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任意売却物件の購入はデメリットと向き合う事が重要

ゴンロク

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不動産を安く購入する方法のひとつに、「任意売却物件」があります。
任意売却物件は市場流通価格よりも割安に物件を購入できることから、正しく実行すれば高利回りが望める不動産投資法といえます。しかし、様々な制限やリスクがあることも事実です。今回は、任意売却物件を購入するメリットとデメリット、注意点、競売物件との比較を解説していきます。

目次

1 . 任意売却物件とは

任意売却物件とは、簡単に言うと「お金が必要な人が資金調達のために売る物件」のことです。 不動産関連では数多くの支出があります。毎月の住宅ローン支払いや固定資産税の支払いなどですね。
こういったローンや税の支払いが困難になった人々は、時に債務(借金)を負うことになります。例えば、所持していた不動産(自宅など)を担保に銀行の住宅ローンを利用していた場合、何らかの事情があり返済を滞納したとしましょう。滞納が続くと、最終的には債権者(金融機関や自治体など)から自宅の差し押さえを受け、裁判所へ競売の申し立てをされることになります。任意売却とは競売の1ステップ前の段階で、債権者との話し合いのもとに不動産を売却する手続きです。

任意売却は通常、債務者(不動産の所持者)と債権者(銀行や自治体)、物件買受人の3者間で行われます。任意売却によって3者が合意すれば、債権者は売却代金を受け取って抵当権の抹消手続きを行います。さらに物件買受人は抵当権が抹消された物件を取得し、債務者は債務から解放されるというわけです。

この任意売却物件ですが、特有のメリットとデメリットがあります。

2 . 任意売却物件を購入するメリットとデメリット

不動産を割安に購入する方法として「任意売却物件」と「競売物件」の取得があります。かつては競売物件のほうが割安だと言われた時期もありましたが、最近は競売物件への注目度があがり、必ずしも割安に購入できるとは限りません。人気の競売物件では、市場流通価格(ごく一般的な不動産購入価格)と大差ない価格が付けられることも多く、落札までの期間や手間を考えると必ずしもお得とは言えないのです。

そこで競売の1つ手前のステップである、任意売却物件についてメリットとデメリットを抑えておきましょう。
場合によっては、競売物件よりも安く確実に不動産を取得することができます。以下、主に競売物件や一般的な不動産購入と比較した場合のメリットとデメリットです。

2-1 . 任意売却物件を購入するメリット

価格が安い

任意売却物件の価格は、一般的に市場流通価格の8割前後です。競売物件の相場が6割から8割と言われていますが、競売はその性質上、確実に落札できるという保証がありません。

掘り出し物を購入できる可能性がある

任意売却の特徴として「販売できる期間に限りがある」というものがあります。競売にかけられるまでのわずかな期間しか販売できないため、価格を下げてでも何とか売ろうと試みるケースがあるわけです。そのため、タイミングが良ければ競売物件と同等の割安な掘り出し物を購入することができます。ただし、これは運の要素が絡むため、確定的なメリットとはいえないでしょう。

引渡しが比較的スムーズである

競売物件の場合は落札したは良いものの、悪質な占有者がいたり所有者に居座られたりといったリスクがゼロではありません。裁判所は引渡しまでを保証してくれるわけではなく、落札後はこういった占有や居座りを解決する手間も考慮すべきでしょう。

一方、任意売却物件ではあらかじめ売主と買主が一定の条件下で合意するため、占有や居座りという問題は起きにくいのです。ケースバイケースではありますが、競売物件に比べると比較的スムーズに引き渡しが行われます。

2-2 . 任意売却物件を購入するデメリット

売主の瑕疵担保責任が免責されている

任意売却物件は通常の売却と異なり、売り主に対して瑕疵担保責任がない(免責)という特徴があります。これは買主にとって大きなデメリットです。
瑕疵担保責任は、雨漏りやベランダの故障、湿気による腐食といった物件の瑕疵が無いことを担保するものです。しかし任意売却物件では、売主が経済的に追い詰められてケースが多いことから、瑕疵担保責任を問うのは現実的ではないと判断されています。購入する側にとっては状態の良くない不動産を購入してしまう可能性もありますから、この点は大いに注意すべきでしょう。

