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マンション買取前の重要ポイントをチェックしよう!

中村 昌弘

中村 昌弘

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マンションを売却するときには、「買取」という手法もあります。買取とは、一般個人ではなく、不動産会社にマンションを購入してもらうことです。不動産会社はマンションを買い取った後に、そのまま転売するか、リノベーションした後に転売します。

このような買取という手法は、マンションを売却するときには大きなメリットもあれば、デメリットもあります。マンション売却を検討している方は、通常の「仲介」と一緒に「買取」も検討してみると良いでしょう。今回は、買取のメリット・デメリット、及び業者の選び方、そして各エリアのおすすめ買取業者を紹介します。

目次

1 . マンション買取のメリット

まずは、マンション買取には以下のメリットがある点を理解しておきましょう。
・現金化が早い
瑕疵担保責任がない
・現況有姿である
・事故物件でも売却可能
・売却活動が楽


上記のメリットに魅力を感じる人は、マンション買取を検討すると良いです。ただし、後述するデメリットと比較することが重要です。

1-1 . 現金化が早い

マンション買取の最も大きなメリットは、以下の理由で現金化が早いという点でしょう。
・買取業者は現金で購入する場合が多い
・買取業者が融資を受けるスピードは個人より早い
・申込~引渡しまでの手続きが早い


現金化が早いということは、即現金が欲しくてマンションを売却する人にとっては、大きなメリットになります。そのため、何かの事情ですぐにマンションを現金化したい方には、買取は向いている売却方法と言えます。


買取業者は現金で購入する場合が多い

買取業者や物件にもよりますが、買取業者であれば1千万円単位の不動産も現金で購入する場合が多いです。現金で購入するなら、融資の手続きが不要になるので現金化のスピードは早くなります。一方、通常の売却だと、一般個人がローンを組んで購入するため、現金化するまでに時間がかかってしまうのです。


買取業者が融資を受けるスピードは個人より早い

仮に、買取業者が現金でなく融資で購入する場合も、個人がローンを組んで購入するより手続きは早いです。個人がローンを組むときには、以下のような手続き及び期間を要します。
・事前審査:結果が出るまで数日~1週間
・本申込:結果が出るまで2週間前後
・金銭消費貸借契約:手続き後に融資まで数日


特に、本申込に承認した後、金融機関と結ぶ「金銭消費貸借契約(住宅ローンの本契約)」に時間がかかります。なぜなら、金銭消費貸借契約は金融機関の営業日に行うことが多いため、平日の日中に時間を調整する必要があるからです。

そのため、金銭消費貸借契約の日にちが中々決まらず、ズルズルと長引いてしまう例は多いです。その一方で、買取業者が融資を受ける手続きは、早ければ1週間~2週間程度で完了します。少なくとも、一般個人が住宅ローン手続きを行うよりは短い期間で完了します。


申込~引渡しまでの手続きが早い

買取業者が物件を買い取るときは、一度物件見学をしてその場で買取額を提示することがほとんどです。つまり、売主がその買取金額に納得すれば、その場で申込を受けることも可能です。申込を受けてから契約を結ぶまでは最短1日ででき、現金であれば引渡しも数日で完了します。

そのため、最速で進めることができれば、買取業者に連絡をしてから引渡し(現金化)まで、1週間程度で完了するということです。

一方、通常の仲介であれば、売却活動に3か月ほどかかり、ローン手続きも時間がかかります。そのため、査定をしてから引渡しまで、少なくとも4か月~半年程度は考えなければいけません。売却期間が長引けば、査定から決済まで半年以上かかることも少なくありません。

1-2 . 瑕疵担保責任がない

また、買取業者が購入するので、売主は瑕疵担保責任がありません。瑕疵担保責任とは、マンションを引き渡した後に瑕疵(欠陥)があった場合、売主が責任を持つということです。具体的には、瑕疵部分の補修費用を支払ったり、最悪の場合売買契約が無効になったりもします。

ただ、瑕疵担保責任は買主が不動産業者である場合は発生しないので、買取の場合は引渡後に売主が瑕疵担保責任を負うリスクがなくなります。

1-3 . 現況有姿である

中古マンションを売却する場合は、基本的には現況有姿です。現況有姿は、「そのままの状態で引き渡す」という意味なので、補修などはしないということです。しかし、一般個人が買主である場合は、売買契約締結前に補修依頼が入る場合があります。

その補修依頼に応じる義務はありませんが、実際には売却するために補修したり、補修費用分を値引きしたりして対応することが多いです。しかし、買取業者はリノベーションして再販することも多いので、補修するケースは少なく、現況有姿することがほとんどです。 つまり、買取の場合は、売主が補修費用を負担したり、補修するかどうかの交渉がないということです。

