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J-REIT

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不動産投資信託「J-REIT」 利回りや仕組みを知りたい!
投資信託の一種で不動産に特化したものです。不動産の対象は住宅やオフィスビル、商業施設や物流倉庫などを購入したのち、賃貸収入や売買益を投資家に分配します。REITは「Real Estate Investment Trust」の略です。もともとアメリカでできたもので、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれるようになりました。

J-REIT

J-REIT
不動産投資は現物を購入するものと考えがちですが、投資信託という形で不動産購入に出資しその分配金を得るというものがあります。現物を持たなくていいことで敷居が低くなり不動産での安定収入を得る投資として、新たなスタイルとなりつつあります。
ではJ-REITとはどんな仕組みで分配金での利回りはどのくらいのものなのでしょうか。

どんな仕組み?

J-REITの主体は「不動産投資法人」と呼ばれる組織で、投資証券を発行し投資家はそれを購入することで投資に参加します。投資証券は株式会社における株式であり、不動産投資法人がそこで集めた資金をもとに不動産投資で運用し、利益を出していくことから不動産投資信託という形になるのです。
不動産投資法人がお金を集めますが、実質的に運用するのは運用会社で、不動産投資法人は運用を委託します。

換金や流動のあり方

不動産という性質上、出資してから解約するとなった場合に不動産を随時売却して投資家に返金するということは難しいものです。そのため換金性をどう保つかに関心が寄せられますが、投資証券は証券取引所に上場され投資家はそこで売却することになります。
J-REITは解約には応じられないクローズドエンド型の商品です。その一方で投資証券は市場に上場されるので換金できて取引に流動性が持てるのです。
市場で取引されるということは需要と供給によって常に価格は変動します。

分配金と利回り

J-REITの決算で生み出した利益から投資家に支払われるお金が分配金です。通常年2回支払われます。
J-REITの特徴として収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たすことで実質的な法人税の負担がなくなるということがあります。このことから収益の多くが分配金となるのです。株式投資では利益から法人税や企業の貯金分となる内部留保を引いたうえで配当金が分配され、J-REITの分配金からすれば低くなる傾向にあります。

■分配金利回りの出し方
分配金利回り=年間の予想分配金÷投資額 という計算式があります。
例:年間予想分配金20,000円の投資法人に1口40万円で投資する場合
分配金利回りは 20,000÷400,000=5.0%
となります。予想分配金は不動産の取得や売却、賃料によって予想利回りも変動することは考慮するべきものです。

分配金と利回り

J-REITは現物を購入しての不動産投資よりは少額で始めることができて、管理などの手間はいらないものです。ただ投資証券の価格は変動するので売却時にマイナスになることもあり、株式と同等のリスクがあるとの認識は持っておくべきでしょう。
こうしたリスクやメリットを考慮して不動産投資をJ-REITで初めてみるのもいいのではないでしょうか。
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