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中古マンション購入時は消費税がかかるのか?

中村 昌弘

中村 昌弘

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中古マンションの購入を検討している人で、消費税を気にしている人は少ないと思います。しかし、中古マンションの中には消費税がかかる物件もあり、消費税額が数十万円になることもあります。今回は、中古マンション購入時に消費税はかかるのか?をテーマに解説していきます。

目次

1 . 中古マンションに消費税はかかる?

中古マンション購入時に消費税が発生するかは、売主によって異なります。結論から言うと、売主が個人の場合は消費税がかからないので、多くの中古マンション売買は非課税になります。ただ、売主が宅建業者などの法人の場合は消費税がかかるので注意しましょう。

1-1 . 売主が個人

中古マンションを購入するときには、ネットで物件を探したり、不動産業者の店舗に出向いたりして、売り出し物件の情報を集めます。そのため、購入するときには不動産業者の営業マンとやり取りをする機会が多いです。

しかし、消費税がかかるかどうかは、仲介する不動産業者ではなく、売主が個人か宅建業者かの話になります。そのため、個人が自分のマンションを売却しようとして不動産業者に仲介を依頼しても、売主自体は個人なので消費税はかかりません。

1-2 . 売主が宅建業者

中古マンションの売主が宅建業者の場合には、消費税がかかってきます。宅建業者とは、法人として宅地建物取引業の免許を取得している業者のことです。また、厳密にいうと、その宅建業者の中でも課税業者が売主の場合のみ消費税がかかります。

結論から言うと、ほとんどの宅建業者が課税業者に該当するので、売主が宅建業者の場合は消費税がかかると思っておきましょう。課税業者かどうかは、売上高によって左右されるので、詳細を知りたい方は国税庁ホームページ※1を確認ください。

売主が宅建業者かどうかを見極めるためには、中古マンション売り出しの広告を見ることです。その広告の売主欄に「東京都知事免許(2)○○号」などの表記があれば宅建業者になります。

※1国税庁 納税義務の免除
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm

1-3 . 土地と建物について

また、マンションは共同住宅ですので、土地の概念が一戸建てに比べると薄いです。しかし、マンションにも当然土地があるので、中古マンションの購入時は土地も購入しています。そのマンションの敷地全体の土地を、マンションの入居者全員で共有しているという形です。

その持ち分は、部屋の広さによって決まるので、広い部屋に住んでいる人の方が土地を所有している割合が大きいです。ただ、土地だけを分離して売却することはできないので、マンションは建物部分を購入する意識が強くなります。

仮に、消費税がかかる中古マンションを購入しても、土地は非課税、建物は課税対象です。なぜ土地が非課税かというと、土地は「消費されるもの」ではないからという理由です。

仮に、3,000万円の物件価格のうち、どの部分が土地の金額で、どの物件が建物の金額かは、売り主である宅建業者が決めます。明確な決まりはないので、税務署に申告しても問題ないように、なるべく土地のウエイトを大きくすることが多くなります。

2 . 消費税がかかる具体的な取引

では、実際に中古マンションを購入して、消費税がかかる取引を解説します。結論から言うと、中古マンションの売主が宅建業者である取引というのは、リノベーション物件の売買であることが多いです。

また、売主が個人だったとしても、中古マンション購入時に発生する諸費用の一部には消費税がかかっているので理解しておきましょう。

2-1 . リノベーション物件の購入

リノベーション物件とは、宅建業者が中古マンションを買い取り、独自にリノベーションして再販している物件のことです。リノベーションとは、リフォームよりも更に大規模な改修工事です。

たとえば、水まわりを全面入れ替えたり、クロスやフローリングなどを全部張り替えたりして、新築と同じようなグレードまで改修します。最近はリノベーション物件が流行っていますが、リノベーション物件の売主は大抵宅建業者なので、消費税が含まれている点は理解しましょう。

2-2 . 中古マンション購入時の諸費用

また、売主が個人でも宅建業者でも、以下の諸費用には消費税が含まれています。
仲介手数料
司法書士報酬料

仲介手数料は、物件価格が400万円以上であれば、「物件価格×3%+6万円」に消費税が加算される金額が上限になります。つまり、仲介手数料は100万円以上の金額になることもあるため、消費税も数万円~10数万円になる場合もあります。

また、中古マンションを購入すると、所有権移転登記を行います。この登記は、通常司法書士に依頼し、5万円前後の報酬が発生し、その報酬料にも消費税が含まれています。

これらの消費税は、物件価格に消費税がかかるときもそうですが、物件の引渡時の消費税率が適用される点は覚えておきましょう。

3 . リノベーション物件は消費税がかかる

今回一番覚えておいてもらいたいのが、リノベーション物件の購入時は消費税がかかるという点です。リノベーション物件は今非常に多くなっていますが、消費税がかかる点を気にしていない人も多くいます。

しかし、通常の中古マンション購入時はかからない消費税を支払っている点は、リノベーション物件購入時のデメリットとも言えるで、その点も加味した上で検討しましょう。

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