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買取と売却!マンションを売る手順の紹介

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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自分が所有するマンションなどの住まいを売りたいと思った時、大きく分けて2つの売り先があります。まずは普通にマンションがほしいと思う個人を探して、その人に売る、いわゆる売却という方法です。これは不動産会社にはあくまでもマンションをほしいという個人を探してもらい、自分が売るための手続きなどの「仲介」をお願いします。

一方で直接不動産会社に売る方法は「買取」といいます。それぞれにメリット・デメリットがありますが、自分にとって最適な方法を選ぶために、それぞれについて詳しく知っておけばいざという時に役に立つものです。その買取や売却の内容について、ケースごとに解説をしていきます。

目次

  1. 1-1 : 仲介手数料が無料になることも
  2. 1-2 : 内覧が不要でスケジュールが立てやすい
  3. 1-3 : 住宅ローンの残債が交渉可能
  4. 1-4 : リフォーム費用が掛からない
  5. 1-5 : 買取のデメリット
  6. 1-6 : 買取に適している物件
  7. 1-7 : 買取でマンションを売る手順
  8. 2 : マンションの売却
  9. 2-1 : マンション売却の流れ
  10. 2-2 : 不動産売買の契約とは
  11. 2-3 : 売却価格の設定
  12. 2-4 : 購入希望者による内覧
  13. 2-5 : 売却契約の締結
  14. 2-6 : 物件の受け渡し
  15. 3 : マンションを売る際に掛かる税金
  16. 4 : 住宅ローンとマンションの売却
  17. 4-1 : 任意売却
  18. 4-2 : 競売
  19. 4-3 : 買い替えローン
  20. 5 : マンションを売るポイントと注意点
  21. 6 : マンションは売る目的によって手段を選んで賢く売ろう
  22. 7 : 売却と買取の違い
  23. 7-1 : マンションの買取
  24. 7-2 : 買取のメリット
  25. 7-3 : 仲介手数料が無料になることも
  26. 7-4 : 内覧が不要でスケジュールが立てやすい
  27. 7-5 : 住宅ローンの残債が交渉可能
  28. 7-6 : リフォーム費用が掛からない
  29. 7-7 : 買取のデメリット
  30. 7-8 : 買取に適している物件
  31. 7-9 : 買取でマンションを売る手順
  32. 8 : マンションの売却
  33. 8-1 : マンション売却の流れ
  34. 8-2 : 不動産売買の契約とは
  35. 8-3 : 売却価格の設定
  36. 9 : マンションを売る際に掛かる税金
  37. 10 : 住宅ローンとマンションの売却
  38. 10-1 : 任意売却
  39. 10-2 : 競売
  40. 10-3 : 買い替えローン
  41. 11 : マンションを売るポイントと注意点
  42. 12 : マンションは売る目的によって手段を選んで賢く売ろう

1-1 . 仲介手数料が無料になることも

また、もうひとつ大きなメリットとして、仲介手数料がかからないケースもあります。例えば不動産屋に仲介を頼むと、仲介手数料として売却成功時には基本的に3%+6万円を支払うことになっています。(会社、売却額で異なることもあります)4000万円で売れても126万円+消費税が仲介手数料として引かれてしまいます。

しかし直接的に買取を依頼する場合は仲介は、行っていないとして、仲介手数料を取らない会社も増えてきています。

1-2 . 内覧が不要でスケジュールが立てやすい

マンション売却時には、時には何度も内覧者への対応が必要になり、休日が内覧で追われてしまうこともよくあります。しかし不動産会社などに売るのであれば、査定のための内覧は一度だけでいいので、内覧対応のための手間や時間がかかりません。

また自分の都合に合わせて内覧を行ってくれる上に、買取の手続きをいつ行うかなどのスケジュール調整も、売主の都合を重視して行ってくれます。

これが一般の売却だと買主と売主、そして不動産会社の都合が絡むので、内覧を一回するだけでも時間がかかることもあります。すぐに現金にしたいと思う人にとっては大変面倒かつもどかしいものでしょう。

1-3 . 住宅ローンの残債が交渉可能

これはすべての人に当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの金額がかなり残っているのに、物件を売却することを、融資を行った金融機関が認めないことがあります。

特に残債が売却金を上回らないと、物件が手元になくなったのに借金だけ残るということになり、任意売却をしたくても、応じてくれないこともあるのです。

しかし間に不動産会社が入ってくれれば、個人で金融機関と交渉をするよりもスムーズに交渉を進めてくれるので、自分で交渉するより確実に現金化を成功させられます。 

1-4 . リフォーム費用が掛からない

マンションを売却するときには、一般的に部屋の印象を良くするためにリフォームやハウスクリーニングを行います。内覧に来た家族などに汚くて生活感のある家の様子を見せてしまうと、購入意欲を大幅に削いでしまい、買いたいと思う人がいなくなってしまうのです。それは見に来る人たちは、直接自分が住むことを想定しているからです。

しかし買い取りの場合は、内覧に来るのは査定を行うだけの不動産会社の社員です。築年数や状態、駅からの距離や設備諸々のスペックで査定を行うので、部屋が綺麗かどうかはさほど気にしません。

買い取りをする会社が自分たちでリフォームやリノベーションを行って売りに出すのが前提なので、売り主がわざわざ自分たちでお金をかけてクリーニングやリフォームをする必要が無いのです。

