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市街化調整区域

市街化調整区域

家を建てられない地域? 市街化を抑制する「市街化調整区域」とは
市街化を抑制する区域のことを言います。都道府県は、都市計画を行う上で、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができます。
区域区分を行うことで無秩序な市街化を防ぎ、市街化を計画的に発展させることを目的としています。

市街化調整区域

市街化調整区域
土地には区域区分があり、土地を購入したら自由に建物を建てられるというわけではありません。
ここでは、市街化を抑制する「市街化調整区域」と、市街化調整区域でも家を建てられる例外についてご紹介します。

市街化調整区域はどれくらいあるのか?

市街化調整区域は都市計画区域に属しており、都市計画区域は全国土面積のうち27%を占めています。
さらにその都市計画区域は「非線引き都市計画区域(49%)」「市街化区域(約14%)」「市街化調整区域が(約37%)」の3つに分かれます。

都市計画区域の開発許可

開発をする(土地区域の変更など)際は、事前に都道府県知事の許可を得る必要があります。
市街化区域では原則として、1000平方メートル未満(※1)の開発行為は、許可を得る必要はありません。
※1…三大都市圏(首都圏・中京圏・近畿圏)の規制市街地、近郊整備地帯などの市街化区域では500平方メートル未満。また都道府県の条例によっては300平方メートル以上1000平方メートル未満と定められている場合があります。

市街化調整区域の場合、いくつか例外はありますが、原則的に許可されず、開発行為でなくても建築行為には厳しい制限がされています。

市街化区域で建築が許可される例外

厳しく規制される市街化調整区域ですが、立地基準や技術的基準が都市計画法の条件を満たす場合には開発行為が許可される場合があります。
また、開発を伴わない建築行為についても、都市計画法の許可基準に適合していれば、建築が許可される場合があります。

建築が許可される立地基準(都市計画法第34条)抜粋

いかに、市街化調整区域でも建築が許可される基準の一部を紹介します。
1号:周辺居住者の日常生活に必要な事業や店舗である場合
2号:市街化調整区域内にある観光・鉱物などの資源を有効利用できる建築物の場合 3号:温度や湿度など特別な条件を必要とする、政令で定められた事業のために提供する建築物である場合
4号:市街化調整区域内で生産されている農林水産物を処理したり、加工・貯蔵したりする施設の場合
5号:特定農山村地域での農林業などを活性化するために、
6号:県が国などと協力して助成する、中小企業の共同化のための施設の場合
7号:市街化調整区域と区分けされる前からある、事業や工場、またそれに密接に関連する事業用施設などの場合
8号:火薬類などの危険物の貯蔵や、処理するための施設の場合
など…

基準は1号から14号までがあり、それぞれの都市でどれを基準とするかは異なってくるため、確認が必要です。

市街化調整区域でも家が建てられる?

2001年以前、区分けされる前から宅地だった場合に、一定の要件を満たしていれば新築や増築が可能でした。しかし、2001年に都市計画法が改正されているため注意が必要です。
新しい都市計画法では、以前から住宅が建っていた場所でも、都市計画法第43条の許可を得なければ新築・増築することはできません。
都市計画法43条では、市街化区域からの距離や工事の規模などが規定されています。
市街化調整区域
市街化調整区域に家を建てるということはさまざまな段階を踏む必要があるため、注意が必要です。また、金融機関によっては市街化調整区域の土地に対して融資を行っていない場合もあります。
個人で市街化調整区域を購入し、建築物を建てるということは非常に困難です。まずは専門家に相談することをおすすめします。
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