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利回り

利回り

不動産投資の利回りの相場と計算方法
利回りとは、「投資した資金に対してどのぐらいの利益があがるのか」の指標となるものです。不動産投資においては「物件価格に対して、1年間にどのぐらいの利益を得られるのか」の割合をパーセント表示で示すのが一般的です。例えば、物件価格が5,000万円で家賃収入が500万円ならば利回り10%となります。

利回りの計算方法

利回りの計算方法

一口に「利回り」と言っても、計算方法によって「表面利回り(グロス)」「実質利回り(ネット)」の大きく2つに分けられます。
それぞれの意味と計算方法は以下のとおりです。

【表面利回り(グロス)】

[表面利回り(%)]=[1年間の家賃収入]÷[物件購入価格]×100

表面利回りは、1年間の家賃収入の総額を物件の購入価格で単純に割ることで算出されます。購入時や購入後の経営で生ずる諸経費などの支出については計算されないため、あくまでも大まかな収益の指標となるものです。物件が売りに出されるときの広告などに記載されているのは表面利回りです。「想定利回り」「単純利回り」などと呼ばれることもあります

【実質利回り(ネット)】

[実質利回り(%)]=[1年間の家賃収入 - 諸経費]÷[物件購入価格 + 購入時の諸費用]×100

実質利回りは、1年間の家賃収入総額から管理費や税金などといった諸経費を差し引いたものを、購入価格に購入時の諸費用を加えたもので割って算出されます。経費についても計算に含めるため、より現実的な指標となると言えるでしょう。

不動産投資の際には、まずは大まかな目安として表面利回りで物件を絞り込んだのち、実質利回りを計算してみることで具体的な利益の目安が理解できるのです。

利回りの相場は?

利回りの相場は?

利回りの相場は、物件の築年数や構造によって変わってきます。
都内の中古マンションの場合、築10年以上などある程度築年数が経っている物件であれば、表面利回りは8%~10%と高めの相場になっています。これは、築年数を経ることで物件価格が低下するのに対して家賃相場は大きく変動しないことから高めの表面利回りとなるのです。しかし、修繕などにかかる支出は増えるため、実質利回りは5~6%ぐらいになることが多いようです。

一方、新築から築10年未満のマンションの場合は、表面利回り6~7%が相場となります。新築マンションでは購入価格が高くなる分、古いマンションに比べて表面利回りと実質利回りの差は小さめです。実質利回り4~5%となることが多いでしょう。

ここでは都内区分マンションを例にとってご説明しましたが、一棟投資やアパート投資、地方エリアでの投資など条件によって利回りの相場は変わるということも覚えておいてください。

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