1-5 . 買取のデメリット

一方で買取は良いことばかりではなく、それ相応のデメリットもあります。最も大きなデメリットとして挙げられるのは、買取価格は売却よりも低くなるということです。

不動産を売却に出した場合と、買取をしてもらう時の相場の差は平均して後者は全社の70~80%になると言われています。もちろん仲介手数料がかからない、リフォームやクリーニング代がかからない、などの数々のメリットもあるのですが、本来5,000万円で売れる家が4,000万円にしかならない、と考えると躊躇をする人もいるでしょう。

つまりすぐにお金が欲しい、お金が必要だという人にとっては、買取のメリットは大きいですが、すぐに住宅を現金化するつもりもなく、じっくり良い値段で売っていきたいと考える人は、あまり利用することもないといえます。

ただし売り手が中々つかないような物件も買い取りしてくれるのが、こういった不動産買取業者です。親からマンションを相続したが自分で住むつもりもなく持て余している、また引っ越しのために郊外で買ったマンションを現金化したい、といった場合では十分に利用価値が出てきます。

特に利用したほうがメリットが大きい物件の具体例を見てみましょう。

1-6 . 買取に適している物件

築年数が古いマンション
築年数が古いマンションは、場所にもよりますがあまり人気がなく、簡単にほしいと思ってくれる買い主が見つからないこともあります。古いマンションは新しいマンションより積立修繕金もかさみ、住人があまり入っていないなどの事情があったり、老朽化が進み、デザインも陳腐になり単純に若い層に人気がない、という問題も起こりやすいのです。

特に設備の老朽化は深刻な問題であり、たとえ外壁塗装などを定期的に行っていても、給水管など内部の設備は30年も経てば実用に耐えられません。そういった場所に新たに住むことは、修繕リスクなどが大きくなってしまうので、買主も見つかりにくいのです。

また売主には瑕疵担保責任が義務化されるので、自分にもリスクがあります。

しかし買取業者に依頼をすれば瑕疵担保責任はありませんし、修繕リスクなども織り込み済みで、自分たちでリフォームをするので、プロならではの視点で価値を見出し、資産価値のある物件として再生されます。

こういった買取業者にとっては中古のマンションの再生はお手のものであり、まさにお得意様として喜んで買い取りしてくれます。

事故物件
最近ネットでも話題になりやすい事故物件も、売却がしにくい物件になります。特にネットでの情報収集が容易になったことで、刑事事件が発生した物件、自殺や事故関係の物件情報はすぐに拡散してしまいます。また心理的瑕疵物件として、パチンコ屋や暴力団事務所などの施設が付近にあると、中々買主も見つからないものです。

しかし買取業者ならば、そういった物件も問題なく買い取ってもらえます。もしこのような物件を黙っていて売った場合は、悪意がなくても重要事項説明未記載だと、損害賠償を請求される可能性もあります。

大掛かりなリフォームが必要な物件
設備だけではなく、家の内装までかなり老朽化をしているようなマンションはそのままで売れることはまずありません。住宅ならば土地があるので、古い家でも売れることがありますが、マンションの場合は土地としての価値は低いので、住めないようなボロボロの物件では買い主が見つかることは殆どありません。

しかし買取業者は自分たちでリフォームすることを前提にしているので、とても住めないような物件でも買い取りを行ってまた住めるようにして売りに出せば十分利益を出せるのです。彼らはまとまったリフォームを発注しているので、個人より格安でリフォームができますし、条件が悪い物件はそれだけ安く買い取りできるので、メリットは十分にあるのです。

個人の場合は自分が住む家でもないのにリフォームをしたいという人は少ないでしょうし、売りに出すまでに業者の選定、費用の見積もり、施工とたいへん時間がかかります。 よほど時間的に余裕が無いと、まず個人が売りに出すことは難しいです。

1-7 . 買取でマンションを売る手順

では、実際に買取業者にマンションを買ってもらうにはどうしたら良いでしょうか。流れとしては不動産売却よりも簡略化されたものになります。

まずは、買取をしてくれる不動産会社や関連業者を探しましょう。そして必ず複数の会社に見積り依頼を出します。その中から価格に納得したもの、高く買い取りしてくれる会社など、自分で定めた基準に合致した会社に買取を依頼します。個別の査定依頼が面倒な時は、一括査定を依頼できるサイトを利用しましょう。

価格査定に対しては交渉も可能ですし、もし納得できる価格の会社がない時は、他の会社をまた探してみましょう。高く売りたい、という気持ちならばそこまで価格に固執しなくても良い時がありますが、家を買い取りしてもらうということは、すぐに一定のお金が必要なことも多いです。価格は最低でも必要な額は必ず決めておき、そこを下回るような価格には断固としてNOといいましょう。

買取業者を決めたら
買取価格に納得したら、スケジュールの調整を行います。仮にあなたが新居の購入が決まっているならば、新居に住めるようになるまで待ってもらいましょう。引っ越しのタイミングを間違えると、ホテルなどに滞在することになる時もあります。

売却契約の締結と引き渡し
価格やスケジュールで合意できたら、契約を締結し引き渡しを行います。買取業者はローンの契約などがないので、引き渡しをしたらすぐに買取金額が振り込まれます。

2 . マンションの売却

では、次は買取ではなく、売却をする時のメリットや流れについて触れてみましょう。マンションなど不動産を売買する時は、やはり一般的には売却を利用する人が多いです。

2-1 . マンション売却の流れ

マンション売却の流れは、買取よりも複雑になっています。まずはマンションの査定を行い、自分のマンションがどの程度の価格で売れそうなのかを教えてもらいましょう。

ただし、ここで提示される価格は「買い取りしてくれる値段」ではなく、あくまでも「この価格でならば欲しがる人間がいるだろう」と言う価格です。業者選びは、不動産を売却するために非常に重要になってきます。

