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キャッシュフロー(cash flow )

キャッシュフロー(cash flow )

キャッシュフローが肝心! 不動産投資で成功するポイントとは
「現金の流れ」「お金の出入り」を意味する言葉です。
投資によって実際に得られた収入から、経費などの支出を差し引いて手元に残る資金の流れが不動産投資におけるキャッシュフローです。
現金収支の流れに着目するもので、将来土地や不動産を売却するときに得る収入は計算されません。

キャッシュフロー(cash flow )

キャッシュフロー(cash flow )
不動産投資で大切なことは、家賃収入だけでなく運営経費などを差し引くといったように、全体の収支を把握することです。収入と支出の流れをキャッシュフローといいます。不動産投資で成功するにはこのキャッシュフローについて深く理解することが必要です。
ここでは、キャッシュフローについてご紹介します。

キャッシュフローの重要性

不動産投資において重要なのは「利益」だと考えがちですが、それは違います。
不動産投資で一番重要なのはキャッシュフローだと覚えておきましょう。
また、不動産投資におけるキャッシュフローは帳簿上の利益と勘違いしやすいので注意が必要です。利益とキャッシュフローの違いを理解しなければ、黒字倒産してしまう恐れがあります。黒字倒産は、帳簿上では利益が出ていても、キャッシュフローではマイナスに陥る状態が続くことで起こります。
キャッシュフローと帳簿で違いが生じるのは、帳簿では現金支出を伴わない項目を経費として計算したり、支出があっても経費計算されなかったりするため。キャッシュフローを理解することが、健全で無理のない不動産投資へとつながるのです。

キャッシュフローの計算方法

不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法はいくつかあります。

1.総収入額-(ローン返済+税金+運営経費)
詳細な計算をすることで、手元に残る正確な金額が分かります。
次の条件を例として、計算しましょう
・家賃収入500万円
・運営忌避100万円
・ローン返済額200万円
・税金40万円

以上の条件から
500-(200+40+100)=160
となり、年間で手元に残る金額は160万円となります。

2.帳簿上の利益-返済元金+減価償却費
キャッシュフローでは減価償却費も要素の1つとなります。
減価償却費とは、不動産の購入金額を数年に分けて費用として計上するものです。利益から差し引く項目として毎年計算されますが、実際に支出しているわけではありません。お金の支出がなく利益を減らすことができるため、かかる税金を少なくすることができます。

まず帳簿上の利益を計算します。
帳簿上の利益=総収入額-運営経費-減価償却費-借入金利子-所得税-住民税

次に、実際のキャッシュフローを計算します。
帳簿上の利益-元金返済+減価償却費
帳簿上の利益かから原価償却された分のマイナス分を取り除き、帳簿の計算に含まれていない元金返済を加えることで、キャッシュフローが計算できます。
キャッシュフロー(cash flow )

不動産投資で購入を検討する際、キャッシュフローの計算に、満室時の家賃収入を当てはめがちですが、これには注意が必要です。常に満室の状態で考えると空室が増えてしまった際の収支がマイナス方向に大きく働きます。実質的な家賃収入を見越して計算するようにしましょう。
キャッシュフローを確認することは、無理のない運営、健全な資金繰りにつながります。個人で行うのは専門知識や経験が必要になるので、専門家に相談することをおすすめします。
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