1-4 . 事故物件でも売却可能

たとえば、そのマンションで殺人や自殺があった場合は、事故物件となります。事故物件は、買主がそのマンションを購入することで心理的瑕疵を負ってしまう物件のことをいいます。仮に、事故物件であれば、その心理的瑕疵の原因である事件・事故を、買主へ事前に告知する義務があるのです。

しかし、事故物件はいくら物件価格を下げても、事故・事件の内容によっては売れないことも多いです。そのようなときにも、買取業者は物件を買い取ってくれます。もちろん、買取金額は相場より安くなりますが、いつまで経っても売れないよりはマシです。

なぜ、買取業者は事故物件を買い取ってくれるかというと、買取業者はさまざまな不動産活用方を知っているからです。たとえば、買取業者は自社で転売するだけでなく、賃貸として活用することもできます。

つまり、一般個人が購入するよりも、買取業者の方が事故物件のデメリットを軽減できる方法を知っているということです。そのため、事故物件でも買い取ってくれるというワケです。

1-5 . 売却活動が楽

そして、買い取ってもらうと、以下のような売却活動ないので、売主は楽です。
・広告活動
・内覧者への対応
・内覧前の掃除や整理


マンションを売却するときには意外と面倒なことが多いです。特に、マンション売却中は内覧者が来るので、週末は内覧対応で潰れてしまうこともあります。また、内覧者の中には、あまり買う気はないものの本命物件との比較用に見学するケースもあります。

買取であれば、このような無駄な対応もないので、売主の手間も少なくて済むのです。また、広告をしないことで、周囲に売却を知られないのも、人によってはメリットになるでしょう。

2 . マンション買取のデメリット

一方、マンション買取は以下2点がデメリットになります。
・買取金額が低い
・保証コストがかかる


上記のうち、特に買取金額が低いという点は大きなデメリットになります。先ほど解説したメリットと比較して、どちらの優先順位が高いかで買取するかの判断をしましょう。

2-1 . 買取金額が低い

冒頭で言ったように、買取業者は買い取ったマンションをそのまま転売したり、リノベーション後に転売したりします。そのため、相場価格で買い取ってしまうと、利益が出なくなってしまうので、相場価格以下で買い取ります。

買取金額は物件にもよるので一概には言えませんが、大体相場価格の7割~9割くらいまで下がると思っておきましょう。つまり、3,000万円が相場金額であれば、2,100万円~2,700万円まで買取価格は落ちるということです。

2-2 . 保証コストがかかる

もう1つのデメリットは、保証コストがかかるという点です。保証コストがかかることによって、そのコストを加味した買取額にするため、買取額はさらに下がるということです。


新築住宅と中古住宅の違い

保証コストの解説をするためには、まず新築住宅と中古住宅の違いを解説する必要があります。国土交通省は、現在中古住宅の流通促進に力を入れています。その一環として、中古住宅購入者の住宅ローン融資の緩和に向けて、保証制度を確立しました。

その背景には、新築住宅を購入するよりも中古住宅を購入する方が、住宅ローン審査のハードルは高い点があります。なぜ中古住宅の方が審査ハードルは高いかというと、住宅ローンを融資する金融機関は、融資条件として融資する住宅に担保設定をするからです。

そのため、築年数が経過している住宅の方が担保価値は低いと見なされてしまうので、住宅ローン審査は中古住宅の方が厳しくなるのです。


保証コストとは?

保証コストとは、中古住宅の住宅ローン融資の審査を、少しでも通りやすくするために、国土交通省が保証することです。既存住宅を検査し合格したら、保証が一定期間付保され、その期間はローン審査が緩和されます。

住宅購入者の多くが住宅ローンを組んで購入するので、その購入者に配慮したということです。しかし、その保証を受けるにはコストがかかるので、買取業者はそのコストも加味して買取金額を決めます。そうなると、必然的に買取コストは下がってくるというワケです。

3 . マンション買取業者選定時に注意すべきポイント

マンション買取のメリット・デメリットが分かったところで、次に買取業者を選定する際のポイントです。買取業者選定時は、以下の点に注意しましょう。
仲介手数料の有無
・買取実績
・決済スピード


上記3点は、上述したメリット・デメリットにも関連する部分です。また、買取業者によって異なる点でもあるので、必ず上記をチェックしてから業者選定しましょう。

3-1 . 仲介手数料の有無

まず、買取業者が仲介手数料を取るかどうかです。仲介手数料を取るパターンは以下のようなケースになります。
・買取を行っていない不動産業者に査定依頼する
・その不動産業者から買取業者を紹介される


このケースの場合、不動産業者が買い取り業者を「仲介した」という扱いになるので、不動産業者に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は、不動産価格が税抜き400万円以上であれば、「不動産価格×3%+6万円」という高額な費用になります。

