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建ぺい率

建ぺい率

不動産投資で知っておきたい「建ぺい率」と制限の緩和について
敷地面積に対する建築面積の割合のことを建ぺい率と呼びます。
建ぺい率は、敷地に一定の割合で空地を残すようにして彩光や風通しを保持し、良好な市街環境を整えるだけでなく、火災時の延焼防止を目的としています。

建ぺい率

建ぺい率
不動産投資では、「敷地に対してどれだけ建物を建てることができるか」などについてても知っておく必要があります。
ここでは、「建ぺい率」の制限と緩和の条件や、容積率との関係をご紹介します。

建ぺい率の制限

建ぺい率が50%と指定された地域で100㎡の敷地があった場合、建物の投影面積として50㎡まで建築することが可能です。
投影面積とは、建物を真上から見たとき、地面に影となって映る部分の面積のことです。一般的な2階建ての住宅の場合は、1階と2階を比べて広い方と考えてよいでしょう。

建ぺい率の緩和

・角地での緩和
敷地が角地にある場合、規定された建ぺい率からさらに10%緩和されます。
しかし、角地であればどこでもこの緩和が受けられるわけではありません。「特定行政庁の定める角地」という定義があるので、注意が必要です。都道府県や市区町村によって“角地”の定義が異なることもあるため、確認しておく必要があります。

・耐火建築で緩和
防火地域に定められている場所で耐火建築物を建築する場合は、建ぺい率が緩和されます。耐火建築物とは、鉄筋コンクリートや鉄骨などでつくられた燃えにくい建築物のこと。都市計画で定められた建ぺい率から、さらに10%緩和されます。

・角地で尚且つ耐火建築物を立てる場合
上記の2つの要件を同時に見たいしている場合は、都市計画で定められた建ぺい率に10%+10%の合計20%緩和されます。
例えば建ぺい率が50%で敷地面積が100㎡だった場合は、建ぺい率が70%となるため、投影面積70㎡まで建築することが可能です。

容積率

建ぺい率によって敷地面積における建築面積が分かったら次に押さえておきたいのが容積率です。
容積率とは、敷地面積における延床面積の割合のこと。
例えば、100㎡の敷地に2階建ての家を建てたとします。この建物の1階が60㎡、2階が40㎡の場合、床面積は合計で100㎡となり、容積率100%となります。
前面の道路が12メートル未満の場合、容積率が小さくなるため注意が必要です。
住宅用地の場合は“道路の幅(m)×0.4”が他の地域では“道路の幅(m)×0.6”の数字が容積率となります。

容積率の緩和

容積率にも緩和規定が設けられています。
住宅として使用する場合、全体の延べ床面積の3分の1まで、地下の延床面積を不算入とする他、車庫であれば全体の5分の1まで計算に不算入とすることができます。

容積率の緩和

建ぺい率や容積率は、投資した不動産を立て直したりリフォームをする際に、希望通りにいかない厳しい制限となることがあります。
投資する物件がどんな地域にあり、どのように今後運用したいかをしっかり把握、計画することが大切です。
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