーローン」に陥った場合、債務者は何らかの手段で完済しなければいけません。これが「遡及」ということになります。つまり一般的な不動産関係のローンは「リコースローン」と表現できるでしょう。

ノンリコースローンは返済を、その物件が生み出すキャッシュフローを元に行います。そのためもし債務者の返済能力がなくなっても、債務者は不動産を手放すだけであり、それ以上の返済を要求されません。言うなれば返済は不動産が行ってくれると言えるでしょう。

2.ノンリコースローンのメリットは

ノンリコースローンには、債務者の免責があるという点で大きなメリットがありますが、その他にもいくつかのメリットが考えられます物件の信用力、担保力さえあれば、物件が生み出すキャッシュフローで返済ができるので、頭金をそれほど必要としなくても、不動産の購入が可能です。リスクが自己資金内だけであるために、リスクを考えずに投資を行うことができます。

そういった免責があることで、投資家の活動が活性化し、その結果金融機関にも多くの金利収入がもたらされます。担保や保証人がなくとも投資が可能になるので、若年層の投資家にとってもメリットが大きいものになっています。

3.ノンリコースローンにもデメリットはある

良いことづくめにも思えるノンリコースローンですが、もちろんデメリットとなりうる点もあります。
まず本人の返済能力が見られないかわりに「物件の担保能力」そして「収益を生み出す能力」を大変厳密に審査されます。

ノンリコースローンは貸出す人間の能力よりも、物件に融資するもの、とまで言われていますから交通の便が悪い、建物が古い、人口が減っているエリアに投資を行おうとしても、価値が低いと判断され、融資をしてもらえないこともあります。
これが個人の返済能力によるものであったら、借りた本人がしっかり返済さえしてくれれば問題ないわけですから、悪条件でも融資は受けやすいわけです。

さらにまだ個人向けのノンリコースローン商品は日本では一般的ではありません。オリックスでは2006年から小口ノンリコースローンの提供を行っていますが、商品としては大きくウェブサイトに具体的に掲載しておらず、その金利なども投資物件等によって大きく異なることが推測されます。

東京スター銀行のノンリコースローンはウェブサイトでは法人向けのノンリコースローンのみの紹介となっており、その条件も

・短期転売用資金等は対象となりません。
・鑑定費用、弁護士費用、信託設定費用などコストがかかります。
*対象となる不動産
―オフィスビル、賃貸マンション等の安定した収益があり、且つ首都圏にある不動産。
*対象となるお客さま
- 不動産アセットマネジメント事業者(金融商品取引法に定める金融商品取引業者または実績のある事業者)。
- 不動産事業者または資産運用会社。但し、アセットマネジメント業務をアセットマネジメント業者に委託していただくことが条件となります。

,br>と、記載しています。 参考:東京スター銀行「不動産関連ファイナンス 」
また福岡の不動産業者、シノケンでは2004年から東京スター銀行と提携し、ノンリコースローンで3億円までの融資が受けられることを謳っていますが、これもシノケンが施工する物件に限られる、という条件があります。
また金利は一般的なローンよりも高くなると言われており、まだまだ個人投資家にとっての利用のハードルは高いと言えそうです。

4.まとめ

ノンリコースローンは、アメリカでは個人を対象とした住宅ローンもノンリコースローンでの融資が行われており、その流れが日本へと波及していくことは十分に予想できます。

これはアメリカでは中古住宅が一般的であり中古住宅の売買価格が落ちにくいといった背景的な要因もあることが推測されます。日本は新築住宅信仰が根強いので、まだ住宅ローンに対して、ノンリコースローンとすることは金融機関にとってリスクが高いのかもしれません。

担保力の高い物件が対象となるために、資産価値が落ちにくく、価格も高めな駅前のビルなどの不動産がノンリコースローンの対象になることが多いでしょう。そうした理由からサラリーマン投資家などが手軽にノンリコースローンを利用できる日は、まだ先かもしれませんが、その動向には注目しておきたいものです。
長嶋 シゲル

ライター長嶋 シゲル

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