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IT重説解禁で賃貸契約が効率化!売買契約は?

ゴンロク

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重説(重要事項説明)は不動産投資において重要なステップのひとつです。
賃貸仲介でも売買仲介でも、必ず重説が行われますよね。
この重説ですが、リアルエステートテック(不動産業界のIT化)の波に乗り大きく変わろうとしています。いわゆる「IT重説」の導入です。
IT重説は、不動産業界をどう変えるのでしょうか。

目次

1 . 賃貸仲介業務を効率化!「IT重説」とは?

冒頭でも述べたように、2017年10月1日より賃貸仲介取引における「IT重説」が解禁されました。 IT重説とは、これまで対面式で行われていた「重要事項説明」を、インターネットを通じたビデオ通話などで完結させられる仕組みです。
近年はITの発達により、VR内見(バーチャルリアリティによる遠隔地からの内見)が導入されるなど、離れた場所からも入居者を獲得しやすいような仕組みが普及し始めています。
IT重説は、賃貸仲介業務の効率化と、入居者の手間を削減するものとして期待されているようです。

1-1 . 社会実験での効果は上々!新規顧客獲得に効果あり?

IT重説の解禁に先立ち、国土交通省では大規模な社会実験を実施しています。
期間は2015年8月から2017年1月末で、対象件数は賃貸取引1069件、売買取引2件の合計1071件です。 このうち、賃貸取引において747件のIT重説を行った株式会社ユーミーネットでは、実際に新規顧客獲得に至ったケースがあるとのこと。
休日に内見、平日夕方にIT重説という流れを作ることで、内見から契約までの流れを効率化した結果といえるでしょう。 賃貸物件を探している入居希望者の中には、何度も物件や不動産会社に足を運ぶ時間が取れない方も大勢います。 特に遠隔地への引っ越しの場合、重説のためだけに足を運ぶのは時間とお金の負担増になりますし、入居までのリードタイムも長くなってしまいます。
IT重説の導入で入居希望者の負担を軽減できれば、確かに顧客は獲得しやすいのかもしれません。

1-2 . 賃貸仲介業務も効率化可能

IT重説は、賃貸物件を仲介する不動産会社にもメリットがあります。 これまでは入居希望者の都合に合わせて対面式の重説を行っていたため、重説のスケジューリングや人員確保が難しいといった側面がありました。
しかしIT重説では、入居希望者が店舗に足を運ぶ必要がなくなるため、スケジューリングが容易になります。 また、平日の夕方や夜に重説業務を集中させることで、その他の賃貸仲介業務を効率化できるようにもなるでしょう。 例えば、日中や土日祝日は重説業務から離れ、内見業務や営業業務をメインに据えて営業力をアップさせるという方法もあります。

2 . 売買仲介業務への影響は?

このように賃貸仲介業務では不動産会社、入居希望者の双方にメリットがあるIT重説ですが、売買仲介業務ではどうでしょうか。
賃貸仲介とは異なり、売買仲介ではIT重説に対しやや否定的な見方が多いようです。 前述した社会実験でも、売買仲介業務におけるIT重説の実績は2件のみにとどまっています。 その理由は、主に次の2つに集約されると考えられます。

2-1 . 売買契約では「同時履行」が原則

売買契約では、重説と契約書の読み合わせ、契約の締結、手付金の支払いをほぼ同時に行います。
特に手付金は銀行振り込みではなく、不動産会社で手渡しのケースも多いでしょう。
対面式の重説であれば、その場で手付金を受け渡すことができても、IT重説では不可能です。
もちろん、オンラインバンキングなどを利用してリアルタイムな振込も可能です。
しかし、銀行によっては午後3時を過ぎると翌営業日の入金反映となり、「同時履行」とはいかない可能性も出てきます。
現金主義の顧客であれば、IT重説は同時履行の観点から信用性に欠けると判断され、敬遠されるかもしれません。

2-2 . 信頼感や場の空気感が読めない

売買契約は賃貸と異なり、取引金額が大きくなります。そのため、対面式で重説や契約を行うことは「信用の担保」でもあるのです。 実際の売買仲介業務でも、細かいニュアンスや言い回しに細心の注意を払うことが多いでしょう。 IT重説ではこういった「ニュアンス」や「信憑性」「空気感」が伝わりにくいことが問題となっているのです。

3 . 信頼感をどう担保するかが鍵

賃貸仲介業務においてIT重説の利用が拡大していくことは、ほぼ確実と言って良いでしょう。
しかし、売買仲介業務においては、信頼感をどう担保するかが利用拡大の鍵になりそうです。
ただし、IT重説を利用することが一種の「付加価値」になり、スムーズな不動産の売買に繋がることも考えられます。
現状でもVRを使った不動産の現況確認やオンラインバンキングとの組み合わせで、信頼感を担保していくことは十分に可能です。 今後は不動産業界のIT化がさらに進む可能性が高いですから、売買契約の効率化にも注目する必要がありそうですね。

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