この時点での査定価格が高いと、それだけで高額提示の業者を選んでしまう人もいるのですが、契約を結ぶためだけに高額提示をする業者もいるので注意しましょう。

査定自体は基本的に無料で業者が行ってくれます。一括査定サービスのサイトを利用し、話を聞きたくなった業者を家に呼んで、訪問査定をしてもらいましょう。そうすればより具体的な価格やその根拠を知ることができます。

2-2 . 不動産売買の契約とは

不動産を売却するときには、不動産会社と契約を結ばなければいけません。それは3つの種類に分かれます。

・一般媒介契約
複数の業者に売却を頼めるという契約です。売り側からすれば自由度が高いので利用したくなるのですが、不動産会社からすれば、売却活動をしても無駄に終わる可能性があるので、あまり力を入れてくれないこともあります。

・専任媒介契約
一般的に最も利用される契約の形です。一つの不動産会社でしか売却活動をしてもらえませんが、不動産会社としてはかなりの確率で自社の利益になるので、力を入れた売却活動をしてくれます。売却する物件は、流通業者のサイトであるレインズに掲載する義務があります。ただ不動産会社を通さずに個人間で売買することもできます。

・専属専任媒介
これは専任媒介契約の関係性をさらに強固なものにしており、売主が個人的に見つけてきた相手にも、不動産会社を通さないと売却ができません。その代わりに、1週間に一度のタイミングで不動産会社も売り主に現状の営業状況を連絡する義務があります。

3つの契約ですが、最もバランスよく活動できる専任媒介契約がおすすめといえます。専属専任になると、逆に不動産会社が安心してしまい、営業活動を積極的に行わないこともまれにあるのです。

2-3 . 売却価格の設定

売却価格の決定は不動産屋の提案を受けた上で、売り主が最終決定権を持っています。絶対にこれ以下の価格にはしないというラインを決めておき、売りたい価格の少し上に設定してから、様子見と合わせて価格を下げていく、というケースがポピュラーです。

  ただし1ヶ月問い合わせや買主候補が現れないから少しづつ下げていく、というよりも値下げをする基準を前もって決めておき、タイミングや下げ幅を一定のものにしていくほうが交渉などもしやすいです。また物件情報として変更が可能な指標は価格のみですので、最初に過不足無く、物件の魅力を伝える情報も盛り込んでおきましょう。

2-4 . 購入希望者による内覧

物件を見て興味を持った人が現れれば、内覧が必要になってきます。ここでの対応は非常に重要であり、いかに興味を持ってもらい、購買意欲を高めるかを考えなければいけません。

また基本的には、週末を利用して内覧をする人が多いので、スケジュールを先方の都合に合わせられるように、自分たちも時間を空けておきましょう。

まず掃除。特にキッチンと水回りはハウスクリーニングを入れてでも綺麗にしましょう。家にいる時間の長い主婦の方は、こういった場所のチェックが厳しくなります。

また結婚している場合は対応はできるだけ奥さんがした方がいいです。ご主人の場合、内覧者が聞きにくい、萎縮してしまうといったこともあるので、女性が物腰柔らかく対応したほうが、周辺の環境なども聞きやすくなって、具体的に生活をするイメージを固められます。

なぜ売ろうと思ったのか、本当に問題がないのかなどそれとなく聞いてくる人もいます。相手に不安を与えないように、明朗かつ明確に引っ越しの理由を話せるようにしておきましょう。

2-5 . 売却契約の締結

 内覧をしてもらい、飼い主が気に入ってくれれば購入申込書の記入を買主が行います。そこでは物件の情報や契約条件、状態などを宅建士の立ち会いのもと、買主と売主の同席で行います。

約10%の手付金の支払いを行い、売買契約を成立させます。この後キャンセルが起こった場合には、売主は買主に手付金を返却する必要がない、という契約にするケースがほとんどです。

・売主が用意するもの
売り主としては以下のものを売買契約において用意する必要があります。

・実印
・印鑑証明書
・パスポート、運転免許所等の身分証明書
・売却物件の権利証
・住民票

これらのものは事前に用意しておきましょう。何が必要なのか、ということは不動産会社の担当社員が教えてくれるので、わからないことがあったら聞けば大丈夫です。

2-6 . 物件の受け渡し

 契約を結んだあとには、買主が引っ越せる状態にしなくてはいけません。自分たちの引っ越しの手配とともに、空き家のクリーニングを手配しましょう。空き家状態のクリーニングは居住中のものよりも、価格は3割ほど格安になります。

そして物件の登録書類を確認し、売却代金の振込を待ちます。売却代金が振り込まれたら、自分たちの物件の残債も処理しましょう。残債を返済したら同時に司法書士に依頼して、物件に対する抵当権も抹消しておくことを忘れないようにしてください。

そして不動産会社に仲介手数料を支払い、その他司法書士報酬や登記に関する費用など諸費用を生産します。またマンションの場合は管理費や積立修繕費、前もって1年間分の固定資産税を納ていたら、その分も精算をすれば、いくらかお金が返ってくることもあるます。

