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耐用年数

耐用年数

不動産の耐用年数と減価償却を理解して節税につなげよう!
建物の「耐用年数」とはどんな意味を持つ用語なのでしょうか。これにもとづいて算出される減価償却費のしくみについて理解して、節税につなげましょう。

減価償却費が節税のカギに

減価償却費が節税のカギに

不動産運営で安定したキャッシュフローを確保するためには、節税対策が重要になります。所得税や法人税などの税金は、基本的に利益に対してかかるものです。利益が少なくなれば税金も少なくなります。利益を少なくするために理解しておきたいのが「減価償却費」です。

減価償却費とは、建物や機械設備など長期間使う資産を購入した場合に、これらの劣化代として計上することができる費用を言います。不動産では、土地は劣化しないため減価償却費を計上できず、経年劣化する建物は減価償却費を計上できます。

実際に支出があるわけではないのに経費として計上できるため、利益が減って税金が少なくなるのです。

建物の減価償却費のしくみ

減価償却する資産には、その資産が何年ぐらい使えるかの基準となる「耐用年数」が国によって定められています。
住宅や店舗として使用する建物の耐用年数は、構造によって以下のように決まっています。

鉄筋コンクリート造:47年
鉄骨造(4mm超):34年
鉄骨造(3mm超):27年
鉄骨造(3mm以下):19年
木造:22年

この耐用年数に応じて、税法で償却率が定められています。減価償却費は、物件価格にこの償却率をかけることで算出されます。

新築物件と中古物件の減価償却費は違う

新築物件と中古物件の減価償却費は違う

新築物件ではまだ償却していないため法定耐用年数の償却率としてそのまま適用され、中古物件では建築年数に応じて簡便法という方式で建物の耐用年数を算出して適用されることになります。簡便法では、その建物の築年数が耐用年数を超えているかどうかによって計算方法が変わります。

築年数が耐用年数を超えている場合、法定耐用年数の20%の年数が耐用年数となります。鉄筋コンクリート造であれば47年の20%で9年です。
築年数が耐用年数を超えていない場合は、法定耐用年数から築年数を引いた年数に、築年数の20%の年数を加えた年数が耐用年数になります。

以上のように算出されるため、中古物件では新築物件より減価償却費が多くなりますが、一方で減価償却できる期間は短くなります。また、借入金の融資期間は耐用年数と築年数によって算出されるため、古い物件では借入期間が短くなることにも注意が必要です。物件選びの際には、減価償却の観点からも建物の構造と築年数に注目するのが大切です。

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