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不動産投資(不動産所得)は、何を必要経費として計上できる?

262 views 2017.1.24
不動産投資(不動産所得)は、何を必要経費として計上できる?
年が明け、確定申告のシーズンが近づいてきました。

不動産投資による儲けは、不動産所得として申告する必要があります。今回の記事では、一般的にどのようなものが不動産所得の必要経費として計上できるのかをご紹介します。
目次

1.何を必要経費として計上できる?

2.税理士に相談や依頼するのもアリ

1.何を必要経費として計上できる?

初めにお伝えしておきたいことは、不動産所得の必要経費は「不動産所得を得るために必要な経費」であることが前提になるということです。不動産所得を得るために必要でない経費は、少なくとも不動産所得の必要経費として計上することはできません。

それでは、一般的に不動産所得の経費として計上可能なものをご紹介していきます。

・租税公課
「土地・建物に係る固定資産税・都市計画税」「土地・建物の不動産取得税・登録免許税」「事業税」「融資などの際の印紙税」などを租税公課として経費に計上できます。

・水道光熱費
共用部分の水道光熱費を経費に計上できます。

・旅費交通費
たとえば物件の見回りや、不動産会社との打ち合わせをした場合などの旅費交通費(交通費、宿泊代、ガソリン代など)を経費に計上できます。ただし、ついでに観光をした場合など不動産所得を得るために必要でない旅費交通費を含むときは、全額計上はできず合理的な理由に基づく按分等が必要となります。

・広告宣伝費
入居者募集のための広告費用・仲介手数料などを広告宣伝費として経費に計上できます。

・接待交際費
セミナー後の懇親会や、不動産会社との打ち合わせ時などの飲食費を接待交際費として経費に計上できます。

・損害保険料
貸付用の建物に掛けている火災保険や地震保険などを損害保険料として経費に計上できます。保険は5年や10年など長期で掛けることも多いですが、一括払いをしたとしても経費にできるのはその年に対応する保険料だけです。10年契約なら、10年分の保険料を一括で経費にできるのではなく、たとえば10月からの契約であれば最初の年は10月~12月分の3ヵ月分、翌年からは1年分(12ヵ月分)に対応する保険料を経費に計上できます。

・修繕費
貸付用の建物などにおいて、通常の維持管理や修理のために支出されるものを修繕費として経費に計上できます。たとえば壁の塗装、部屋の設備の修理、畳の取り換えなどの支出のことです。

ただし、一般に修繕費と呼ばれるものでも、資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする部分の支出は「資本的支出」とされ、修繕費と区別されます。資本的支出とされた分の金額は減価償却によって計上します。

国税庁によると、下記のような支出が原則として「資本的支出」になるようです。

(1) 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
(2) 用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額
(3) 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額
(引用元:国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定)

なお、修繕積立金は原則、実際に修繕等が実施・完了された日の属する年分の必要経費になりますが、一定の要件を満たすことで修繕費として計上することも可能です。

・消耗品費
不動産所得を得るために必要な消耗品を経費に計上できます。原則として耐用年数が1年未満のもの、または取得価額が10万円未満のものがこれに該当します。

・減価償却費
建物、建物附属設備、構築物などは、使用または時間の経過によって価値が減少(減価)していくと考えられています。その減価の分を減価償却費として経費に計上できます。なお、土地は価値が減少(減価)しないと考えられているため、減価償却もできません。

減価償却費の計算方法には定額法と定率法があり、平成10年4月1日以後に取得した建物については定額法に限定されます。定額法による償却費は「取得価額×定額法の償却率」で計算できます。定額法の償却率は「耐用年数」によって決まります。

たとえば「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの」で「住宅用のもの」であれば耐用年数47年、定額法の償却率は0.022となります。こういった耐用年数や償却率は国税庁の「耐用年数表」や「減価償却率表」で確認可能です。

なお、中古資産の場合は耐用年数が変わります。「法定耐用年数の全部を経過した資産」の場合は「その法定耐用年数の20%に相当する年数」となり、「法定耐用年数の一部を経過した資産」の場合は「その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数」となります。

たとえば法定耐用年数47年の鉄筋コンクリート造(RC造)で考えますと、築年数47年超のRC造の耐用年数は「47×20%=9.4」で9年(1年未満の端数は切り捨て)、築年数10年のRC造の耐用年数は「(47-10)+10×20%=39」で39年となります。

・借入金利子(利子割引料)
貸付用の物件の購入時に金融機関から融資を受けた場合、その借入金の利息を借入金利子として経費に計上できます。

・新聞図書費
不動産投資に関する新聞、雑誌、書籍などの購入費用を新聞図書費として経費に計上できます。

・管理費
投資用区分マンション等の所有者が管理会社へ支払う管理費も経費に計上できます。

2.税理士に相談や依頼するのもアリ

税理士に相談や依頼するのもアリ
今回ご紹介した経費以外にも、不動産所得を得るために必要であると考えられる経費であれば計上できる可能性があります。もし経費に計上できるか判断に迷う場合などは、税理士に相談したり、そのまま確定申告を依頼したりするのもありでしょう。

筆者の場合は税理士に確定申告を依頼しています。売上や経費に関する資料を揃えておき、年明けの1月~2月頃に税理士に渡し、確定申告を代行してもらうという流れです。料金は税理士事務所や事業規模にもよるでしょうが、筆者の依頼している税理士事務所の場合は10万円ほどです。

税理士に依頼すると、決算書に依頼税理士の氏名が記載されますので信用性も出てきます。なお、税理士費用も必要経費に計上可能です。
有島 昇吾

ライター有島 昇吾

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