最後に不動産会社に鍵を渡し、そこから買主に鍵や設備の取扱説明書などを渡して貰えば、マンションの売却が完了します。

3 . マンションを売る際に掛かる税金

マンションを売ると、かなりの金額が手元に入ることになります。その売却金額にはどのような税金がかかるのでしょうか。

●不動産譲渡税
基本的には、売った金額は利益ではないので課税されません。ただし3,000万円で買った不動産を4000万円で売った場合には、不動産売買で利益を出したとして課税対象になります。

一方特別控除として、自宅の売却ならば3、,000万円以下の譲渡所得は、特別控除として非課税になります。親子間の売買などには適用されません。

11年以上居住しているマンションも、長期的に所有していた物件として譲渡所得税の税率が軽減されます。これは上記の自宅の売却特別控除と併用できます。

仮に自宅マンションを3,000万円で買い、6500万円で売れても3,000万円は特別控除になるので課税対象は500万円のみです。年間の所得税と合わせて税率は決まってきますが、所得税率が20%であれば100万円の税金になります。

普通に会社員として生活をしている人にはあまり縁のない法律ですが、不動産売買を生業としていると、課税されるケースも出てきます。

●住民税
売却利益からさらに特別控除を引いた利益には、住民税の課税もあります。

印紙税
売却契約の書類には収入印紙を貼付するので、その分が実質的に税金と同等の支出になります。

4 . 住宅ローンとマンションの売却

マンションを売却したくとも、金融機関がNOといえば自由に売却できないケースがあります。それはマンションを売却しても、住宅ローンの残債がある場合です。

4-1 . 任意売却

マンションを売却しても住宅ローンを完済できない時の対処法として、よく使われるのが任意売却です。普通はマンションを売却し、住宅ローンを返済してれば残債はなくなりますが、急に資産価値が落ちたマンションなどは残債が存在するケースもあります。

その場合は金融機関に許可を得て、不動産を担保として金融機関が売却できるという抵当権を外してもらいます。そして売却を行い、まず売却金などは金融機関に返済を行います。権利関係のお金や仲介手数料も売却金で賄うので、自己資金は必要ありません。

その後の残債はどうなるのかと言うと、保証会社が買い取ります。債務者であるマンションの持ち主は、その保証会社に残債を返済していきます

4-2 . 競売

もしローン返済が滞ってしまった場合は、金融機関が持つ抵当権を発動し、金融機関があなたのマンションを自由に売却できるのです。競売に出すことで、金融機関は貸しだしたお金を回収します。

競売に出された物件は、裁判所で入札が行われて最も高い金額を提示した人間が所有権を得ます。しかし入札制度になっても、相場の6~8割程度で落札されることが多いです。一般的に自分で売却をしたほうが高く売れることになります。

競売に出されてもローン残債は存在するので、債務者はローン残債を買い取った保証会社に返済をしていかなければいけません。

4-3 . 買い替えローン

家の買い替え時にもタイミングによって2つのローンを利用しなくてはいけないことがあります。一般的な家の買い替えは、元々あった家を売却し、その資金をもとに新居を購入することが多いですが、家を時間を掛けても高い金額で売りたい、という時は新しい家を先に買い、新居に住みながら前の家を売却する人もいます。

ただし、そうなると売却する前の住居であるマンションを売却してもローンが残る場合は、新居用のローンに上乗せされることもあり、審査が通りにくくなります。

また、住宅ローンはあくまでも住宅購入金に関するローンなので、新築戸建などの購入に必要な手付金や諸経費に関しては、金利が低い住宅ローンは利用できません。その場合いわゆるつなぎ融資で諸経費を賄うしかありません。このつなぎローンは金利が高めなので、利用は慎重に検討しなくてはいけないでしょう。

5 . マンションを売るポイントと注意点

マンションが売れないといっても、どこで反応が悪いのかで対処法は違ってきます。

そもそも問い合わせがない時は、設定価格が高すぎるということが考えられますし、内覧に来ているのに購入につながらない時は、家が汚い、対応が悪いと行った原因が考えられます。不動産屋には週に一回の定期的な連絡を行い、問い合わせがないのか、見た上で購入につながらないのかなど、売れない原因を分析して、対処法を考えてもらいましょう。

●買主が契約をキャンセル
買い主が契約後にキャンセルをする、ということもよくあります。買主の契約とキャンセルのタイミングによって、手付金はそのまま売り主の収入になることもありますし、逆に売り主に対して買い主が購入の意志を見せて手付金を支払ったのに、やはり売りたくない、となると、違約金が発生します。例外的に、住宅ローンが組めなかった、というときには違約などにはなりませんが、不動産の売買契約は法律で厳密に取り決められた手続きがあるので、キャンセル時の対応は慎重に行いましょう。

●ワケあり物件の売却
事故物件や心理的瑕疵物件の売却も慎重に行わないといけません。暴力団事務所、風俗店、パチンコ店など忌避されがちな物件が同じ建物内にあるマンションなどは、重要事項説明を行わないと損害賠償の請求も起こりえます。心理的瑕疵物件も明確な範囲が決まっておらず、工場や墓地などを忌避する人もいますし、学校や保育園など、一般的には好まれる施設を「人通りが多くてうるさい」などと忌避する人もいます

必ず住宅付近の施設は重要事項説明書に細かく記載し、心理的瑕疵物件に該当しないかを確認しておきましょう。

6 . マンションは売る目的によって手段を選んで賢く売ろう

マンションを売るときにはいろいろな方法があります。最も高く売れるのはやはり不動産屋を仲介とした売却ですし、スピードが必要であれば安くなっても買取のほうが有利な時もあります。 任意売却や競売はあまり利用したくはないものですが、万が一に備えて知っておけばいざという時に不安になることもないでしょう。

