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居抜き

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「居抜き」店舗とは? 居抜き物件のメリット
前にいたテナントが行った内装や造作・設備などがそのまま残されていることを「居抜き」と言います。残されていた内装などを活かして、簡単な手直しだけですぐに開店することができます。飲食店では、残っている食器類をそのまま使えるケースもあります。

居抜き店舗の可能性

居抜き店舗の可能性
不動産に投資する際、住宅だけでなく店舗用物件に投資することもあります。
その場合、前のテナントの内装や設備を活かした居抜き店舗・物件を利用すると便利です。
ここでは、「居抜き」物件の基礎情報とメリットをご紹介します。

居抜き物件を得るために
「居抜き物件」は、必ずしも少しの手直しですぐ営業できるほど設備が残っているとは限りません。店舗などでの通常の賃貸借契約では、退出する際に内装などを解体し原状回復工事を行って明け渡さなければいけません。この工事をすると、その物件は「スケルトン状態」(コンクリートの打ちっ放し状態)になります。
しかし、次のテナントが同業種であれば、設備や内装を有効活用して解体の無駄を省くことができます。
あらかじめ現在のオーナーの了解を得た上で、退出するまえに次の借り手を探すことが、居抜き物件には必要です。

引き渡し時の造作譲渡
退出するテナントによって、要望が異なる場合があります。
例えば、「解体工事を省けるのであれば、造作や設備は無償で引き渡してもよい」というオーナーもいれば、「高価なもの・比較的新しいものは買い取って欲しい」というオーナーもいます。その際に行われるのが、話し合いによって内装・設備・備品などを売買する「造作譲渡契約」です。このため、新しく入居するテナントは物件のオーナーと行う賃貸借契約の他に、前のテナントを管理していた方と造作譲渡契約を結ぶ必要が生じます。

以前まで居抜き物件は飲食店が大半を占めていました。しかし最近では、歯科医院や美容室といった開業する際に必要な機材が高額な業種に多く見られます。

居抜き物件のメリット
居抜き物件には、前テナントのオーナーや新しいテナントのオーナー、その物件のオーナーの三者にそれぞれメリットがあります。

・前テナントのオーナーが得るメリット
まず、解体費用を節約できるということ。また、造作譲渡によって収入が発生するという面でも大きな利益となるでしょう。
さらに解体する期間を必要としないため、引き渡し直前まで営業が可能というのも大きなメリットです。

・新しいテナントのオーナーが得るメリット
内装にかかるお金を節約できるだけでなく、出店後のランニングコストも安く抑えることが可能です。このことで、営業が黒字になる時期も早くなります。
また、新しく営業した業種が前のテナントと似ていれば、以前にそこを利用していたお客さんが来店する確率も高くなります。

・物件オーナーが得るメリット
居抜きのメリットを生かし、前テナントが引き渡し後すぐに新しいテナントが入ることで、空室期間がなくなって賃料収入が途切れなくなります。

居抜き契約に必要なこと

居抜き契約に必要なこと
居抜きで契約をするには、前テナントのオーナーと物件のオーナー、新しいテナントのオーナー三者での合意が必要です。
また、既存の設備などが故障した時の対応などについても詳しく決めていく必要があるので注意しましょう。
造作譲渡契約にはトラブルが起こることもあるため、どの立場であっても専門家を交えることをおすすめします。

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