HOME 不動産売買 今が売り時!でも、高く売るほど損をする?!

今が売り時!でも、高く売るほど損をする?!

舛添菜穂子

舛添菜穂子

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みなさんこんにちは。朝晩涼しくなってまいりましたがお身体崩されてませんか?私は3ヶ月ほど前からトラブル続きでしたが、少しづつ解消していっております。オッシュ読者の皆様からご心配や応援のメッセージを頂戴し感謝しております。こうもトラブルが続きますと本当に体が参ってしまいますね。でも寝込んでばかりはいられません。がんばって一歩ずつ前進していきます。

目次

1 . コツコツ貯まった家賃収入が一気に飛んだ

さて、そもそも不動産投資はトラブルもなく順調に行っていれば「何もせずにお家賃だけが入って来る」という不労所得を得ることができます。

私は独身おL時代に平日昼間は正社員として働き、休日はバイトをしながらお金を貯めてきました。結婚後はパート勤めをしながら、いわゆる労働収入を得ておりましたので、不労所得という響きが最初はピンときませんでした。実際に大家業をはじめるようになって家賃収入(不労所得)を得るようになり、あくせく働かなくても収入があるという状態はとてもありがたいと感じております。

そんな中、突然3戸の所有物件で同時にトラブルが発生し損害総額は100万円近くにもなりました。これまでコツコツ積み重ねてきた家賃収入が一気に飛んでしまったのです。

2 . 買付が入ったのに売るのをやめた理由とは

このトラブルの一つに入居者さんが1ヶ月で退去してしまったという物件があります。こちらの物件は、私も気づかなかったのですが、お部屋の一部が傾いており、入居者さんは繊細な方だったので頭がクラクラと気分が悪くなるということで退去されてしまいました。

その退去にかかった費用の1部を大家の私も負担することになりましたので、入居して頂いたことにより、入居前よりもお金がかかってしまったという始末(もちろん、傾きに気づかず賃貸に出してしまった私が悪いのですが)。

実はこの物件、賃貸募集と同時に売却にも出していたのです。さすが売り時ですね!購入時よりも高い金額で売りに出していたにも関わらず、問い合わせが殺到し、すぐに2件のお申し込みが入りました。しかし、私はこの物件を売ることを途中で辞めてしまっていたのです。あの時売却していればと少し後悔もしましたが私がこの物件を売り止めにした理由は、以下の通りです。

・個人名義で取得しており、まだ4年だったので短期譲渡税がかかる
・空室だったにも関わらず、問合せしてきたのが全員投資家だった。

このように売却することに、あまりメリットを感じられなかったのです。 いますぐ売らなくてもしばらく賃貸でまわして、短期譲渡期間が過ぎてからオーナーチェンジという形で売却しようと思いました。 どれだけ高く売ったとしても、短期譲渡の期間であると売却益の39%が税金としてかかってしまいます。

3 . 短期譲渡と長期譲渡とではこんなに違う

では、実際に短期譲渡期間中に売った場合とその期間を超えてから売った場合とで税金にどれだけ差がつくのかシミュレーションしてみましょう。

物件取得から4年で売却した場合
【購入価格】320万円
【売却価格】450万円


【購入価格】3,200,000円(【建物】779,414円、【土地】2,420,586円)
①:(【建物】16,236円、【土地】2,420,586円)【合計】2,436,822円


②:【売却価格】4,500,000円
③:【差引】②-①=2,063,178円
④:【譲渡に係る手数料(概算)】250,000円
⑤:【譲渡益】③-④=1,813,178円


⑤に係る税金(概算)(短期売却(5年以内)
⑥:⑤×30.63%=555,376円(所得税)
⑦:⑤×9%=163,186円(住民税)


⑥+⑦=718,562円 売却に係る税金※概算です


【購入価格】3,200,000円(建物:779,414円、【土地】2,420,586円)
①:(【建物】0円、【土地】2,420,586円)【合計】2,420,586円


②:【売却価格】4,500,000円
③:【差引】②-①=2,079,414円
④:【譲渡に係る手数料(概算)】250,000円
⑤:【譲渡益】③-④=1,829,414円


⑤に係る税金(概算)(短期売却5年以上)
⑥:⑤×15.315%=280,174円(所得税)
⑦:⑤×5%=91,470円(住民税)


⑥+⑦=371,644円 売却に係る税金※概算です

短期譲渡期間中に売却した場合の税額718,562円
長期譲渡になってから売却した場合の税額371,644円


その差はなんと! 346,918円

4 . 売却益から控除できるもの

いかがですか?5年以内に売却するのと5年経ってからとではこんなにも差がでるのですね 5年以内に売却すると70万円もの税金を支払いことになります。 しかし、譲渡にかかる費用を厚くすることができれば税金を少なくすることができます。では、ではどんなものが費用になるのでしょうか? 主な譲渡費用   ・売却の際に支払った仲介手数料印紙税 ・購入時の仲介手数料 ・貸家の場合、借家人に退去いただくために支払う立退料 ・売却するために修繕したリフォーム費用 ・土地として売るために建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額 ・借地権の場合は名義書換料

このように売るためにかかった経費は譲渡費用として計上できるのです。 尚、修繕費固定資産税などその物件の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません。

取得費とは

売った土地や建物の購入代金や、購入時の手数料など取得に要した金額に、その後支払ったリフォーム費用、設備費などの額を加えた合計額をいいます。

尚、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

収益物件の場合、特別控除はありません。 マイホームを売却した際には3,000万円特別控除など、特例があります。

5 . 見落としがちな減価償却

先ほどのシミュレーションをご覧になってお気づきの方も多いと思いますが 短期譲渡と長期譲渡とでは建物の価値にも差が出ているのがおわかりかと思います。 建物の価値は所得してから年々下がっていきます。 木造戸建ての場合耐用年数が22年つまり、築年数が古くなるにつれて残存価値が低くなるのですが、私が所有しているような耐用年数越えの物件は取得してから4年間で減価償却されます。ですので5年を超えて長期譲渡する場合は建物の価値はゼロになります。 売却価格ー取得価格=譲渡益ではないのでお気を付けくださいね。

6 . コストバランスを考えましょう

いかがでしたか?いま売り時といわれていますが、税金・減価償却・譲渡期間のとこを考えて売却しなければせっかく高く売れたとしても、けっこうな税金がかかる羽目になります。また、私はコストを抑えるためにセルフリフォーム(DIY)をやってきましたが、売却するための修繕費用は譲渡費用に換算できるのであれば、そこは業者さんに任せてしっかり直していただき、綺麗な物件を次の所有者へご提供しようと思いました。

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