何のためにお金が必要なのか、いつ必要なのかを考えて、売る手段を的確に選んでいきましょう。

7 . 売却と買取の違い

売却は普通の人が想像するような「マンションを売る」という行動になります。不動産屋にお願いし、ネットやチラシで自分のマンションの広告を出して宣伝してもらいます。さらに内覧の手伝いや、興味を持った人への対応、またマンションの購入希望者に銀行のローンの斡旋や説明を行い、重要事項説明での立会と説明を行ってもらいます。不動産会社には報酬として一定額の仲介手数料を支払います。

一方で買取の場合は、個人でマンションを買いたい人に売るのではなく、マンション買取業者や、マンションを買い取りしている不動産会社に直接自分のマンションを買い取ってもらいます。不動産会社や買取業者は、そうして買い取ったマンションをリフォームやリノベーションを施して、物件の魅力をアップさせてまた自分たちで売りに出すのです。

大きく分けて、不動産会社が仲介となり、個人に売るのが売却、買取業者や不動産会社に直接買い取ってもらうのが買取と考えておきましょう。

7-1 . マンションの買取

ではそれぞれのマンション処分の方法についてのメリットとはどんなものなのでしょうか。買取の場合は次に挙げていくようなメリットが考えられます。

7-2 . 買取のメリット

不動産会社などの業者に直接買い取りをしてもらうことの最大のメリットは、スムーズに現金化ができることです。

個人同士の売却になると、買い主がスムーズに見つかっても住宅ローンなどの契約ができなければ購入してもらえないこともありますし、まずそう簡単に見つからないこともあります。人気のあるエリアのマンションを売ろうとしても、手元に現金が入るまで早くて3ヶ月ほど掛かることも多いのです。

しかし業者に買取をしてもらうのであれば、現金化は早く、1週間ほどで手元にお金が振り込まれます。

また売り主にならないと実感しにくいメリットとして、瑕疵担保責任が免除されるというものがあります。簡単に言えば「売った物件に問題があってもその保証などの責任を問われない」というものです。

一般人同士の売買だと知識の量に差があるので、問題のある欠陥住宅を黙って売る、といったトラブルが起こることもあります。そこでそれを防ぐために、住宅を売ったあとに問題が発生したら、売り主は一定期間保障をしなければいけないという義務があるのです。

これはシロアリや柱・壁の腐食、耐震性の欠損など多岐にわたり、もし瑕疵が見つかれば売却後にも関わらず100万円単位の出費になることもあります。

しかし専門業者ならば、不動産に対する知識を十分持っており、検査なども自分たちで行うので、売主に瑕疵担保責任は求められません。

7-3 . 仲介手数料が無料になることも

また、もうひとつ大きなメリットとして、仲介手数料がかからないケースもあります。例えば不動産屋に仲介を頼むと、仲介手数料として売却成功時には基本的に3%+6万円を支払うことになっています。(会社、売却額で異なることもあります)4000万円で売れても126万円+消費税が仲介手数料として引かれてしまいます。

しかし直接的に買取を依頼する場合は仲介は、行っていないとして、仲介手数料を取らない会社も増えてきています。

7-4 . 内覧が不要でスケジュールが立てやすい

マンション売却時には、時には何度も内覧者への対応が必要になり、休日が内覧で追われてしまうこともよくあります。しかし不動産会社などに売るのであれば、査定のための内覧は一度だけでいいので、内覧対応のための手間や時間がかかりません。

また自分の都合に合わせて内覧を行ってくれる上に、買取の手続きをいつ行うかなどのスケジュール調整も、売主の都合を重視して行ってくれます。

これが一般の売却だと買主と売主、そして不動産会社の都合が絡むので、内覧を一回するだけでも時間がかかることもあります。すぐに現金にしたいと思う人にとっては大変面倒かつもどかしいものでしょう。

7-5 . 住宅ローンの残債が交渉可能

これはすべての人に当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの金額がかなり残っているのに、物件を売却することを、融資を行った金融機関が認めないことがあります。

特に残債が売却金を上回らないと、物件が手元になくなったのに借金だけ残るということになり、任意売却をしたくても、応じてくれないこともあるのです。

しかし間に不動産会社が入ってくれれば、個人で金融機関と交渉をするよりもスムーズに交渉を進めてくれるので、自分で交渉するより確実に現金化を成功させられます。

7-6 . リフォーム費用が掛からない

マンションを売却するときには、一般的に部屋の印象を良くするためにリフォームやハウスクリーニングを行います。内覧に来た家族などに汚くて生活感のある家の様子を見せてしまうと、購入意欲を大幅に削いでしまい、買いたいと思う人がいなくなってしまうのです。それは見に来る人たちは、直接自分が住むことを想定しているからです。

しかし買い取りの場合は、内覧に来るのは査定を行うだけの不動産会社の社員です。築年数や状態、駅からの距離や設備諸々のスペックで査定を行うので、部屋が綺麗かどうかはさほど気にしません。

買い取りをする会社が自分たちでリフォームやリノベーションを行って売りに出すのが前提なので、売り主がわざわざ自分たちでお金をかけてクリーニングやリフォームをする必要が無いのです。

