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リノベーションとリフォームの違いとは?物件の価値を上げるコツ

ゴンロク

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日本は新築物件と中古物件の価値に大きな差が生じやすい環境にあります。せっかく新築物件で目当ての物件を入手したとしても、適切にメンテナンスをしていかなければ、住まいの価値はいとも簡単に下がってしまうのです。そこで今回は、物件の資産価値を維持しながら、理想の住まいを実現する方法として、リノベーションとリフォームを解説します。

目次

1 . リノベーションとリフォームは何が違う?

物件の資産価値を向上維持する方法として、リノベーションやリフォームがあります。
しかし、この二つは混同されがちです。そこでまずは、リノベーションとリフォームの違いを明確にしておきましょう。

1-1 . リノベーションは付加価値を与えること

リノベーションは一言で言うと、物件に付加価値を与えることです。
例えば、大規模な改装を行って間取りを変更したり、温水配管を引いてリビングや寝室に床暖房を設置したりと、住まいに新たな機能を持たせるのがリノベーションです。
その他、中古住宅に耐震性や耐久性を強化することも、リノベーションに含まれます。
本来リノベーションとは、刷新や革新を表す単語で、元の状態にプラスアルファを加えるという意味を持っています。

リノベーションの例

・仕切り壁の撤去、増設による間取り変更
・リビングダイニングキッチンの導入(部屋の統一)
・冷暖房や換気設備の変更、増設
・その他規模の大きな工事

1-2 . リフォームは元の状態に戻すこと

一方、リフォームとは基本的に元の状態に戻す、故障個所を修復するという意味を持ちます。 原状回復と言い換えることもできるでしょう。 老朽化した壁や床を修復したり、クロスの張り替えで内装を綺麗にしたり、といった内容がリフォームと呼ばれています。
また、システムキッチンのように、住宅の一部を改善することもリフォームです。リノベーションが住宅に新しい付加価値を与えるのに対し、リフォームはできるだけ元の状態に戻したり、使い勝手を改善したり、という点に主眼が置かれています。

リフォームの例

・外壁塗装の塗り直し
・リビングやキッチンの壁紙、フローリングの一部張り替え
・システムキッチンへの変更
・外装の一部を補修
・その他比較的小規模かつ部分的な工事

2 . リノベーションのメリット・デメリット

このように、リノベーションとリフォームには明確な違いがあります。また、それぞれにメリットとデメリットも当然存在します。そこでまずは、リノベーションのメリットとデメリットを整理していきましょう。

2-1 . リノベーションのメリット

空間を自由に設計できる

リノベーションの最も大きなメリットの一つは、空間を再設計できるという点です。
仕切り壁の撤去や増設によって、2 DK の部屋を1 LDK にしたり、1 LDK にカウンターキッチンを導入したりといった、ダイナミックな変更が可能になります。
空間の再設計によって住まいの機能が大きく変更され、それとともに付加価値も向上するのです。 こういった空間の再設計には、結婚や出産による家族構成やライフスタイルの変化に対応できる というメリットがあります。

デザインを変更できる

リノベーションは、デザイン面でも大きなメリットがあります。住まいの機能を変更するとともに、フローリングの素材や壁紙のデザイン、キッチンや風呂場のタイルを一新できるからです。
たとえ中古マンションであっても、自分好みのデザインに変更することで愛着がわき、暮らしの質が向上するという効果が見込めるのです。

リノベーション物件なら新築を買うよりお得

リノベーションのメリットとして、新築に比べて価格が安いということも挙げられます。 特に人気のあるエリアを狙う場合は、高額な新築物件を取得するよりも中古物件を取得してリノベーションした方が、安く済む可能性が高くなります。
さらにリノベーションを前提とすれば、物件の経年劣化や老朽化にも対応できますから、 物件選びの幅は広がるでしょう。また、予算額から住みたいエリアを決める場合でも、 物件価格の安さから住めるエリアが広がり、新築物件よりも有利な条件を選択できる可能性が出てきます。
このように、リノベーションは価格面だけではなく、 物件やエリアの選択肢を広げるというメリットがあるわけです。

2-2 . リノベーションのデメリット

新築よりも高額になる可能性もあり

一方リノベーションには、デメリットも存在します。第一に費用面です。
リノベーションは、工事の規模によっては新築物件購入以上の費用がかかることがあります。
特に、あまりにも築年数が古い木造住宅などでは、水回りの刷新やシロアリ被害の補修対策、 耐震補強などで高額な費用を必要とします。
また、経年劣化によって排水管なども全て交換になることさえあります。そのため、築年数が古い物件をリノベーション前提で購入するのであれば、適切にメンテナンスされているかどうかをチェックしておくべきです。物件価格のリーズナブルさだけで即決しないよう、注意してください。

