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レバレッジ

レバレッジ

不動産投資におけるレバレッジとは。その活用法を紹介
他人資本を得て、小さな自己資本で高価格な取引をおこなうこと、またはその高まる倍率のことを言います。小さな自己資本で大きな総資産を得られるメリットがある一方、そのリスクも大きくなる可能性があります。
小さな自己資本で大きな投資をおこないたいと考えている方も多いと思います。そんなときに役に立つのが「レバレッジ」です。不動産投資においてハイリターンを期待できる手法ですが、その分大きなリスクを負うことになります。
ここでは不動産投資における「レバレッジ」の利点と注意点を紹介します。

レバレッジの仕組み

レバレッジの仕組み
レバレッジとは、英語で「てこの原理」を意味する「leverage」からきており、その名のとおり、少ない自己資本で大きな取引をおこなうというものです。

自己資本だけで大きな取引ができればいいですが、特に事業を始めたばかりでは、自己資本だけで大きな資産を持つことは難しいでしょう。そのようなときに、他人から資金を得ることで、総資産を増やすことができるようになります。

例えば、自己資本が1000万円あったとしましょう。その1000万円で1000万円の土地を買います。その土地を担保にして800万円を融資してもらいます。この融資された800万円は他人からの資金ですが、自分の総資産の一部です。その融資金で800万円の土地を購入し、今度はこの土地を担保にして600万円の融資を得て、600万円の土地を購入します。同じようにその土地を担保に400万円の融資と土地、それを担保に200万円の融資と土地、と繰り返すと、この時点で総資産は3000万円(相当の不動産)になりますね。
つまり、1000万円の自己資本で3000万円の総資産を得ることができるようになるということです。
通常レバレッジは倍数で表し、この場合は総資産が自己資本の3倍になっているので「レバレッジ3倍」と表現します。

レバレッジの利点

レバレッジの利点は上記の例のとおり、自己資本を超えた価格の物件を購入できるという点です。そのため、自己資本だけで投資するには長期間必要な規模の投資を、短期間でおこなうことできるようになります。

不動産を売却することで利益を上げる「キャピタルゲイン」を狙うのではなく、家賃収入など不動産を所有することで利益を上げる「インカムゲイン」を狙うのであれば、物件の価格変動を心配する必要が少なく、長期的な利益を得ることができると言えるでしょう。

レバレッジの注意点

レバレッジは少ない自己資本で大きな総資産を得られるものですが、その分当然リスクが大きくなります。
例えば、レバレッジ10倍の投資をおこなっているのであれば、投資対象の物件価格が10パーセント下落するだけで総資産を失うことになるのです。このように、レバレッジが高くなればなるほど収益が上がるのと同時に、そのリスクも高くなると言えるでしょう。
レバレッジの注意点

以上のように、レバレッジには多くの利点がありますが、それと同時に大きなリスクも負うことになります。レバレッジを高め不動産投資をおこなうときは、きちんと先行きを見通す必要がありますので、そのことを念頭に置いておきましょう。
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