7-7 . 買取のデメリット

一方で買取は良いことばかりではなく、それ相応のデメリットもあります。最も大きなデメリットとして挙げられるのは、買取価格は売却よりも低くなるということです。

不動産を売却に出した場合と、買取をしてもらう時の相場の差は平均して後者は全社の70~80%になると言われています。もちろん仲介手数料がかからない、リフォームやクリーニング代がかからない、などの数々のメリットもあるのですが、本来5,000万円で売れる家が4,000万円にしかならない、と考えると躊躇をする人もいるでしょう。

つまりすぐにお金が欲しい、お金が必要だという人にとっては、買取のメリットは大きいですが、すぐに住宅を現金化するつもりもなく、じっくり良い値段で売っていきたいと考える人は、あまり利用することもないといえます。

ただし売り手が中々つかないような物件も買い取りしてくれるのが、こういった不動産買取業者です。親からマンションを相続したが自分で住むつもりもなく持て余している、また引っ越しのために郊外で買ったマンションを現金化したい、といった場合では十分に利用価値が出てきます。

特に利用したほうがメリットが大きい物件の具体例を見てみましょう。

7-8 . 買取に適している物件

築年数が古いマンション

築年数が古いマンションは、場所にもよりますがあまり人気がなく、簡単にほしいと思ってくれる買い主が見つからないこともあります。古いマンションは新しいマンションより積立修繕金もかさみ、住人があまり入っていないなどの事情があったり、老朽化が進み、デザインも陳腐になり単純に若い層に人気がない、という問題も起こりやすいのです。

特に設備の老朽化は深刻な問題であり、たとえ外壁塗装などを定期的に行っていても、給水管など内部の設備は30年も経てば実用に耐えられません。そういった場所に新たに住むことは、修繕リスクなどが大きくなってしまうので、買主も見つかりにくいのです。

また売主には瑕疵担保責任が義務化されるので、自分にもリスクがあります。

しかし買取業者に依頼をすれば瑕疵担保責任はありませんし、修繕リスクなども織り込み済みで、自分たちでリフォームをするので、プロならではの視点で価値を見出し、資産価値のある物件として再生されます。

こういった買取業者にとっては中古のマンションの再生はお手のものであり、まさにお得意様として喜んで買い取りしてくれます。

事故物件

最近ネットでも話題になりやすい事故物件も、売却がしにくい物件になります。特にネットでの情報収集が容易になったことで、刑事事件が発生した物件、自殺や事故関係の物件情報はすぐに拡散してしまいます。また心理的瑕疵物件として、パチンコ屋や暴力団事務所などの施設が付近にあると、中々買主も見つからないものです。

しかし買取業者ならば、そういった物件も問題なく買い取ってもらえます。もしこのような物件を黙っていて売った場合は、悪意がなくても重要事項説明未記載だと、損害賠償を請求される可能性もあります。

大掛かりなリフォームが必要な物件

設備だけではなく、家の内装までかなり老朽化をしているようなマンションはそのままで売れることはまずありません。住宅ならば土地があるので、古い家でも売れることがありますが、マンションの場合は土地としての価値は低いので、住めないようなボロボロの物件では買い主が見つかることは殆どありません。

しかし買取業者は自分たちでリフォームすることを前提にしているので、とても住めないような物件でも買い取りを行ってまた住めるようにして売りに出せば十分利益を出せるのです。彼らはまとまったリフォームを発注しているので、個人より格安でリフォームができますし、条件が悪い物件はそれだけ安く買い取りできるので、メリットは十分にあるのです。

個人の場合は自分が住む家でもないのにリフォームをしたいという人は少ないでしょうし、売りに出すまでに業者の選定、費用の見積もり、施工とたいへん時間がかかります。 よほど時間的に余裕が無いと、まず個人が売りに出すことは難しいです。

7-9 . 買取でマンションを売る手順

では、実際に買取業者にマンションを買ってもらうにはどうしたら良いでしょうか。流れとしては不動産売却よりも簡略化されたものになります。

まずは、買取をしてくれる不動産会社や関連業者を探しましょう。そして必ず複数の会社に見積り依頼を出します。その中から価格に納得したもの、高く買い取りしてくれる会社など、自分で定めた基準に合致した会社に買取を依頼します。個別の査定依頼が面倒な時は、一括査定を依頼できるサイトを利用しましょう。

価格査定に対しては交渉も可能ですし、もし納得できる価格の会社がない時は、他の会社をまた探してみましょう。高く売りたい、という気持ちならばそこまで価格に固執しなくても良い時がありますが、家を買い取りしてもらうということは、すぐに一定のお金が必要なことも多いです。価格は最低でも必要な額は必ず決めておき、そこを下回るような価格には断固としてNOといいましょう。

買取業者を決めたら

買取価格に納得したら、スケジュールの調整を行います。仮にあなたが新居の購入が決まっているならば、新居に住めるようになるまで待ってもらいましょう。引っ越しのタイミングを間違えると、ホテルなどに滞在することになる時もあります。

売却契約の締結と引き渡し

価格やスケジュールで合意できたら、契約を締結し引き渡しを行います。買取業者はローンの契約などがないので、引き渡しをしたらすぐに買取金額が振り込まれます。

8 . マンションの売却

では、次は買取ではなく、売却をする時のメリットや流れについて触れてみましょう。マンションなど不動産を売買する時は、やはり一般的には売却を利用する人が多いです。

8-1 . マンション売却の流れ

マンション売却の流れは、買取よりも複雑になっています。まずはマンションの査定を行い、自分のマンションがどの程度の価格で売れそうなのかを教えてもらいましょう。

ただし、ここで提示される価格は「買い取りしてくれる値段」ではなく、あくまでも「この価格でならば欲しがる人間がいるだろう」と言う価格です。業者選びは、不動産を売却するために非常に重要になってきます。

