HOME 不動産売買 投資用物件の売却は慎重に!懸念される3つのリスクと対応策

投資用物件の売却は慎重に!懸念される3つのリスクと対応策

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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2010年から2017年にかけて、中古マンションの取引価格は30%も上昇しました(国土交通省「不動産価格指数」より)。まだ売却益を得るチャンスはあるかもしれません。しかし、世の中の仕組みは個人で不動産の売買をすることに対して厳しくできています。投資用物件を売却するときに懸念されるリスクと、その対応策を紹介します。

目次

1 . 融資を受けにくくなるおそれがある

金融機関に融資を申し込んだ際、過去に短期で物件を売ったことがわかると、難色を示されることがあります。融資は利息で収益をあげるビジネスです。お金を貸す側としては、なるべく長く借りてもらったほうが得します。個人による不動産投資の短期売買には協力しづらいのです。

反対に、物件を保有して賃料収入で利益を上げていれば、次に融資を受けようとするときに高評価になります。賃貸経営という事業に対する貸し付けですので、経営者として能力を示すことは大いにプラスになるのです。

レバレッジをかけてどんどん物件を買い進めていこうという人は数年間、少なくとも2年間は売却せずに賃貸経営に専念することをおすすめします。

2 . 宅建業法に触れるおそれがある

投資目的で住宅を売買するときには、宅地建物取引業(宅建業)の免許が必要です。無許可で行えば宅建業法を違反したことになり、300万円以下の罰金、または3年以下の懲役が課せられることがあります。

宅建業法違反の線引きはあいまいです。規制されているのは「利益を得るために反復継続して売買すること」。どこからが反復継続にあたるのかは、個別に判断することになります。

公益財団法人不動産流通推進センター「売買事例 投資家からのマンション一括取得・転売と宅建業法」によると、1つの物件を売買しただけでも、購入時と売却時の2回取引したとみなされることがあるようです。何棟ものアパートを複数回にわたって売ったり、1棟マンションを区分所有で1戸ずつ売却するいわゆるバルク売りをしたりすると、違反となる可能性が高いといえます。

個人で免許を受けようとするとハードルが高いものです。年1回しか行われない宅地建物取引士試験に合格して、供託金など最低でも200万円くらいのお金を用意する必要があります。

ちなみに当然ながら、自己所有の住宅を賃貸することについて宅建業免許は不要です。売却の計画を立てているが宅建業法に触れないかどうか不安だという人は、事前に不動産流通推進センターや宅建協会に相談してみるのもいいでしょう。

公益財団法人不動産流通推進センター 売買事例
http://www.retpc.jp/archives/1645

3 . 個人所有物件は5年以内に売ったときの税金が高い

短期の売買への風当たりが強いことは、税制上も同じです。不動産の売却益は所得税法上、譲渡所得にあたります。このときの税率が、購入日の5年後の1月1日までに売却したかどうかで大きく変わるのです。

税率は、5年以内に売った場合に短期譲渡所得と呼ばれ、所得税と住民税の合計39.63%です。実に利益の4割を税金として支払わければなりません。5年を超える場合は長期譲渡所得として20.315%と、株式取引などと同水準です。

法人で取引する場合は、保有期間の長短は関係ありません。賃料収入やその他の費用などを加えて計算した最終的な利益に対して課税されます。

4 . 個人が売却益をねらうことのハードルは高い

投資用の不動産を短期で売ると、その後、融資を受けにくくなる可能性があります。不動産投資を続けていくつもりなら、数年間保有した後に手放したほうが無難です。宅建業の許可を持たない人が売却益目当てで数回取引をすると、法令違反になるおそれがあります。不安な場合は事前にしかるべき団体に相談しましょう。5年以内に売却すると利益に対して4割もの税金が発生しますが、法人の場合は期間による税率の差はありません。

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