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盛り土・切り土

盛り土・切り土

盛り土・切り土が不動産投資に影響を与える? 宅地造成の注意点とは
盛り土とは、斜面などで工事を施行する面が低いところに土を盛り、平らな敷地を造成することです。
一方で切り土とは、斜面などで工事を施行する面より高い土砂がある場合に、土を切り出して平らな敷地を造成すること。一定規模の丘陵地を宅地造成する場合は、盛り土と切り土を同時に行って造成するのが一般的です。

盛り土・切り土

盛り土・切り土
山間部などの傾斜地・丘陵地に建物を建てる場合、土地を平らに造成する必要があります。
この際に行われるのが盛り土や切り土ですが、通常の地面より柔らかくなってしまう恐れがあります。
ここでは、盛り土や切り土が不動産投資に及ぼす影響や注意点をご紹介します。

盛り土・切り土の注意点

丘陵地を宅地造成する場合、盛り土と切り土の両方を組み合わせた宅地造成が行われます。
このとき、盛り土部分は地盤の土に土砂を重ねるため、このままでは地盤が弱いままです。そこで、締め固める「転圧」を行う必要があります。さらに、斜面や高台では土が崩れないように擁壁(ようへき)工事を行います。この際の工事が不十分であると、地盤はいまだ軟弱で危険な状態であると言えます。
一方で、切土は削るだけで元あった地盤が残るため、比較的安定していると言えます。

盛り土が安定するのは?

盛り土された土地の地盤が安定するには、3年~5年程度と言われています。
盛り土の内部にコンクリート片や廃棄物、大きな石や木の根がある場合は、地盤が安定するまでに10年近くかかる場合があります。

不動産で起こりうるトラブル

擁壁から1mの範囲では転圧が不足しやすく、部分的に強度が不足する恐れがあります。すでに住宅が建てられた土地でも、擁壁に近い部分で陥没が起こることもあります。
このため擁壁に面した不動産では、引き渡し前に土地が陥没するトラブルが起こる可能性があるため注意が必要です。
不動産を扱う際は、住宅だけでなくの土地の周りになにがあるかを把握しましょう。

盛り土が行われる土地

盛り土が行われるのは丘陵地だけではありません。埋立地はもちろん、工事する土地が水田や湿地、谷間でも盛り土を行います。
国土交通省には「大規模盛土造成地マップの公表状況について」(※)というページが開設されています。
いつどこで、どのような工事が行われたかが紹介されています。
また、盛り土が行われた市区町村の問い合わせ先も紹介されているので、売買する土地が該当している場合は、問い合わせてみましょう。

国土交通省 大規模盛土造成地マップの公表状況について
盛り土・切り土

不動産売買では建物の安全性だけでなく、土地の安全性も確認することが大切です。
丘陵地はもちろん、過去に水田や沼、湿地であった場合は注意が必要です。
資料を調査するのも大切ですが、現地に赴き近隣住民に土地の特徴について聞いてみることも、土地の安全性を知る大切な手段といえます。
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