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家の売却を検討している方必見!

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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仕事や家庭の事情で、マイホームを手放すことを考えている人。不安や疑問がたくさんあると思います。「住宅ローンが残っているけど、本当に売れるの?」「なるべく高く売りたい。何かできることはある?」「税金はかかるの?」……これらに回答するために、家を売却する方法や制度について解説します。一生に一度あるかないかの貴重なチャレンジです。後悔しないように、しっかり準備してから臨んでください。

目次

1 . 住宅ローンの途中でも家を売却が可能

家を売るときにやっかいなのが、住宅ローンです。多額の債務が残っている場合、売却しても返済しきれずに借金だけが残ってしまうことが多いからです。貯金を取り崩して一括返済できればいいのですが、そうでない場合、通常とは異なる方法で売却することになります。

1-1 . 住宅ローンが残っていても家は売れる

金融機関は家を買いたい人に住宅ローンを貸し付け、完済されるまで利息を受け取ります。こういう商売ですから、なるべく長期間、毎月きっちり利息と元本を払う利用者が歓迎されます。繰り上げ返済するときに手数料が発生するローン商品が多いのはこのためです。基本的に金融機関は予定よりも早く返済されることをよく思わないといえます。

そうはいっても、住みもしない家のために利息を払い続けるのはバカらしいし、非合理的です。事情を説明すれば、期限前の返済には応じてくれます。家を売却したお金でローンを完済することができれば、何の問題もありません。

難しいのは、売却代金で残りのローンをまかなえない場合です。涙を飲んで返済を続ける……ことができればまだいい(?)ですが、そうはいきません。抵当権が残っているからです。通常、住宅ローンを組む際には購入する物件を担保に入れます。もしローンが返せなくなったら、家を売ってお金に換えていいですよという権利を金融機関に与えているのです。

担保に入っている物件は基本的に売却できません。抵当権は他の人に譲渡されたあとでも有効なので、自分に関係ない、前の持ち主と金融機関の事情で売り飛ばされてしまう可能性がある物件を買う人はいないからです。抵当権を外すためにはローンを完済するか、後述の任意売却によらなくてはなりません。

土地神話が生きていた時代ならいざしらず、地価が上がりにくい今では、売却代金がローン残高を下回ることが多いようです。特に頭金に入れた額が少なかったり、新築住宅を購入したりした場合にありがちです。新築は広告費や開発費も上乗せされているため価格が高く設定されているからです。

家を売るときには、基本的にローンを全額返済する必要があります。そのためには売却代金が残高を上回るか、下回る場合は貯金を取り崩すか何らかの方法で資金を調達しなくてはならないのです。

1-2 . ローンを全額返済する方法

売却代金でローンが返せればそれに越したことはありません。国土交通省発表の住宅価格指数によると、2010年を100とした住宅価格は2017年4月時点で110。区分マンションに限定すれば135と3割ほど上昇しています。このように活発な取引状況下であれば、売却益が出ることもあるでしょう。利益を新居の購入にも回せたら嬉しいですね。地価の上昇率は都心と地方で差があるようです。住宅の購入にも、資産価値を考慮するといった投資家目線があったほうがいいでしょう。

残念ながらローンを上回る価格で売却できそうにない場合、なるべく新規の借り入れはしたくないところです。貯金を充てるか、親戚に融通をお願いするという手もあります。

新居も購入する予定なら、住み替え住宅ローンが利用できるかもしれません。新しい家のローンに古い家の返済不足分を上乗せする商品です。金融機関によって取り扱いが異なりますが、借り入れ額が増えるので審査は厳しくなりがちなのが難点です。

1-3 . どうしてもローンが返済できない場合は任意売却か競売になる

ローンは完済できないが、どうしても売らなくてはならない理由がある。例えば、離婚をしたり、リストラなどで収入がなくなって返済ができなくなったりしたようなときです。上記のように完済によって抵当権を消してもらうことはできません。任意売却をするか、競売にかけられることになります。

任意売却とは、売却代金がローンの残高を下回ったときに、金融機関の承諾をとったうえで抵当権を外して家を売ることをいいます。他は通常の売却と変わりません。不動産業者と媒介契約を結んで買い主を探します。残りのローンは引き続き返済しますが、まれにサービサーという業者を通じて減額されることがあります。状況によっては引っ越し代を売却代金から捻出してもらったり、家賃を払って住み続けることができたりすることもあります。金融機関の方針と間に入って調整する不動産業者の交渉力によっては、普通に売るよりもメリットが出ることがあるのです。

