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斜線制限

斜線制限

建物の高さ制限を知ろう! 斜線制限と緩和方法について
道路境界線または隣地境界線から、一定の勾配の斜線によって建築の高さを制限するものです。
斜線制限には以下の3種類があります
道路斜線制限:建物の高さが道路幅員によって制限し、道路や周辺建物の日照や風通しをよくするためのもの
隣地斜線制限:隣地境界線に面した部分の高さを制限し、隣地の日照や風通しを維持するためのもの
北側斜線制限:建物の北側の高さ制限をし、北側隣地の日照悪化を防ぐためのもの

斜線制限

斜線制限
不動産に関わる仕事をする場合、建物の高さに影響する「斜線制限」についても知る必要があります。
斜線制限には「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3種類がありますが、それぞれどのように定められているのでしょうか?
ここでは、斜線制限とその緩和方法についてご紹介します。

道路斜線制限

建物の道路に面している部分の高さを、一定の距離まで制限するものです。
建物を建てる場合、道路からかかる一定の勾配の斜線の内側に収めなければいけません。
制限は建物の全体に及ぶことはなく、建物に面している道路の反対側の境界線を起点として適用範囲(距離)が規定されています。
この適用範囲は地域や区域によって異なるので注意が必要です。

隣地斜線制限

隣地との境界線を起点として斜線を引き、建物の高さを制限します。
この制限は、住居系地域やその他の地域で細かい規定がありますが、第一種・第二種低層住居専用地域では適用されません。
隣地の境界線の立ち上がり(高さ)と勾配の組み合わせで高さを制限します。
住居系地域では立ち上がりが20m、勾配を1.25とされ、非住居系地域では立ち上がりが31m、勾配を2.5と設定されています。地域によって規定が異なるため注意が必要です。

※住居系地域:第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居専用地域、準住居地域)
※非住居系地域:近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域

北側斜線制限

北側に隣地した境界線を起点として、一定の勾配によって高さを制限します。
これは隣地斜線制限と同じく、立ち上がりと勾配の組み合わせによって制限するものです。
北側に道路がある場合は、道路の反対側の境界線が起点となります。
第一種・第二種低層住居専用地域では立ち上がりを5mとし、第一種・第二種中高層住居専用地域では立ち上がりが10mとされ、どちらも勾配は1.25と設定されています。

北側斜線制限は第一種・第二種低層住居専用地域と、第一種・第二種中高層住居専用地域に適用されます。

しかし、日陰規制がある場合は中高層住居専用地域において北側斜線が適用されないケースもあります。

道路斜線制限の緩和

建物がセットバックしている場合は、斜線の起点をセットバックした距離と同じ分だけ道路の反対側へ移動して、斜線制限を適用することができます。
また、住居系地域で前面の道幅が12mを上回る場合、前面の道路の反対側の境界線から1.25倍の距離の地点で、勾配が緩和されます。
もともと住居の勾配は1.25となっていますが、緩和されると勾配は1.5が適用されます。
この他にも敷地の向かいに公園や広場、水面があったり、隣地と高低差があったりする場合は高さ制限が緩和されることがあります。
不動産の土地だけでなく周囲の環境も良く確認して高さがどこまで制限されるのか、知ることが大切です。

道路斜線制限の緩和

身の回りに、いびつな形をしたマンションなどを見た場合、ここでご紹介した高さ制限が影響していると考えられます。
不動産の運用や購入、投資をする場合は、その土地が建物にどのような制限をもたらすのかを知ることが大切です。
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