売買成立までに時間がかかる

任意売却物件を購入するには、債権者との合意が必要になります。ここで注意したいのが債権者の数です。物件によっては債権者が複数存在しており、全ての債権者との合意が必要になります。債権者と個別に交渉し、合意に至るまでの手間や時間を考えると、割安とは言え購入を見送ったほうが良いケースもあるのです。

物件の状態が悪く残置物がある可能性

前述したように任意売却物件は売主に「瑕疵担保責任」を問いません。
そのため、物件の状態が悪いだけでなく、敷地や建物内に残置物が存在していることがあります。 ただし、こちらも競売物件に比べると事前の合意で解決されることがあり、必ずしも起こるとは限りません。

税金や管理費の延滞具合では購入できない可能性も

売主が税金を滞納している場合、自治体の税務署が差し押さえの解除に応じないといった事態が考えられます。任意売却ではすべての債権者の合意が必要ですから、当然売買が成立しなくなるわけです。
また、物件の管理費や修繕積立金に対する遅延損害金は、売主が用意する必要があります。このとき売主が遅延損害金を用意できずにいると、任意売却を進めることができません。
買主側が遅延損害金なども含めて交渉する、といった方法は可能ですがリスクが伴うことも承知しておきましょう。

債権額未満の値引き交渉は不可

任意売却の目的は、あくまでも債務者(売主)から債権者への返済です。債権者はできるだけ債権額に近い金額を返済して欲しいわけです。値引きによって物件価格が低下すれば、債権者の不利益に繋がってしまいます。可能性はゼロではないものの、債権額を大幅に下回るような売買価格の交渉はできないと考えてください。

2-3 . 任意売却は不動産会社の扱う物件を検討すべき

繰り返すようですが任意売却では「瑕疵担保責任がない」ことが大きなポイントです。事前に合意するとはいえ、物件の購入前の全ての瑕疵を確認するのは難しいでしょう。もちろん、内覧や売主との情報交換で、ある程度は故障や不具合を確認できます。しかし購入後に見つかる隠れた瑕疵が、後々問題を引き起こすケースが多いのも事実です。こういったリスクを減らすためにも、信頼できる不動産会社が扱っている任意売却物件を選択すべきといえます。

3 . 任意売却物件を購入時の確認事項

では次に、任意売却物件を購入する時の確認事項について紹介していきます。

3-1 . 信頼できる不動産会社かどうか

任意売却物件を扱っている不動産会社が、信頼できる業者かどうかをチェックしましょう。地域の評判や過去の実績、取り扱っている他の物件などをチェックすることで、ある程度判別がつきます。また、事前にホームインスペクションなどで調査業務を行っているかも重要なポイントです。信頼できる不動産会社であれば、床下や天井裏、水道管やボイラーなどは事前にチェックしているでしょう。これらは、売主の修復義務や不動産会社の調査義務の範囲に該当する可能性が高いです。基本的な部分をしっかり調査している不動産会社かどうかを、見極めていきましょう。

3-2 . 差押えが取り消されているかどうか

税や管理費の滞納によって自治体から差押えを受けている場合、任意売却自体が頓挫してしまいます。
自治体は簡単に差押えを解除せず、税金の滞納が解消されなければ任意売却が進められないことも多いのです。差押えが解除されていることを事前に確認しておきたいところです。

3-3 . 債権者と合意可能かどうか

債権者の数が多く、利害関係も複雑になってくると、交渉自体が難しくなります。全ての債権者と交渉・合意し、抵当権を抹消しなければトラブルのもとになります。特に売却価格が競売価格を下回るようなケースでは、債権者が合意しない可能性があります。債権者がなぜ任意売却に応じるかといえば、「競売よりも回収額が大きくなる」からです。こういった債権者側のメリットも吟味しながら、価格は安すぎないか、債権者の数が多すぎないか、交渉に応じてくれる債権者かといった視点でチェックしていきましょう。