デメリットとしては、信用情報機関に事故情報が登録される、いわゆるブラックリストに載るということが挙げられます。任意売却はまず返済できない状態であることを前提としているので、3ヶ月間くらいローンを滞納してからのスタートになります。住宅ローンの状況は通常、信用情報機関に登録されるので、任意売却後はクレジットカードを作ったり新たに住宅ローンを組んだりすることは難しくなります。

ローンの返済ができなくなったときの売却方法にはもう1つ、競売があります。主体となるのは所有者ではなく、抵当権を持っている金融機関です。3ヶ月ほど滞納すると、期限の利益を喪失したという通知がきます。「あなたは分割で支払う権利を失いました。すみやかに一括返済してください。」という知らせです。任意売却やリスケジュール(返済計画を変更すること)ができなければ、金融機関は裁判所に競売を申し立てます。その後、不動産鑑定士による評価や裁判所の執行官による調査がなされ、不特定多数の人が買い受け金額を提示する入札に入ります。もっとも高い金額を入札した人が買い主となります。

競売は定められた方式にしたがって事務的に進められますので、引っ越しの期日や引っ越し代金などの交渉については難しいところがあります。任意売却のほうが柔軟に対応できるといえます。売却額についても、競売は基本的に内覧ができないなど買い主にとってのリスクが高いので、安価になりがちです。任意売却は比較的、通常の相場に近い金額で売却しやすいものです。

まとめると次のようなイメージです。
・売却代金や貯金、借り入れなどでローンが完済できる(またはそもそもローンを借りていない)場合は普通に売却できる
・ローンが完済できない場合は金融機関との調整が必要な任意売却をする
・売却できず、ローンの返済ができなくなると競売にかけられる

2 . 「家を高額で売却!売却額を最大限に上げるには」

通常の売却や任意売却で、物件をなるべく高く売る方法について記載します。少し手間をかけるだけで金額に大きな差が出ることがあります。最終的には買い主による印象が左右するからです

2-1 . 売却の相場を理解する

まずは現実的な売却価格がどれくらいなのか調べ、目標設定をします。売り出し価格は仲介業者と相談して決めますが、その前に自分なりの考えを持っておくとよいでしょう。中にはごくまれに、早く契約をさせたいために査定を不当に低く見積もる業者もいるといいます。プロの説明をスムーズに理解できるくらいの知識を身に着けておきましょう。

過去の成約価格は国道交通省の土地総合情報システムで一部を見ることができます。立地条件や間取り、築年数など近いものを参考にしてください。他に、土地の税法上の評価額と一般的な建築コストを計算する方法もありますが、不動産の価格は個別性が強いので、立地や建物の管理状態によって大きく差が出ます。参考の参考くらいにとどめておきましょう。

近所で売りに出されている物件の価格も多少参考になりますが、あくまでもこれは売り出し価格。成約しなければ値下げすることもありますし、買い主と売り主の交渉によっても変わります。となりの家が高額で売りに出されているからといって、過度な期待はしないようにしてください。

参考:土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

2-2 . 査定は複数の業者に依頼する

家が目標の金額で売れるかどうかは、担当する仲介業者にかかっているといえます。不動産は一般顧客とプロの情報格差がはげしい世界。信頼できる人が見つかればいいですが、そうでなければ複数の業者に依頼し、もっとも現実的なプランを提案してくれるところにするといいでしょう。任意売却の場合は金融機関との交渉が必要だという特殊性があるので、専門業者に相談してください。

査定額は業者によって大きく異なることがあります。得意とするエリアや物件などに違いがあるからです。デベロッパーが母体の不動産業者であればマンション販売の経験が豊富でしょうし、ハウスメーカーの中にはリフォームで価値を高めることを提案する業者もいます。大手はネットワークを活かして別のエリアから転居希望の買い主を見つけてくれるかもしれませんし、地場の中小業者は地元の人脈を活用できるかもしれません。

選ぶポイントは、担当者が描く売却までのシナリオに説得力があるかどうかという点です。気になる点は遠慮せずに質問してください。

複数の業者に依頼できる一括査定というサービスがあります。インターネットから住所や間取りなどを簡単に入力すると、数社からおおよその査定額が送られ、その中から訪問査定に来てもらうところを選ぶシステムです。注意点は、サイトによって提携先の不動産業者が異なり、その地域の全てを網羅しているわけではないということ。一括査定の他にも地元で評判のいい業者を探せば、優秀なプロを見逃す可能性が減ります。

