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2項道路

2項道路

「2項道路」って何? セットバックには要注意!
既に建築物が建ち並んでおり、公道・私道問わず道幅が4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものを「2項道路」(または「みなし道路」)と呼ばれています。
2項道路に面している土地では、建物を建てる際は道路の中心線から宅地までの距離を2m空けなければいけません。
セットバック部分は道路(私道)としてみなされるため、所有者であっても「道」以外の用途で使用することはできません。

2項道路

2項道路
住宅を建てる際は、道幅に注意が必要です。道幅が4m未満の場合は2項道路として判断され、セットバックする必要があります。
ここでは、「2項道路」の規定や建築制限についてご紹介します。

セットバックとは?

道幅が4m未満の道路に面している宅地では、将来その道の道幅を4mに拡幅するために、宅地を後退させることをセットバックと言います。
先にご紹介したように中心線から2mを確保するため、セットバックしたからといってすぐにその道が4mの幅になるわけではありません。
セットバックを必要とする宅地は、建物を建てられる面積が減少してしまうため、その分価値が下がってしまうことが考えられます。

2項道路の注意点

・セットバック部分はあくまでも道路
2項道路では中心線から2mセットバックしなければ、建物を建てることができません。
セットバック部分は建物を建てられないだけでなく、門や堀、花壇を作ることも認められていないので注意しましょう。

・向かいが川や崖で幅が広がらない場合
宅地をセットバックする場合は、道路に面している両側の宅地で均等に行うことが基本です。しかし、向かいが川や崖などの場合はこれを埋めたり移動させることはできません。
この場合、向かい側の道路の境界線から4mの位置まで宅地をセットバックすることが義務付けられています。

「2項道路」と「道路」の違いは?

道路にはいろいろな種類があり、道路法上での道路と、建築基準法上の道路では内容が異なるため注意が必要です。
建築基準法では道路は細かく分けられますが、ここでは生活の中でよく見られる6種類をご紹介します。

・建築基準法第42条2項
冒頭でご紹介したので省略します。
・建築基準法第42条1項1号
道幅4m以上の国道、都道府県道、市区町村道などの公道のこと。道路法でも道路として定められています。
・建築基準法第42条1項2号
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによって作られた、道幅4m以上の道路のこと。
・建築基準法代42条1項3号
昭和25年11月23日の建築基準法施行日以前に存在した道路(公道・私道)のこと。
・建築基準法第42条1項4号
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などにより、2年以内にその事業が施行されるものとして特定行政庁から指定を受けた道幅4m以上の道路のこと。 ・金築基準法第42条1項5号
一定基準に適合する「私道」で、その道路の所有者が特定行政庁から道路の位置について指定を受けた道幅4m以上の道路のこと。一般的に「位置指定道路」とも呼ばれています。

このように、並べてみると他の道路はほとんどが4m以上のものだということがわかります。
住宅地で道幅が狭いなと思ったら、この2項道路だと思って問題ないでしょう。

「2項道路」と「道路」の違いは?

2項道路において、セットバックした部分は建ぺい率や容積率の計算には含まれません。不動産投資や新しく住居を建設する際には注意しましょう。老朽化した建物を建て直したくても、同じ規模のものが建てられないというケースもあります。
不動産や土地の売買をするときは、建築物だけでなく面する道路が2項道路かどうかもしっかりと確認することが大切です。

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