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不動産をなるべく高値で売る方法

川端 彰

川端 彰

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不動産を効率的に売却するための便利なサービスはずいぶん整えられました。複数の不動産会社に価格査定を一括で依頼できるウェブサイト『スマイスター』のサービスが代表例です。

しかし、自分のマンションを高く売れるかどうかはまったくもって別の話。売却益を叩き出すには周到な用意が必要です。「不動産をなるべく高値で売る方法」について、不動産コンサルタントでCPM(不動産経営管理士)保有者の大野勲氏(エコホームズ社長)から話を聞ききました。

目次

1 . 売る前にリフォームはしたほうがいいの?

「売却前にリフォームをして資産価値を上げたほうが結果的に高く売れる!」と思う人もいるかもしれませんが、実はそれは高値売却の絶対条件にはなりません。

売却前のリフォームについて不動産コンサルタントの大野氏は「改修しても売却価格には大きく反映されない」と一刀両断。

理由は、買い手に対して融資を実行する金融機関側が「改修」をほぼ評価しないため。改修した売り主が売却価格を釣り上げたとしても、金融機関がそれに見合う融資を実行しなければ、よほどキャッシュリッチでない限り買い手も現れないことになります。

1-1 . リフォームは「+α」の材料

結局銀行の融資というのは、融資を受ける買い手本人の「総合力」を見られるため、「大規模改修」「水回り設備の交換」などの実施が、審査を下す多少のプラス材料として働く可能性はゼロではありません。

修繕履歴に残るようなリフォームが済んでいれば、「買主にとってはメリットになり、買ってもらいやすい物件に」(大野氏)。ただし原状回復工事程度の簡易的なリフォームは、修繕履歴に残らないこともあるので注意が必要だ。あくまで修繕は「+α」の材料として捉えておくとよい。

2 . 「検査済み証」は必要不可欠

リフォームが絶対条件にはならない一方で、自分のマンションが欠陥住宅でないことを証明する「検査済み証」の有無は高値売却のための絶対条件になります。検査済み証とは「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合していること」を証明するものです。市場に出回っている中古物件には検査済み証がないものが大半を占めていましたが、2005年、姉歯・元一級建築士による耐震偽造事件を機に取得率が大幅に上がりました。近年の取得率は約8割に上るといわれています。

3 . 「旧耐震」は売りにくくなる。

これから売ろうと思っている住宅が「新耐震」か「旧耐震」かの違いはかなり大きいです。「旧耐震」とは、1981年5月31日までの建築確認において適用されていた耐震基準を指します。当然古い耐震基準になるので銀行からの評価が低くなり、あなたの住宅を買いたい人が出てきたとしても、その人に対して銀行が融資をしなくなる可能性が出てきます。

高値でその物件を売ることは難しくなり、旧耐震の住宅は売るときはしばしば値下げを余儀なくされるケースが多いです。

「海外投資家の場合は、旧耐震は絶対に買わない傾向が強く、売却の機会も損なわれやすい」(大野氏)

4 . 「心理的瑕疵」の有無が売却価格を大きく左右

事故物件を指す「心理的瑕疵」つきの住宅を好んで買う人はまずいないでしょう。売却するときは、事故物件であることを基本的には告知しなければいけないことになっています。

4-1 . いま増えている「孤独死」も事故物件の対象に

事故物件とは、いわば死亡者が出た住宅のことを指しますが、それは他殺よるものに限りません。たとえば、いま増えている「孤独死」のケースでも、死後3日経つと事故物件として告知義務が発生してしまうので注意が必要です。

5 . 築10年までの間は高値で売りやすい

築古でない建物が高値で売りやすくなる理由は、銀行からの不動産評価が高くなるからです。資産価値がそれほど落ちていないとみなされ、後に現れた買い手に対して銀行は融資を実行しやすくなります。

5-1 . 「築10年以下」は買い手が検索しやすい数字

買い手の心理にも着目してみましょう。ポータルサイトで売り出し物件を探すときに、「築10年以下」というラインは最もサイト上で露出されやすい条件になります。

「中古物件を探している人は、『築5年』『築10年』などキリのよい数字で検索をかける傾向にある。下手に築12年で売るよりは、築10年以内に売った方が効果的」(大野氏)

6 . 売却時期は「3月」が狙い目

自分の住宅を高値で売れるかどうかは、後に現れた購入希望者に対して、銀行がその価格分の融資を実施してくれるかどうかにかかっています。そのため、銀行が融資をしやすい時期を見据えて準備を進めるのは非常に効果的です。

不動産コンサルの大野氏は「狙い目は3月」と主張します。「大半の銀行の決算月が3月。成績を期末に落とし込みたい営業マンがまさに追い込まれる時期。買い主の資金が多少ショートしても、なんとか融資を通してくれる傾向にある」。1~2月に準備を始めて、3月末に目標設定するといいそうです。

7 . 個人として売るなら、購入後5年待つ

個人が不動産を売るときは「譲渡所得税」に気を配らなければなりません。購入して5年以内に売却してしまうと、その分の儲けに対して約39%の税金が課せられてしまいます。せめて購入後5年待ってから売りに出したほうがよさそうです。5年経過すれば、課せられる税金が約39%から20%に下がります。

しかし上記は収益マンションの場合。居住用マンションの場合は、3000万円の所得控除が認められるため、譲渡所得税がかかることはそうそうありません。ただし居住用でも別荘や仮住まいは適用除外なので注意が必要です。

8 . 一括査定サービスを利用する

売りたい住宅のスペックを記入するだけで、複数社の不動産会社に売却査定をしてもらえるウェブサービスの活用は絶対条件です。不動産会社によって査定価格にバラつきが出てくるからです。複数社の査定を吟味して、信頼できそうな不動産会社に任せてみましょう。依頼だけなら無料なので安心です。高値売却のための第一歩に踏み出してください。

おすすめサイトは『スマイスター』です。約1200社の不動産会社が登録しています。

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