2-3 . ハウスクリーニングの徹底

きれいな物件は人目を引きます。広告もそうですが、希望者が内覧に来たときに、少しでも汚れや傷みが少ないほうが、印象はよくなります。特にお風呂やキッチン、トイレなどの水回りが新品のようだと清潔感があり、大事に使っていることをアピールできます。築年数が古い物件ほど、きちんと手入れをしている感じを出すことが重要です。ひどいと値引き交渉の材料にされることもあります。

手の行き届きにくいところは、専門の業者を使うのもいいでしょう。費用は3LDKのファミリタープだと水回りだけで5万円、ドアや床など全体を含めると10万円前後が相場です。キッチンダクトの分解洗浄やお風呂のカビ落としなど、自分では難しいところもプロに頼めば見違えるようにきれいになります。

訪問査定のときにはまだそれほど印象にこだわる必要はありませんが、内覧のときまでにはしっかり掃除しておいてください。

2-4 . 内覧に備える

不動産業者による査定が終わり、媒介契約を締結。積極的に広告を出してもらい、内覧希望者があらわれた。さあここが勝負どころです。内覧者の不安をなくし、いいところをアピールできるように準備しましょう。

ものがたくさんあると、部屋は狭く見えます。なるべく不要なものは処分してください。そのほうが引っ越しもラクです。家具の置き方ひとつでも見え方は変わります。例えば、イスや机などを、床全体に使ってバラバラと置くよりも、隅にかためて配置したほうが、部屋全体は広く見えるといった具合です。

部屋の明るさは印象を大きく左右します。ベランダに少しでも光をさえぎるものがあったら片付けておいてください。照明を使ってなるべく明るく見せるというのも付け焼き刃のようでいて意外と効果があります。

生活環境や家の使用状況(ペットは飼っているか、リフォーム暦は、タバコは吸うかなど)の質問には、正直かつ前向きに答えます。よくないところは対策を添えましょう。例えば、駅までは遠いけどすぐ近くのバス停は本数が多いので不便を感じないとか、南側にマンションが建っているけど昼間の日当たりは悪くないとか、住んでいないとわからないことがあると思います。

シロアリの被害や隣地との境界トラブル、自殺があったなど、重要事項は必ず隠さずに伝えてください。不動産業者が事前に告知書の提出を求めるので、素直に回答すれば大丈夫です。もし隠していたことが後でバレたら、損害賠償を請求される可能性もあります。

2-5 . 売却までの期間を想定

売却までの基本的な流れは次のようになります。

価格相場を把握 → 仲介業者に査定を依頼 → 業者との間で売り出し価格を決める → 業者が購入希望者を募集する → 内覧 → 交渉 → 売買契約締結

売り出し価格を決めるところまでは、スムーズに行くでしょう。募集から購入希望者があらわれるまでは辛抱が必要かもしれません。不動産は水モノです。家を探している人の要望と予算が、物件を売却しようとしているタイミングにしっかり合えば、何ら難しさを感じることはないでしょう。希望者が一向にあらわれない場合は、仲介業者から価格を下げることを提案されるかもしれません。1年待っても売れなかった物件が、数百万円下げたらすぐに売れたというようなケースは珍しくありません。

時間と価格はトレードオフの関係といえます。極端な話、価格を相場に半額にすればすぐに売れるでしょう。すぐに現金が必要だという場合、ローンがないか売却代金で返せるなら、それも1つの方法です。反対に、時間をかけてもいいから高値で売りたいというのであれば、待つのも手段です。条件の合う購入希望者があらわれるかもしれません。2015年にアットホーム株式会社が発表したアンケート調査によると、売りに出してから実際に売れるまでの期間は平均8ヶ月。マンションは6ヶ月、一戸建ては11ヶ月と1年近くかかるのは普通だといえます。腰をすえてのぞみましょう。

参考:中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査
http://athome-inc.jp/pdf/questionnaire/15070901.pdf

3 . 家を売却する際に掛かる税金の節税対策

前述のとおり、ここ数年の住宅価格はマンションを中心に上昇傾向にあります。家族構成の変化に合わせて家を住み替えており、そのたびに売却益が出ているという、うらやましい人もいるかもしれません。利益には納税という問題がつきまといます。残念ながら損失が出てしまった場合でも、税金の還付が受けられることがあります。

