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オーバーローン

オーバーローン

オーバーローンの場合は? 投資用不動産の財産分与
銀行などで住宅ローンを組む際、本来住宅購入に必要な額以上の金額を融資してもらうことをオーバーローンと言います。
また借り入れる金額が購入する住宅の価格(時価)や担保を上回り、もし購入した住宅や担保を売却したとしても、全額返済することができずにローンが残ってしまう状態も、同じようにオーバーローンと言います。

オーバーローン

オーバーローン
夫婦で不動産投資をしている場合、離婚するとなったら投資用不動産の財産分与はどのような方法があるのでしょうか?
ここでは、財産分与の方法をオーバーローンの状態も含めてご紹介します。

財産分与の対象は?

離婚をする際、夫婦で所有している全ての財産・資産が財産分与の対象になるわけではありません。
財産分与では「婚姻し、夫婦が共同生活を始めてから別居に至るまでの期間中に、夫婦による献身によって増加した共有財産」が対象となります。
このため、個人の労力によって得られた利益で不動産を購入した場合は「特有財産」と呼び財産分与の対象となりません。
また、相続財産や贈与によって取得したものも「特有財産」となります。

投資用不動産が「共有財産」となる例

・給与による取得した
婚姻中に取得した給与によって、投資用不動産を購入した場合、「夫婦双方の寄与により得られた共有財産」と言えます。これは専業主婦に関しても同じです。

・共有でローンを借りた場合
不動産を購入する際、夫婦共有名義でローンを組んだ場合も共有財産となり、財産分与の対象となると考えられます。

・一方名義でローンを借りた場合
投資用不動産を購入する際、夫婦のどちらかの単独名義でローンを組んだとしても、夫婦双方がローンの返済をしている状態だった場合は「夫婦双方の寄与によって得られた共有財産」と判断されます。このため財産分与の対象となると考えられます。

投資用不動産の財産分与の方法

<オーバーローンでない場合>
・代償分割
ローンの残債務が残っている場合、夫が不動産を離婚後も保有してローンの支払いを継続します。そして妻に、離婚時の不動産の時価評価額からローンの残額を控除した額を一定の割合で財産分与する方法が一般的です。

・売却して分割
不動産を取得した配偶者がローンの支払いをする経済的余裕がない場合、売却代金を財産分与することになります。

・現物分割(賃料を将来的に分割する)
投資用不動産の場合、第三者に貸し続けて賃料を回収したほうが、多額の金銭を回収できることもあるため、不動産の名義人である配偶者が一方の配偶者に寄与度に応じて支払うという方法もあります。

<オーバーローンの場合>
・代償分割
離婚時の住宅ローンの残高が不動産の評価額を上回っている場合、試算的価値がないため、財産分与を求めないという方法もあります。
婚姻期間中のローンの支払い分は、夫婦が平等の割合で返済に貢献できたものと考えられます。ローンの既払い分について財産分与として相手方配偶者に分与を求めることもありますが、オーバーローンの場合はローンの一部を返済したとしても、住宅の価値は負債を上回らないため、清算すべき財産がなく、返済したローンの一部を財産分与の対象とすることは困難です。
また、不動産を売却せずに第三者に貸すことでその賃料を夫婦で分割する方法もあります。これは当事者間で合意を得る必要があります。

投資用不動産の財産分与の方法

投資用不動産が財産分与の対象となるか、またどのように分与を行うかなど、ケースに応じて細かな精査と判断が必要になります。
もし財産分与を行うようになった場合は専門家に相談しましょう。
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