入居までの時間が長い

リノベーションのデメリットとして、もう一つ注意しておくべきことは、入居期間までの長さです。一般的にリノベーションは、原状回復や改修がメインのリフォームに比べ、工事の規模が大きくなります。工事の規模が大きくなれば、当然ながら工期も長くなるわけです。
入居までにかかる期間は、工事の規模によって様々ですが、 一般的に3ヶ月から半年ほど必要になるケースが多いようです。特にフルリノベーションの場合は、設計期間に2ヶ月から3ヶ月、工事期間1ヶ月から2ヶ月以上かかることも珍しくありません。
リノベーション中は別の場所に住まいを構える必要があり、マンスリーマンションなどを契約することになります。こういった仮住まいにかかる費用も、リノベーションの費用として計上しておかなくてはなりません。

3 . リフォームのメリット・デメリット

次にリフォームのメリットとデメリットです。リノベーションに比べると工事の規模や金額は小さくなる傾向にあり、この点がメリットとデメリット双方に影響してきます。

3-1 . リフォームのメリット

費用が抑えられる

これまでも何度か紹介しているように、リフォームはあくまでも原状回復や経年劣化に対する補修・改修がメインです。従って単純な原状回復に止めるのであれば、そこまで大きな費用は必要ありません。
特に壁紙や床の張替えといった程度ならば、 50万円以下に費用を抑えることも十分に可能です。
ただし、リフォームの範囲がリビングやダイニングだけにとどまらず、キッチン・浴室・トイレといった水回りにまで広がる場合は、リノベーション同様の費用がかかります。
どの部分にリフォームを施せば暮らしの質が向上しやすいかを、あらかじめ検討しておく必要があるでしょう。また、複数の業者から相見積もりを取り、費用を比較してみることも必要です。

入居までの時間が短い

リノベーションに比べるとリフォームの工事規模は小さく、工事範囲も限定的です。そのため、工事の場所や規模によっては、リフォームしながら住み続けることも可能でしょう。
また、全体の後期も2ヶ月から3ヶ月程度に止まることが多く、入居までにそれほど長い時間を必要としません。さらに、工事期間中の仮住まいに掛かる費用も低額で済むというメリットがあります。

税金が安い

物件の付加価値を向上させるリノベーションとは違い、リフォームは基本的に物件の価値を大きく上昇させません。ここで言う価値とは、税制面のことを指します。 忘れられていることが多いのですが、リフォームやリノベーションにおいても、新築物件を購入した時と同様に各種税金がかかります。その税金とは、以下のようなものです。

印紙税

工事の請負契約書に記載された金額に応じて「印紙税法」に基づき、収入印紙を貼ります。印紙税は、300万円超500万円以下の工事であれば2000円、500万円超1000万円以下の工事であれば1万円となります。

登録免許税

抵当権を設定し、金融機関のローンを利用する場合、法務局に抵当権設定登記を行います。このとき、登録免許税が必要になります。登録免許税の額は、抵当権設定額(融資額)の0.4%。例えばリフォームローンで200万円借りる場合は、抵当権が200万円となり、その0.4%ということで8000円の登録免許税が必要です。

不動産取得税

リフォームやリノベーションで増改築を行い、物件の価値が上がった場合は、不動産取得税が課されます。ただし、増築後の床面積が5平米以上240平米以下の住宅には、1,200万円までの控除が適用されるのです。そのため、実際に課税されるのは240平米以上の住宅のみです。課税される金額は、増築部の評価額 × 3%となります。

固定資産税

増改築や外装の全面改装によって物件の価値が上がった場合は、その分の固定資産税が発生します。調査によって増築部分が評価され、次年以降の固定資産税が増額されます。

このように、工事の規模や金額、対象となる面積が小さいほど税金は安くなります。リノベーションに比べて規模の小さいリフォームでは、こういった税金面のメリットもあるわけです。

3-2 . リフォームのデメリット

次にリフォームにおけるデメリットです。 デメリットはメリットと表裏一体ですが、以下のようなものがあります。

原状回復が主目的のため、物件自体の価値は上がらない

リフォームはあくまでも原状回復や部分的な改修が主目的のため、物件自体の価値を大きく上昇させるものではありません。そのため付加価値向上という意味では、リノベーションに一歩劣ることになります。

デザインなどの大規模な変更はできない

リフォームはあくまでも限定的な工事のため、建物のデザインを全面的に刷新するような大規模工事はできません。

フルリフォームではリノベーションと同程度の費用がかかることも

前述したようにあまりにも老朽化が激しい物件などでは、水回りや耐震補強工事などを含むフルリフォームになることもあります。ここまで来るとリノベーションとほとんど差がなく、費用面のメリットがなくなってしまうのです。