そのため、上記のようにほかの不動産会社からの紹介になるパターンは避けましょう。本来支払う必要のない費用になるので、支払うのはもったいないです。

3-2 . 買取実績

また、買取業者の買取実績も確認しましょう。買取実績が豊富であれば、買い取った後に、転売なり賃貸している実績が豊富ということです。そのような買取業者は、買取後の活用方法を分かっているので、高額な買取金額になりやすいのです。

また、買取実績がある業者の方が、手続きがスムーズでストレスなく取引できます。買取のメリットは「売主が楽」という点もありますので、慣れていない不動産業者で手続きに時間がかかってしまえば、せっかくのメリットが消えてしまいます。

3-3 . 決済スピード

最後に、決済スピードも確認しておきましょう。上述したように、買取業者が現金で購入するか融資を受けるかによって、決済スピードは変わってきます。また、契約書の作成スピードや引渡し時期の調整などは、その買取業者も社内事情もあるので、必ず確認が必要です。

決済スピードは、買取を選択することで得られる最も大きなメリットなので、具体的に申込~決済までの日にちを確認しておくと良いでしょう。

4 . マンションの買い取り相場の査定はネットで可能!

このような、マンション買取業者を選定するときは、その業者が提示する査定額が大切になります。査定額の算出はネットで可能であり、マンション一括査定サイトを利用すると良いでしょう。ただ、マンション一括査定サイトは、メリット・デメリットの両方があるので注意しましょう。

4-1 . マンション一括査定サイトとは

そもそもマンション一括査定サイトとは、マンションの「住所」「広さ」「築年数」などを入力するだけ、複数の不動産業者に査定依頼できるサイトです。通常であれば、1社に1社に訪問したり、電話で査定依頼したりするところをネットでまとめて依頼できるので、現在不動産査定時に主流となっている方法です。

4-2 . マンション一括査定サイトのメリット

マンション一括査定サイトのメリットは以下の点です。
・査定依頼が楽
・不動産業者を探す必要がない
・同時期に不動産業者の比較ができる


まず、最も大きなメリットは査定依頼が楽という点です。数分の入力作業で5~6社の業者に査定依頼できるので、時間も手間もかかりません。また、一括査定サイトで所在地を入力するので、査定可能な業者も自動で探してくれます。

さらに、一括査定サイトで依頼すると、ほぼ全ての業者が1~2営業日ほどで査定額を算出してくれます。そのため、同時期に横並びで不動産業者を比較できるので、業者選定をスピーディーに行えます。

4-3 . マンション一括査定サイトのデメリット

マンション一括査定サイトのデメリットは以下の点です。
・業者を見落とす場合がある
・個人情報のリスク


マンション一括査定サイトは、全ての業者が参画しているわけではありません。そのため、地元に根付いた昔ながらの不動産業者などはピックアップされずに、見逃す可能性もあります。一括査定サイトを利用する際は、地元業者は改めて確認しておくと良いでしょう。

また、一括査定サイトで依頼するときは、氏名やメールアドレスなどの個人情報を入力します。そして、一括査定サイト、およびそれぞれの不動産業者にも個人情報が行き届くので、そこから情報が漏洩するというリスクがあるのです。そのため、運営元や実績を確認し、信頼できる査定サイトを利用するべきです。

5 . マンション買取業者の主要都市別ランキング!

では、最後にマンション買取業者の主要都市別ランキングを紹介します。東京、神奈川、大阪、愛知、札幌、福岡の順番で紹介するので、買取業者選びの参考にしてください。

5-1 . 東京のおすすめ買取業者ランキング

NO1.株式会社ムゲンエステート

ムゲンエステートは東証にも上場している大手買取業者です。ムゲンエステートは「1都3県の首都圏ドミナント戦略」を明言していて、エリアを絞った買取を展開しています。この会社の特徴は、買取から再販までを1人の営業マンが担当するという点です。

本来であれば「仕入れ」「仲介」「販売」と担当者を分けることが多いですが、これを1人が担当することでノウハウが蓄積されます。そのため、より高い金額で転売することができるので、買取金額も上がるというワケです。

株式会社ムゲンエステート
http://www.mugen-estate.co.jp/


No2.株式会社インテリックス

こちらも東証に上場している大手マンションディベロッパーです。インテリックスは、リノベーションも主業になっているので、買い取った後にデザイン性の高い住宅を提供しているのが特徴です。そのため、「インテリックスのマンションが欲しい」とデザイン性を重視するファン層がついています。

インテリックスは、業界でも珍しい戸建て買取も行うほど、買取に力を入れており、しかも今流行りのリノベーションも得意としている点に注目です。今後リノベーション案件が増えれば、それに比例して買取案件も増えていくので、高い金額で買い取ってもらえる可能性が高まります。

