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地目

地目

不動産投資家なら知っておくべき! 土地の用途を示す「地目」とは
不動産登記法で定められた土地の用途・区分のことを「地目」と言います。
地目には「田・畑・山林・宅地……など」23種類あります。売買対象となる土地で一般的なものは宅地です。宅地には、一戸建て住宅の敷地だけではなく、マンションやビル、商業施設の敷地なども当てはまります。

地目

地目
不動産を売買したり管理したりする際は、「地目」について理解する必要があります。
地目は不動産登記法によって定められており、固定資産税の土地の評価にも関わってきます。
ここでは、地目と不動産投資への活かし方をご紹介します。

地目の種類

地目には詳しく分けると以下のものがあります。
【 田・畑・宅地・学校用地・鉄道用地・塩田・鉱泉地・池沼(ちしょう)・山林・牧場・原野・墓地・境内地(けいだいち)・運河用地・水道用地・用悪水路・ため池・堤・井溝(いこう)・保安林・公衆用道路・公園 】
上記の22種類に当てはまらない場合、「雑種地」という地目が割り当てられます。

そして地目を定める際は、現在の状況と利用目的に重点を置いて区分けされます。その土地の一部分が別の用途で使われていても、土地全体としての状況から区分けされます。
また、田・畑などの農地では、農地法や都市計画法などによってその土地権利の移転や住宅建築等が制限されている場合があるため注意が必要です。

農地を転用する場合

マンション経営をしている方には、たくさんの農地(田・畑)へ土を入れたりブロックを積んだりして住宅地(宅地)に変更している方もいるでしょう。
現在、畑などで利用されている土地を売買する場合、農地法による手続きが必要です。市街化区域内にある農地を購入し宅地に転用する際は、事前に農業委員会へ届け出ましょう。

不動産投資では過去の地目に要注意

不動産投資をする際は、現在の地目だけでなくこれまでの履歴をよくチェックすることが大切です。
過去の地目が「田・池沼・用悪水路・ため池」などといった水に関係する土地だった場合は注意しましょう。水はけや川の氾濫、地震の際の液状化などさまざまな不安要素が考えられます。
他にも過去の地目が「墓地」の場合も注意が必要です。現在では宅地となっていても、住む人がその土地の過去を気にして、避けてしまうことも珍しくありません。

また、地目での「公衆用道路」は建築基準法上の道路とは異なります。公道の場合もありますが、私道の場合もあるので注意が必要です。公衆道路があるからと言って、誰もが利用できるとは限りません。

不動産投資では過去の地目に要注意

地目はその土地の過去を知ることができる便利なものです。不動産投資をする方には必要な知識と言えるでしょう。
地目を変更するときは、土地の権利者の変更があった日から1ヵ月以内に登記を変更しなければいけません。変更が行われない場合、10万円以下の過料を受けることになるので注意してください。
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