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公示価格

公示価格

土地の値段を決める「公示価格」って何? 路線価との違いは?
国土交通省が、「標準地」と呼ばれる全国に定めた“ある地点”を対象に、毎年1月1日の時点での価格を公示するものです。標準値を1㎡当たりの価格で表しており、平成27年では23,380カ所が対象となっています。
公示価格は土地の取引価格を拘束するものではありません。取引の際にお互いに納得のいく金額を決めるための指標として存在しています。
なお、「公示地価」や「地価公示価格」という呼び方がありますが、公示価格と意味の違いはありません。

「公示価格」って何?

「公示価格」って何?
土地の値段を決めるには「公示価格」が必要です。この公示価格が一体どのように決められているのでしょうか?
ここでは公示価格についてご紹介しながら、「路線価」との違いを解説します。

公示価格はどうやって決められる?

公示価格は、土地鑑定委員会によって決められています。
2人の不動産鑑定士(法律では2人以上と明記されています)が鑑定評価を行った後、土地鑑定員会が審査を行い最終的な価格を公示します。
公示価格は単純に2人の鑑定士が出した価格の平均金額ではありません。2人の鑑定士が出した金額が「客観的に見て妥当な価格かどうか」をさらに土地鑑定委員会によって精査し、正常価格を求めているのです。

公示価格と「路線価」との違いは?

路線価は相続税の計算をするときに使われます。
土地は時価を計算しなければいけません。しかし、全ての土地に対して、毎度時価計算するのは非常に困難です。そこで、税務署は道路の1㎡の価格を設定し、その道路に接する土地を評価するようになっています。これが路線価です。

路線価には2種類があります
・相続税路線価
毎年1月1日の時点の価格が、7月ごろに国税庁によって好評されます。相続税路線価でも標準地を定められていますが、公示価格の調査地点以外にも定められています。
価格の決定方法としては、不動産鑑定士の評価額や、精通者の意見などをベースとしており、審査場所が価格公示と同じ場所であれば、基本的に価格公示と同じ結果です。
そして最終的な価格は、価格公示の8割程度を水準するように決められています。

・固定資産税路線価
3年に1度、1月1日の時点での価格が、4月ごろに市町村より公表されます。
3年に1度なのは固定資産税の評価替えが3年ごとに行われているためです。
固定資産税路線価は、道路に接する標準宅地(奥行き・間口・形状などが標準的である宅地)を定めて、その宅地の価格に応じた路線価を設定しています。
標準宅地の価格は、売買の事例から適正価格を求めるのが普通ですが、経過処置として公示価格や鑑定評価の7割を目途にすることとなっています。
この「経過処置」で公示価格を用いることによって、偏りのあった固定資産税評価をやめ、税の公平性を維持してします。
また、この固定資産税路線価は公示価格の7割程度を水準にするように決められています。
公示価格

公示価格は、周辺を代表している土地(標準値)の値段であるため、本来の土地取引では実際の土地価格と公示価格は異なる金額になるでしょう。
公示価格を目指していくのが理想ですが、不動産市場は流動的で、社会情勢や需要など多くの要素の影響を受けてしまいます。あくまで土地の基準なのだという認識を持ちましょう。
路線価は売買取引ではなく、税金を計算するために必要な基準です。早く路線価が知りたいという方は、4月に発表される公示価格から計算して割り出してみてください。

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