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住宅ローン金利はどこまで下がる?低金利は今後も続くのか?

293 views 2017.1.23
住宅ローン金利はどこまで下がる?低金利は今後も続くのか?
住宅ローンの金利は以前と比べて非常に低くなっています。これより下がることはあるのでしょうか?上がるとすれば、この低金利は今後も続くのでしょうか?
目次

1.住宅ローン2016年に過去最低を更新。どのように推移しているか

2.住宅ローンの金利はどうやって変動するか

3.低金利は今後も続くのか?

4.まとめ

1.住宅ローン2016年に過去最低を更新。どのように推移しているか

住宅ローンの金利は2016年に過去最低記録を更新しました。フラット35の最低金利(借入期間21年以上の場合)は8月に0.9%を記録。10年前の2006年に3%台前半だったのに比べると、10年で2%以上も下落しています。2%の差がどれくらい大きいかというと、1,000万円を10年固定金利の元利均等返済方式で借りると、総返済額にして約100万円以上の差が出ます。ローン金利は、ほんの数%のわずかな差でも、返済額に大きな差が出ます。

おまけに、固定金利と変動金利、優遇金利や住宅ローン減税、返済方法など、ローンに関連する選択肢は多く、どのタイミングでどのようなローンを組めばいいのか、簡単には判断できません。一つだけ確実なのは、他の条件が全て同じなら、低金利のローンを組むのが一番いいということ。金融情勢に合わせて変化するローン金利の底値をつかむのは、至難のワザです。先のことは神のみぞ知るところですが、動向と仕組みを知ることで、ある程度めどが立ちます。大事なのは、きちんと納得したうえで借りることです。

フラット35の利率は窓口となる金融機関によって変わるので、その中の最低金利が目安になります。2016年8月の0.9%を記録してから、じわじわと上昇。2017年1月には、1.1%をつけています。ただ本格的な上昇トレンドみせているわけではなく、金利の推移だけで底を打ったと判断するにはまだ早い状況です。

2.住宅ローンの金利はどうやって変動するか

今後の利率を予想するのは、株価の予想をするのと同じで、確実なことは誰にもいえません。ですが、その仕組を考えると、これ以上の下落はあまり考えにくいです。その理由は、銀行などの金融機関は、住宅ローンという商品の提供を維持するのに、1%程度の金利が必要だからです。住宅ローン金利決定の仕組みを次のようになっています。

通常、住宅ローンの変動金利は短期プライムレート(短プラ)に連動して変わります。固定金利は国債の利回りに連動します。短プラは資金調達コスト、資金調達コストは政策金利に連動。国債利回りも、政策によって決められます。結局は政策金利が住宅ローン金利を決める大きな要因になるわけです。短プラは政策金利に対しておおむね1%弱程度上乗せしていることが多いです。

プライムレートというのは再優遇金利と訳すことができ、金融機関がもっとも信頼している企業に貸し出すときの金利です。信頼しているということは、「貸し倒れ(返済されない)のリスクが低い」「回収の手間がかからない」ので、金利を低くしても採算がとれるのです。

住宅ローン金利は、貸し倒れリスクや営業経費を加えて採算がとれるように計算された利率を、短プラや国債金利に上乗せして決定されます。再優遇金利でも金融機関が営業するのに1%程度の金利が必要なので、住宅ローンにもそれ以上の利率が必要であることは容易に想像できます。どんなに政策金利が下がっても、住宅ローン金利が1%を大きく下回ることは難しいのではないでしょうか。それでも実質的な変動金利は0%台が普通になっているのは、各金融機関間の経営努力によるものでしょう。

なお、2016年よりマイナス金利政策が実施されていますが、住宅ローンに対する影響は限定的と考えます。各金融機関は預金金利をマイナスにすることはしておらず、どこかで埋め合わせをする必要があるからです。銀行収益の2割以上を占める住宅ローンをこれよりもっと下げてしまうと、銀行経営にも支障が出かねません。

以上のことから、経済の仕組みが変わるような大変革が発生しないかぎり、住宅ローン金利が2017年初頭以降に大幅に下がるようなことは考えにくいです。

3.低金利は今後も続くのか?

いくらローン金利が低いといっても、購入したい物件がすぐにみつかるわけではありませんし、借り換えにしても闇雲に換えればいいというものではありません。じっくりタイミングをはかりたいという人は、この好機がいつまで続くのか気になるはずです。

前述の通り、住宅ローンは政策金利に大きな影響を受けます。2017年現在、金利に関する政策は物価上昇を焦点に行われています。日本銀行(日銀)は物価上昇率に2%という数値目標を設定し、金融緩和を継続しています。2016年11月の日銀発表によると、目標達成の見通しは2018年とのことですが、物価上昇率は今まで何度も下方修正していることを考えると、先延ばしになっても不思議ではありません。まだ1~2年はこの低金利が続くのではないでしょうか。

実際の金利はその時になってみないとわかりませんが、住宅購入や数千万単位のローンを組むことを考えている人は、政策金利の動向を知っておいて損はないはずです。

4.まとめ

・住宅ローン金利は、2016年8月に最低記録を更新。今後さらなる下落は考えにくく、1~2年に急上昇する可能性は低い。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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