この時点での査定価格が高いと、それだけで高額提示の業者を選んでしまう人もいるのですが、契約を結ぶためだけに高額提示をする業者もいるので注意しましょう。

査定自体は基本的に無料で業者が行ってくれます。一括査定サービスのサイトを利用し、話を聞きたくなった業者を家に呼んで、訪問査定をしてもらいましょう。そうすればより具体的な価格やその根拠を知ることができます。

8-2 . 不動産売買の契約とは

不動産を売却するときには、不動産会社と契約を結ばなければいけません。それは3つの種類に分かれます。

一般媒介契約

複数の業者に売却を頼めるという契約です。売り側からすれば自由度が高いので利用したくなるのですが、不動産会社からすれば、売却活動をしても無駄に終わる可能性があるので、あまり力を入れてくれないこともあります。

専任媒介契約

一般的に最も利用される契約の形です。一つの不動産会社でしか売却活動をしてもらえませんが、不動産会社としてはかなりの確率で自社の利益になるので、力を入れた売却活動をしてくれます。売却する物件は、流通業者のサイトであるレインズに掲載する義務があります。ただ不動産会社を通さずに個人間で売買することもできます。

専属専任媒介

これは専任媒介契約の関係性をさらに強固なものにしており、売主が個人的に見つけてきた相手にも、不動産会社を通さないと売却ができません。その代わりに、1週間に一度のタイミングで不動産会社も売り主に現状の営業状況を連絡する義務があります。

3つの契約ですが、最もバランスよく活動できる専任媒介契約がおすすめといえます。専属専任になると、逆に不動産会社が安心してしまい、営業活動を積極的に行わないこともまれにあるのです。

8-3 . 売却価格の設定

売却価格の決定は不動産屋の提案を受けた上で、売り主が最終決定権を持っています。絶対にこれ以下の価格にはしないというラインを決めておき、売りたい価格の少し上に設定してから、様子見と合わせて価格を下げていく、というケースがポピュラーです。

ただし1ヶ月問い合わせや買主候補が現れないから少しづつ下げていく、というよりも値下げをする基準を前もって決めておき、タイミングや下げ幅を一定のものにしていくほうが交渉などもしやすいです。また物件情報として変更が可能な指標は価格のみですので、最初に過不足無く、物件の魅力を伝える情報も盛り込んでおきましょう。

購入希望者による内覧

物件を見て興味を持った人が現れれば、内覧が必要になってきます。ここでの対応は非常に重要であり、いかに興味を持ってもらい、購買意欲を高めるかを考えなければいけません。

また基本的には、週末を利用して内覧をする人が多いので、スケジュールを先方の都合に合わせられるように、自分たちも時間を空けておきましょう。

まず掃除。特にキッチンと水回りはハウスクリーニングを入れてでも綺麗にしましょう。家にいる時間の長い主婦の方は、こういった場所のチェックが厳しくなります。

また結婚している場合は対応はできるだけ奥さんがした方がいいです。ご主人の場合、内覧者が聞きにくい、萎縮してしまうといったこともあるので、女性が物腰柔らかく対応したほうが、周辺の環境なども聞きやすくなって、具体的に生活をするイメージを固められます。

なぜ売ろうと思ったのか、本当に問題がないのかなどそれとなく聞いてくる人もいます。相手に不安を与えないように、明朗かつ明確に引っ越しの理由を話せるようにしておきましょう。

売却契約の締結

内覧をしてもらい、飼い主が気に入ってくれれば購入申込書の記入を買主が行います。そこでは物件の情報や契約条件、状態などを宅建士の立ち会いのもと、買主と売主の同席で行います。

約10%の手付金の支払いを行い、売買契約を成立させます。この後キャンセルが起こった場合には、売主は買主に手付金を返却する必要がない、という契約にするケースがほとんどです。

売主が用意するもの

売り主としては以下のものを売買契約において用意する必要があります。

・実印
・印鑑証明書
・パスポート、運転免許所等の身分証明書
・売却物件の権利証
・住民票

これらのものは事前に用意しておきましょう。何が必要なのか、ということは不動産会社の担当社員が教えてくれるので、わからないことがあったら聞けば大丈夫です。

物件の受け渡し

契約を結んだあとには、買主が引っ越せる状態にしなくてはいけません。自分たちの引っ越しの手配とともに、空き家のクリーニングを手配しましょう。空き家状態のクリーニングは居住中のものよりも、価格は3割ほど格安になります。

そして物件の登録書類を確認し、売却代金の振込を待ちます。売却代金が振り込まれたら、自分たちの物件の残債も処理しましょう。残債を返済したら同時に司法書士に依頼して、物件に対する抵当権も抹消しておくことを忘れないようにしてください。

そして不動産会社に仲介手数料を支払い、その他司法書士報酬や登記に関する費用など諸費用を生産します。またマンションの場合は管理費や積立修繕費、前もって1年間分の固定資産税を納ていたら、その分も精算をすれば、いくらかお金が返ってくることもあるます。

最後に不動産会社に鍵を渡し、そこから買主に鍵や設備の取扱説明書などを渡して貰えば、マンションの売却が完了します。

9 . マンションを売る際に掛かる税金

マンションを売ると、かなりの金額が手元に入ることになります。その売却金額にはどのような税金がかかるのでしょうか。

不動産譲渡税

基本的には、売った金額は利益ではないので課税されません。ただし3,000万円で買った不動産を4000万円で売った場合には、不動産売買で利益を出したとして課税対象になります。

