HOME 不動産売買 本当に今が売り時なのか?収益物件と実需物件(自宅)を売りに出して実証しました!

本当に今が売り時なのか?収益物件と実需物件(自宅)を売りに出して実証しました!

舛添菜穂子

舛添菜穂子

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みなさんこんにちは! いかがお過ごしでしょうか?
私はここ最近、大家歴5年半にして、これまでのトラブルが一気に来たのではないかと思うくらいトラブル続きでして、かなり参っておりました。
ストレスからくる体調不良も続いておりますが、大家としてパワーアップするために神様が与えてくれた試練だと思って頑張りたいと思います。

さて、巷の大家さん仲間の間で、2008年のリーマンショック以降、不動産価格が下がっていた時期に購入された物件を売りに出したら高く売れて何千万も儲かったという景気の良い話をちらほら聞くようになりました。私も今回退去になったタイミングで賃貸募集と並行し売却にも出してみました。

目次

1 . 売りに出してみた3物件のスペックは?

売りに出してみた物件は以下の3物件です

・築30年の地方木造戸建て
・築43年と古いですがの23区内の某駅から徒歩2分の区分マンション
・そして千葉の自宅(駅徒歩6分のファミリータイプの区分マンション)

2 . 築30年 地方木造戸建ての場合

金額はその時このエリアで出ている、売り戸建ての最安値より安い価格で出しました。空室で広さもあるので実需のお客様を狙って不動産業者の友人が近隣にポスティングをしてくれました。

しかし、問い合わせは誰一人なく。全てインターネットから問い合わせをしてきた投資家でした。そのうち2名が内見まで進みました。

ひょんなことから私は内見に立ち会いました。お一人目は専任業者さんからの紹介ではなかったのですが、たまたまリフォーム途中で私が物件に居たタイミングでの内見だったので、つなぎを着た私が「売主の知り合いの大工」という設定で物件を案内しました。

「売主さんですよね?」と怪しまれましたが何とか誤魔化せました。以前は賃貸に出していたとか、やたらと物件に詳しい大工です(笑)

もう一人は専任業者さんからの紹介です。この時もたまたま物件に居たので今度は売主として同席しました。これから不動産投資をはじめるために勉強しながら物件を探しているという若い男性でした。

初めての投資物件ということで、かなり慎重です。勉強も随分されている感じでした。そして帰り際にその男性から「あの〜、雑誌とかに出られてませんか?」と聞かれ、(まずいバレたか!)と思いましたが業者さんがうまく話をそらせてくれました。

危なかったです。

ということで、この慎重な男性からは買い付けは入りませんでしたが、最初に見られた女性と私のブログ読者の主婦の方から買い付けが入りました。売りに出してから数週間の出来事でした。

地方の戸建てでも、なかなか売り物件がない中、想定利回り15%で売りに出していたので早かったです。空室で売りに出しても実需が見込めないので、もうしばらく賃貸で回してから売れば良いとの結論に至り、結局この物件は売り止めにしました。

3 . 築43年東京23区駅徒歩2分の区分マンションの場合

先ほどの地方戸建てにつづき、都内に所有する築古区分も退去になってしまったため、売却に出すことにしました。退去立ち会いしてくださった業者さんが売買もやっている業者さんだったので、「また賃貸に出すのではなく売却した方が絶対に良い」と強く勧められました。

これまでの売買事例や広さ立地の良さから購入価格の3倍近くの査定額がでました。今不動産価格が高騰していますが、金融機関が融資を締めてきているので、そろそろ不動産価格も下がっていくのではないかという推測もあり今売るのがベストだと私は思いました。

売れるかはわかりませんがひとまずリフォームせずに、その査定額で売りに出してみることにしました。

そしたら、すぐに買取り業者3社から前向きに検討されているとのお話をいただき、そのうち一番高く話が来た業者さんから正式にお申し込みをいただきました。

指値はされましたが、それでも購入価格の倍以上です。 実はこの区分マンション、知人と共有名義で所有しておりまして、買付が入った旨お伝えしましたが、まだ短期譲渡所得の期間の為、今売ると税金が売却益に対して39%もかかってしまうとのことで売るのを拒んできました。

確かに税金は大きいので短期譲渡所得の期間が過ぎる来年1月以降に売却した方が良いのですがその間、賃貸がついてしまえば、買取業者さんは買ってくれなくなります。

共有名義人はそれまで空室にしているのは勿体無いから賃貸に出そうとしていますが、賃貸に出せば高く売れなくなってしまうのでその方が勿体無いと私は思います。未だに意見は平行線のままです。

4 . 築18年駅徒歩6分千葉の区分マンション(自宅)の場合

売り時だということで収益物件だけではなく自宅マンションまで売りに出してしまいました。売りに出した理由としては、築年数がそろそろ20年を超えるということ、修繕積立金が上がる前に、旦那さんがまだ住宅ローンを組めるうちにと様々な理由がありますが、またそれはいつか詳しくお話しするとしまして、自宅の売却に関しては以前、+Osh!オッシュの記事にもご登場いただいたとある先輩大家さんが不動産仲介業をはじめたということでその大家さんに専任で依頼しました。

まず、募集をかけてから3日で内見の予約が入りました。これはより多くのお客様に私の物件を知ってもらえるように対策をとって下さったそうです。

そしてその4日後に内見。内見に来られたのは若いご夫婦でした。私の物件の他にも3件見て来られたようで、ご主人は汗だくでした。お疲れ様です。

そんな中私のお部屋はクーラーで冷やしていたので快適にご内見いただけたかと思います。先輩大家さんが内見前に色々手直しをして好印象なお部屋にしてくれていたせいもあってか、奥様のテンションが明らかに高いのがわかりました。

そして、この日内見した4件のうち私の物件が選ばれ無事売買成立しました。募集をかけてから1週間の出来事でした。

5 . 物件を売りに出して感じたこと

いかがでしたでしょうか? 売り時と言われている今、実際に売りに出してみた結果、本当に今は売り時なんだということがわかりました。

この状態はいつまで続くかわかりませんが、とにかく今が売り時! 皆様も収益物件や自宅を売却して利益を得て成功大家さんになってくださいね。

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