3-4 . 物件の詳細情報

任意売却物件は、売主との相談の上で内覧が可能です。また、一般の物件と同じように詳細な情報も取得できます。媒介を行う不動産会社を通じて、あらかじめ物件の情報を取得しておきましょう。

3-5 . 任意売却物件を購入するときの費用

任意売却物件は、本体価格が一般の購入よりも安いという特徴があります。 また、本体価格にプラスして次のような費用が必要です。

・印紙代(売買契約書添付用)
・不動産会社に支払う仲介手数料
不動産取得税
登録免許税
・融資事務手数料(融資を受けた場合のみ)

これらに加えて、債務者(売主)の引っ越し費用を負担するケースもあります。
ただしこれは交渉次第であり必須ではありません。

4 . 任意売却物件の多い地域は?

最後に、任意売却物件の多い地域がどこなのかを見ていきましょう。
今回は主に関東圏と関西圏に分類し、自治体別に調査していきます。

4-1 . 関東圏

東京都

墨田区や足立区と言った城東地域や、東久留米市に任意売却物件が出やすいようです。 また、戸建てよりもマンションが多いという傾向も確認できます。

価格例
墨田区…築4年弱の1LDKマンション、2980万円
足立区…築10年弱の3LDKマンション、2700万円
東久留米市…築15年の3LDKマンション、1830万円

千葉県

千葉県は市川市や佐倉市、松戸市に任意売却物件が確認できます。

価格例
市川市…築17年の3LDKマンション、2980万円
松戸市…築14年の4LDK一戸建て、1980万円
佐倉市…築7年の4LDK一戸建て、1680万円

4-2 . 関西圏

大阪府

大阪府は全域で万遍無く任意売却物件が存在していますが、マンションよりも戸建てが多い傾向にあります。

価格例
此花区…築16年の4LDKマンション、1750万円
淀川区…築9年の4LDK一戸建て、2400万円
枚方市…築21年弱の5LDK一戸建て、1380万円

兵庫県

兵庫県は大阪府と逆に、マンションの任意売却物件が一戸建てを上回っています。

価格例
姫路市…築17年弱の4LDK一戸建て、990万円
尼崎市…築12年の3LDKマンション、2300万円
神戸市…築24年弱の3LDKマンション、1600万円

任意売却物件の価格を見ていくと、築浅にもかかわらず価格が安かったり、築年数が大きくても市場価格に近かったりという「価格のブレ」に気が付くでしょう。
前述した通り、任意売却物件は売主の事情や債権者の数、留置物の有無などで価格が変動します。売却できる期間が限られていますから、少しでも早く売りたい場合は価格が安くなるでしょう。しかし、そういったケースでは何らかの問題が潜んでいることも多いのです。したがって、表面的なスペック(立地や間取り、価格など)だけで価値を判断せずに、直接問い合わせて価値を推測することが大切です。

ちなみに、一部の任意売却物件の情報は、インターネット上でも入手できます。
任意売却物件を検索できる主なサイトは以下の通りです。
・任売市場
・NBC不動産情報センター
・東京情報センター(株)
しかし、地域によってはインターネット上に情報がないこともあるため、不動産会社を通じて探してみましょう。

5 . 任意売却物件は情報の鮮度が重要!

任意売却物件は、競売物件並みの安さが魅力です。しかし、売主に瑕疵担保責任が無かったり、債権者との合意が必要だったりと、購入までのハードルが存在することも確かなのです。信頼できる不動産会社と連携しながら、こういった課題に取り組んでいくことでリスクが軽減できます。まずは信頼できる不動産会社を見つけ、任意売却物件が出てきたら連絡をくれるような段取りを組むのもひとつの方法です。

また、任意売却物件は売買できる期間が短いため、情報の鮮度が肝です。競売にかけられて入札開始、開札となってしまえば、任意売却で購入することはできません。日ごろから良い情報が入ってくる経路を確保し、できるだけ価格もリスクも低い状態で任意売却物件を購入したいところですね。

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