4 . リノベーションとリフォームの流れ

最後にリノベーションやリフォームの流れを解説します。リノベーションとリフォームは、ライフスタイルや家族構成、物件の築年数、用途、工事の予算などで、どちらを選択するかが決まります。より良い暮らしを実現するためにも、予め一連の流れを理解しておきましょう。

4-1 . STEP.1 目的・予算を決める

まず予算や目的に応じて、リノベーションかリフォームかを選択することになります。 ダイナミックに間取りを変更したい、キッチンの面積を大きくしたい、バス・トイレ別の住まいにしたいといった場合には、リノベーションを選択すべきです。また、全面的に床暖房を導入するような場合でも、リノベーションが適切だと言えるでしょう。
一方、屋根や壁、床の一部を張り替えるといった補修がメインであれば、 リフォームを選択すべきです。ただし、リフォームで対応できる範囲には限りがあるため、業者と相談しながら工事箇所を特定していく必要があります。
さらに、システムキッチンの導入も、リフォームで済む可能性が高いです。システムキッチンはメーカーの商品を組み込むため、比較的小規模な工事で済むことが多いからです。

こういった目的の他に、リノベーションやリフォームにかけられる予算も重要な要素です。 リフォームとリノベーションで明確な予算の境目はありませんが、100万円以下で済むような内容であればリフォーム、それ以上であればリノベーションを検討すべきかもしれません。
いずれにせよ、予算と目的がはっきり決まれば、リノベーションかリフォームかは自ずと見えてくるはずです。

4-2 . STEP.2 依頼する会社を決める

次にリノベーションやリフォームを依頼する会社を決めます。
ネットの口コミやHPなどを参照しながら、最適な業者を選定していきましょう。
業者によって得意ジャンルが違うため、要望にあった業者を見つけることが重要です。
また、実際に住宅メーカーが開催している相談会に行き、モデルルームを見ながら担当者と相談するという方法もあります。このとき、担当者が柔軟にプラン設定をしてくれるか、親身に話を聞いてくれるか、といった点に注目すると良いでしょう。

実際に依頼できそうな業者が複数見つかったら、相見積もりを取ります。同じ内容の工事でも、業者によって価格が大きく異なるからです。また、相見積もりを取ることで、それぞれの業者と価格交渉を行う材料にもなります。法外な価格を要求してくる業者を避けられる上に、適正価格が見えてくるわけです。
くれぐれも一発で一社に絞らず、必ず相見積もりを経て業者を選定するようにしましょう。

工事を任せる業者が決まったら、前金を支払って工事請負契約を締結します 。また、工事代金をローンで賄う場合は、事前に金融機関へ審査の申し込みをしておきましょう。

4-3 . STEP.3 着工~物件の引き渡し

実際に工事が始まったら、工事の進捗具合をこまめにチェックしていきましょう。また、工事をチェックしている最中に気になったことは、すぐに責任者や担当者に報告してください。工事中であれば、小さな疑問点や不満点でも、修正が効きやすいからです。

工事が完了したら、見積書と照らし合わせながら希望のプラン通りに仕上がっているかを確認してください。このとき担当者に必ず立ち会ってもらうようにしましょう。確認するポイントとしては以下のようなものがあります。

・ドアや窓の開閉がスムーズにいくか、立て付けはしっかりしているか
・電子機器はきちんと作動するか
・壁紙等の剥がれや汚れ、焦げなどがないか
・蛇口や洗面台下に水漏れが無いか

チェックしていく中で不具合を発見したら、必ず代金を支払う前に修正してもらうようにしましょう。また、設備機器の保証書や説明書がしっかり揃っているかも、併せて確認してください。

チェックの結果、特に問題がないということになれば、物件の鍵をもらって引渡しが行われます。さらに前金を差し引いた残りの工事費を支払います。ちなみに、工事代金が高額になる場合には、前金の他に中間金を支払う場合もあるので、注意してください。金融機関からのローン審査などがギリギリにならないよう、余裕を持ってスケジュールを組んでおきましょう。

最後に、工事期間中に迷惑をかけた旨を、近隣の住民に挨拶してまわり、リノベーション・リフォームは完了です。

5 . リノベーションとリフォームの境界は自分で決める!

今回はあえてリノベーションとリフォームを明確に分け、解説してきました。しかし近年では、リノベーションとリフォームの境目が曖昧になっており、明確な区分けを行っていない業者もあります。目標とする住まい、ライフスタイル、予算などを明確にし、どちらを選択するかは人それぞれです。単に和室を洋室にしたいだけなのか、部屋数を変更したいのかなど、住宅に求めるものは人それぞれでしょう。また、「付加価値を向上させたい」のか「原状回復したいのか」という視点も重要です。
くれぐれも、全て業者の言いなりにならず、目的と予算をはっきりさせたプランを立てるようにしてください。

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