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オーナーチェンジ

オーナーチェンジ

オーナーチェンジ物件の選び方! 確認すべきポイントはどこ?
居住している賃借人がいる状態で不動産物件を売買することを指します。所有者(オーナー)だけが替わり賃貸借契約は継続した状態です。こうした物件がオーナーチェンジ物件と呼ばれるようになりました。
該当するケースとしては分譲マンションの1室、賃貸マンションやアパートの1棟購入などがあります。1棟購入の場合、そのうちの1室でも入居者がいればオーナーチェンジ物件と定義されます。
こうした形で物件を所有すれば、即座に現状の入居者からの賃料を受け取れることができるのです。同時に入居者が退出する際の敷金返済義務が生じます。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジ
不動産投資をする際に、今現在入居者がいる物件を購入すればすぐに家賃収入が得られることになります。こうして物件を手にする方法がオーナーチェンジです。入居者が継続的にいることは物件としての安定した需要があるとの見方でもあり、物件を選ぶ際の参考基準にもなるでしょう。
ここではオーナーチェンジ物件を購入する際の確認すべき点をご紹介します。

入居者の入居期間を確認

現状の入居者が何年住んでいるかを確認します。賃貸物件の入居期間は7割が3年未満で退去するという傾向です。3年近く住んでいる入居者であればそろそろ退去することも想定できるでしょう。仮に退去後、家賃を下げなければ新しい入居者が見つからないことになるかもしれません。収支計算が狂うことになり、その後の見通しが立ちにくくなります。
逆に3年以上住んでいる入居者であれば長期の入居者と見込めて、継続して住んでもらえるとの見方ができるでしょう。

入居者に保証人がいるか

購入する物件について、入居者の保証状況を契約書に目を通し確認します。入居者がいてもいざというときに保証人がいないと家賃を滞納されてしまう恐れがあります。特に高齢の入居者であれば、病気で働けなくなり家賃の支払いが困難になることもあるでしょう。
保証人がついていないのであればこの機に保証人を立ててもらうか、保証会社に加入してもらうようにしましょう。

敷金の返還義務

敷金は部屋の破損や家賃滞納時に充当させるもので、あらかじめ入居者から預かるお金です。入居者の退去時には返還する必要があるお金です。オーナーチェンジで物件を購入する際は、前のオーナーからの敷金の返済義務を引き継ぎます。
前のオーナーから敷金の引継ぎに関して、詳細を確認することで未然にトラブルを防げることになります。
一般的には新オーナーは物件の売買代金から敷金分を引いて、前のオーナーに支払うのが通常です。この点も踏まえ、敷金の扱いをどうするかを前のオーナーと確認します。
駐輪場、駐車場の場合3ルクス以上の明るさが最低限必要とされています。
オーナーチェンジ

オーナーチェンジで物件を購入した後、速やかに入居者と連絡を取り、オーナーが替わったことを通知します。家賃を振り込んでもらう口座を通知し、入金があって初めてスムーズに引継ぎができたことになるのです。
その他の疑問点は購入前に前のオーナーに確認することです。思いもよらぬトラブルが後々になって出てくることがあるかもしれません。
こうした疑問点をすべて解消した上で、オーナーチェンジ物件の購入に踏み切るようにします。
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