※株式会社インテリックス
http://www.intellex.co.jp/


NO3.株式会社エフステージ

エフステージは大手買取業者です。エフステージの特徴は、仕入れからリノベーション、そして実際の施工まで全てグループ会社で完結する点です。つまり、買い取った後のマンションを再販する体制が整っており、外注する必要がないため、低コストで転売できるということです。

低コストで転売できるということは、高価格で買い取ることができるということでもあります。また、2016年ではリノベーション済みマンション売上高が東京NO1になった実績もあります。このような実績がある会社なので、買取価格を高くしても転売する自信があるのです。

※エフステージ
http://fstage.co.jp/

5-2 . 神奈川のおすすめ買取業者

つづいて、神奈川でおすすめする買取業者は、株式会社トータルエステートです。トータルエステートは「リノテック」というリノベーションブランドを展開しており、累計5,000戸以上供給している会社です。

供給エリアも1都3県に絞っておりますが、その中ではさまざまなエリアで物件を供給しています。そのため、神奈川県はもちろん、神奈川近郊であれば売却ノウハウがあるので、どのような物件もリノベーションして転売できる体制が整っています。

そのような体制が整っているということは、特に神奈川県のマンションの買取価格は期待できるということです。

※株式会社トータルエステート
http://www.t-estate.com/

5-3 . 大阪のおすすめ買取業者

大阪でおすすめの買取業者は、株式会社マイダスです。マイダスは、不動産買取を主業にしている不動産業者なので、買取のノウハウが蓄積されています。また、任意売却も専門として扱いっている点も注目です。

任意売却も専門にしているとは、仮に住宅ローンが残ってしまう場合も、マンションの売却は可能ということです。そのため、たとえば買取価格が住宅ローン残債を下回っていても、マイダスのスタッフが金融機関に任意売却の相談をしてくれるということです。

また、関西全域をカバーしているので、大阪近郊のマンション買取は全て網羅しているのも特徴です。

※マイダス
http://xn--nbk410g6idn3ab9x0n2b5xchzj1qh065acohv01a.com/

5-4 . 愛知のおすすめ買取業者

愛知県でおすすめする買取業者は、ファースト不動産です。ファースト不動産は、名古屋市はもちろん、尾張地区・西美川地区を中心に、愛知に特化して不動産業を展開しています。

また、ファースト不動産は買取を主業にしていながら、任意売却、住み替えなど多種多様な不動産業を展開している会社です。

愛知県での買取実績も多く、リフォーム・リノベーションまで手掛けているので、買い取った後の転売に関してのノウハウも豊富にあります。このように、エリアに特化した不動産業者の方が、そのエリアの不動産を高く買い取ってくれる可能性が高まります。

※ファースト不動産
http://first-f.jp/

5-5 . 札幌のおすすめ買取業者

札幌でおすすめする買取業者は、フロンティア不動産株式会社です。フロンティア不動産株式会社は札幌に特化した不動産業者で、不動産の買取だけでなく販売も行っている業者になります。また、フロンティア不動産は買取保証制度も展開しています。

買取保証制度とは、まず通常の売却を行い、一定期間経過しても売却できなかった場合に、フロンティア不動産が買い取るという売却方法です。つまり、売主は通常の売却にチャレンジすることができ、さらに売れなくてもフロンティア不動産が必ず買い取ってくれるということです。

※フロンティア不動産株式会社
http://www.frontier2103.co.jp/index.html

5-6 . 福岡のおすすめ買取業者

福岡県でおすすめする買取業者は、西鉄不動産株式会社です。西鉄不動産株式会社は地方での有名企業であり、創業80年近くの歴史を誇る不動産業者になります。最も大きな特徴としては、やはり西鉄グループであるという点でしょう。

西鉄沿線の物件に強みを持っているため、特にその周辺の物件は買取価格が期待できます。また、リフォームやリノベーションはもちろん、ほかにも様々なグループ会社がありますので、各社のシナジー効果を狙うこともできます。

※西鉄不動産株式会社
http://www.nishitetsu-tyukai.jp/

6 . マンション買取はメリット・デメリットを把握する

このように、マンション買取はメリットも大きいですが、売却価格が下がるというデメリットもあります。そのため、買取のメリットである「すぐに現金化できる」などと比較して、買取するかどうかを選択しましょう。

また、買取業者を選ぶ際は、一括査定サイトで調べ、各社を比較することが大切です。買取業者は査定額が買取金額になるので、より高い金額を提示してくれる買取業者を選びましょう。エリアごとのおすすめ業者も紹介しましたので、その業者参考にしつつ自分の目で選んでみてください。

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