一方特別控除として、自宅の売却ならば3、,000万円以下の譲渡所得は、特別控除として非課税になります。親子間の売買などには適用されません。

11年以上居住しているマンションも、長期的に所有していた物件として譲渡所得税の税率が軽減されます。これは上記の自宅の売却特別控除と併用できます。

仮に自宅マンションを3,000万円で買い、6500万円で売れても3,000万円は特別控除になるので課税対象は500万円のみです。年間の所得税と合わせて税率は決まってきますが、所得税率が20%であれば100万円の税金になります。

普通に会社員として生活をしている人にはあまり縁のない法律ですが、不動産売買を生業としていると、課税されるケースも出てきます。

住民税

売却利益からさらに特別控除を引いた利益には、住民税の課税もあります。

印紙税

売却契約の書類には収入印紙を貼付するので、その分が実質的に税金と同等の支出になります。

10 . 住宅ローンとマンションの売却

マンションを売却したくとも、金融機関がNOといえば自由に売却できないケースがあります。それはマンションを売却しても、住宅ローンの残債がある場合です。

10-1 . 任意売却

マンションを売却しても住宅ローンを完済できない時の対処法として、よく使われるのが任意売却です。普通はマンションを売却し、住宅ローンを返済してれば残債はなくなりますが、急に資産価値が落ちたマンションなどは残債が存在するケースもあります。

その場合は金融機関に許可を得て、不動産を担保として金融機関が売却できるという抵当権を外してもらいます。そして売却を行い、まず売却金などは金融機関に返済を行います。権利関係のお金や仲介手数料も売却金で賄うので、自己資金は必要ありません。

その後の残債はどうなるのかと言うと、保証会社が買い取ります。債務者であるマンションの持ち主は、その保証会社に残債を返済していきます。

10-2 . 競売

もしローン返済が滞ってしまった場合は、金融機関が持つ抵当権を発動し、金融機関があなたのマンションを自由に売却できるのです。競売に出すことで、金融機関は貸しだしたお金を回収します。

競売に出された物件は、裁判所で入札が行われて最も高い金額を提示した人間が所有権を得ます。しかし入札制度になっても、相場の6~8割程度で落札されることが多いです。一般的に自分で売却をしたほうが高く売れることになります。

競売に出されてもローン残債は存在するので、債務者はローン残債を買い取った保証会社に返済をしていかなければいけません。

10-3 . 買い替えローン

家の買い替え時にもタイミングによって2つのローンを利用しなくてはいけないことがあります。一般的な家の買い替えは、元々あった家を売却し、その資金をもとに新居を購入することが多いですが、家を時間を掛けても高い金額で売りたい、という時は新しい家を先に買い、新居に住みながら前の家を売却する人もいます。

ただし、そうなると売却する前の住居であるマンションを売却してもローンが残る場合は、新居用のローンに上乗せされることもあり、審査が通りにくくなります。

また、住宅ローンはあくまでも住宅購入金に関するローンなので、新築戸建などの購入に必要な手付金や諸経費に関しては、金利が低い住宅ローンは利用できません。その場合いわゆるつなぎ融資で諸経費を賄うしかありません。このつなぎローンは金利が高めなので、利用は慎重に検討しなくてはいけないでしょう。

11 . マンションを売るポイントと注意点

マンションが売れないといっても、どこで反応が悪いのかで対処法は違ってきます。

そもそも問い合わせがない時は、設定価格が高すぎるということが考えられますし、内覧に来ているのに購入につながらない時は、家が汚い、対応が悪いと行った原因が考えられます。不動産屋には週に一回の定期的な連絡を行い、問い合わせがないのか、見た上で購入につながらないのかなど、売れない原因を分析して、対処法を考えてもらいましょう。

買主が契約をキャンセル

買い主が契約後にキャンセルをする、ということもよくあります。買主の契約とキャンセルのタイミングによって、手付金はそのまま売り主の収入になることもありますし、逆に売り主に対して買い主が購入の意志を見せて手付金を支払ったのに、やはり売りたくない、となると、違約金が発生します。例外的に、住宅ローンが組めなかった、というときには違約などにはなりませんが、不動産の売買契約は法律で厳密に取り決められた手続きがあるので、キャンセル時の対応は慎重に行いましょう。

ワケあり物件の売却

事故物件や心理的瑕疵物件の売却も慎重に行わないといけません。暴力団事務所、風俗店、パチンコ店など忌避されがちな物件が同じ建物内にあるマンションなどは、重要事項説明を行わないと損害賠償の請求も起こりえます。心理的瑕疵物件も明確な範囲が決まっておらず、工場や墓地などを忌避する人もいますし、学校や保育園など、一般的には好まれる施設を「人通りが多くてうるさい」などと忌避する人もいます。

必ず住宅付近の施設は重要事項説明書に細かく記載し、心理的瑕疵物件に該当しないかを確認しておきましょう。

12 . マンションは売る目的によって手段を選んで賢く売ろう

マンションを売るときにはいろいろな方法があります。最も高く売れるのはやはり不動産屋を仲介とした売却ですし、スピードが必要であれば安くなっても買取のほうが有利な時もあります。 任意売却や競売はあまり利用したくはないものですが、万が一に備えて知っておけばいざという時に不安になることもないでしょう。

何のためにお金が必要なのか、いつ必要なのかを考えて、売る手段を的確に選んでいきましょう。

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