3-1 . 譲渡所得の基本と減価償却

個人が家を売却したときにかかる税金は、10種類ある所得税のうち譲渡所得にあたります。基本的には、売却価格から売却にかかった手数料などの費用と購入価額または建築費用、購入にかかった費用を差し引いた「譲渡所得」に対して税金がかかります。

譲渡所得 = 売却価格 – 取得費(購入価額 + 登録免許税印紙税仲介手数料などの費用) - 譲渡費用(仲介手数料印紙税・建物の取り壊し費用など)
購入価額は、減価償却分を差し引いて計算します。建物の経年劣化に相当する部分です。住宅の価格を法定耐用年数で割ると1年分の減価償却費が出ます。例えば土地代1,100万円、建物2,200万円で新築した木造住宅を5年後に売る場合。法定耐用年数は22年なので、減価償却費は2,200÷22年×5年=500万円(土地は劣化しないので減価償却しません)。購入価額は1,100万円+2,200万円-500万円=2,800万円となります。

3-2 . 3,000万円控除の特例

マイホームを売ったときには、特例として譲渡所得からさらに3,000万円を差し引くことができます。必ずしも現に住んでいる建物である必要はなく、引っ越してから3年後の12月31日まで以内に売却すれば対象になります。仮住まいや別荘などには適用できません。買い手が親や配偶者など、特別深い関係の場合も対象外です。

3-3 . 短期譲渡と長期譲渡、保有期間による特例

譲渡所得は、保有期間によって税率が大きく変わります。購入した年の5年後の1月1日までに売却すると短期譲渡所得として39.63%が、それ以降だと長期譲渡所得として20.315%が課されます。ある日を境に税金の額がおよそ半分になるのです。

マイホームを売ったときには、さらにその先があります。保有期間が10年を超えると、税率が14.21%になるのです。適用されるのは6,000万円までで、超える部分は通常の長期譲渡所得と同じ20.315%となります。

3-4 . 譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例

基本的に譲渡所得はマイナスになっても、給与所得や不動産投資で得た不動産所得などから差し引くことはできません。しかしマイホームを売ったときにはそれが認められることがあります。給料から源泉徴収された税金から還付を受けることができるのです。マイナス分は3年間繰り越すことができます。

保有期間が5年超、床面積が50平方メートル以上の物件が対象です。土地面積が500平方メートルを超える場合、その部分に対する譲渡損失(譲渡所得のマイナス分)は対象外となります。住宅ローン控除との併用も可能です。

3-5 . 買換えの特例

支払うべき税金を先のばしする方法もあります。保有期間が10年以上のマイホームを売ったときが対象で、3,000万円控除の特例とは併用できません。いっとき多額の譲渡所得が出た場合でも、将来的にまた家を買い換え、そのときに譲渡損失が発生すれば、納税する必要がなくなる可能性があります。

3-6 . 確定申告を忘れずに

家を売ったら、ほとんどの人にとって確定申告が必要となります。3,000万円控除や買換えの特例を適用することによって結果的に納付する金額がゼロになったとしても、申告の手続きはしなければなりません。そうしないと特例の適用を受けることができないのです。

納めるべき税金を納めなかった場合、延滞税が加算されます。納めるはずだった本税に対して年10%近くから最大14.6%という大きい税率です。これは納付しなかったことに対する罰則で、申告をしていない場合はさらに無申告加算税が発生します。本税に対して最大20%と、こちらも大きな金額になります。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例で還付を受けるためにも、もちろん確定申告が必要です。こちらはお金を受け取るために行うなので、楽しい作業になるかもしれません。

4 . 家の売却は住宅ローン、業者選び、内覧への対応がポイント。確定申告は忘れずに!

家(マイホーム)を売るときにまず気になるのは住宅ローン。完済できれば普通に売れますが、できない場合は任意売却か競売になります。仲介の不動産業者には、物件やエリアによって得意不得意があります。売却までの道筋をしっかりと思い描ける担当者を見つけてください。内覧までにはハウスクリーニングを終え、なるべく好印象に見えるように家具の配置などを考えます。不安や疑問には対策をもって応えられるように準備しておきましょう。ただし嘘や隠し事はご法度です。売却時の税金は、譲渡所得として課税されます。マイホームの売却には3,000万円控除や損益通算などの特例があります。確定申告は忘れずに行いましょう。

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