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収益還元法

収益還元法

不動産の価値を見出す手法! 収益還元法とは
アパートやマンションなど、収益物件の売買をする際に利用される評価方法です。
不動産が将来生み出す収益を元に、その物件の価値を算定します。物件の生み出す収益力が高いほど不動産としての価格が高くなり、逆に収益力が低ければ価格も低くなります。
収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類の計算方法があります。

収益還元法

収益還元法
「この不動産の価格は適正だろうか?」
不動産投資を考えたことがある人であれば、必ず考える問題の1つです。
不動産の価格はどのように決められるのでしょうか?
ここでは、不動産の価値を決める収益還元法についてご紹介します。

収益還元法の1つ「直接還元法」とは

不動産が生み出した1年間の収益(純利益)を、その不動産から得られる投資利回り(還元利回り)で割って収益価格を算出する方法です。

式)
不動産の収益価格 =1年間の純収益÷還元利回り

・1年間の純収益って?
当該不動産が家賃などの収入に対して、管理費などの諸経費を差し引いた金額のことを指します。

例えば、毎月家賃15万円で諸経費が年間35万円の場合
15万円 × 12カ月 - 35万円 = 145万円
145万円が純収益となります。

・還元利回りとは
不動産投資において、一定の期間の総収入から租税や経費を控除した純営業収益(NOI)を、取得費用と物件価格を合わせた総投資額で割って求められる率のことです。
還元利回りは、主に周辺相場における類似した物件の利回りを参考に決められますが、厳密な求め方(計算式)はありません。

<直接還元法の計算例>
条件を次のように仮定します。
【年間の収益を500万円】
【年間の諸経費を100万円】
【還元利回りを7%】

( 500万円 - 100万円 )÷ 0.07 = 5714.2857... 万円
よって、物件価格はおよそ5700万円と分かります。

もう1つの収益還元法「DCF法」とは

DCFとは「Discounted Cash-Flow」の略で、2つの価値を元に計算されます。
対象となる不動産で将来得られる“毎月の利益”と“売却時の価格”を現在価値に割引し、その合計をして評価額を求めるのがこのDCF法です。

・現在価値とは
お金は手に入る時期が違えばその価値も異なります。
現時点で10万円を手にした場合、以降の10年間で銀行に預金して利息分の利益を得たり、証券等に投資を行って配当を得たりできるからです。
このため「受け取れる時期が先であるほど価値が低くなる」と考えられるのです。
そこで受け取れる時期が先になる分を割り引き、現在の価値にするという作業が必要になります。
この現在価値に割り引いた後の金額を「割引現在価値」と言い、割り引く基準の利率を「割引率」と言います。

・計算方法
年割引率をi 経過年数をt 受け取る金額をxとして
現在価値は次の式で求められます。



<DCF法の計算例>
次のように仮定します。
【割引率:3%】
【年間100万円の家賃収入】
【10年後に1400万円で売却】

1年目の場合、得られる家賃収入100万円を(1+0.03)の1乗で割るため、現在価格は約97万円になります。
途中を省略し、9年後の場合で計算しましょう。
100万円を(1+0.03)の9乗で割るため、現在価格は76万6千円になります。

10年後には1400万円で売るわけですから
1400万円を(1+0.03)の10乗で割ることになり、現在価格は約1000万円になるのです。

この9年間の家賃収入額と10年後の売却額の現在価格の合計によって、評価額を決めるため、直接還元法よりも緻密な額を算出することができます。

もう1つの収益還元法「DCF法」とは

不動産価格を提示されて疑心暗鬼にならないためにも、これら評価額の出し方を知り交渉できるようになっておくことが大切です。
直接還元法とDCF法のどちらで評価すべきかは、状況によって異なります。詳しく不動産担当者と確認して話を進めるようにしましょう。
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