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再建築不可物件とは?格安物件を上手に活かす方法と購入時の注意点

ゴンロク

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不動産投資の経験が浅いうちは、価格が安い物件に目を奪われがちです。しかし、その物件には「再建築不可物件」と明記されてはいないでしょうか。
もしお目当ての物件が再建築不可物件だった場合には、注意が必要です。特に中古で土地建物が一体になった不動産を購入するときは、再建築不可物件に関する知識が欠かせません。
今回は再建築不可物件の定義や、活用方法などを解説していきます。

目次

1 . 再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、簡単に言えば「新たに建て替えや建て増しができない物件」のことです。再建築不可物件の基準は、建築基準法によって定められています。

1-1 . 再建築不可物件の定義

再建築不可物件に該当するのは、以下のような物件です。

1.建築基準法上の道路に接している土地部分の幅が、2m未満である
2.土地の前面に接している道路が、建築基準法上の道路ではない

再建築不可物件で最も大きなポイントになるのが「道路」です。 建物を建てる場合には、土地が道路に接していなくてはなりません。これを「接道義務」といい、建築基準法第43条1項に規定があります。 さらに、この道路が「建築基準法上の道路」に該当するかどうかという点にも注意すべきです。

では、どういった道が道路として認められているのでしょうか。

1-2 . 接道義務を満たす建築基準法上の道路とは?

建築基準法42条では、以下のような通路が「道路」として認められます。

・道路法による道路(第42条1項1号)
幅員が4m以上の国道や県道、市町村道、区道で「公道」と呼ばれる道路。

・都市計画法などで造られた道路(第42条1項2号)
都市計画法や土地区画整理法、都市再開発法などに基づいて造られた道路。大半は公道だが、一部私道も存在する。

・既存道路(第42条1項3号)
公道か私道かを問わず、建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で、すでに存在していた幅員4m以上の道路。

・都市計画法などで2年以内に造られる予定の道路(第42条1項4号)
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などに基づき、将来的に(2年以内)新設または変更される予定の道路。 特定行政庁が指定すれば、現況として存在しなくても「あるもの」とみなされる。

・特定行政庁から位置を指定されて造られる道路(第42条1項5号)
一般的に「位置指定道路」と呼ばれるもの。

・法が適用された時点で既に存在していた幅員4m未満の道路(第42条2項)
「42条2項道路」や「2項道路」、「みなし道路」と呼ばれる道路。

こういった道路に対し、敷地が接している幅が2mに満たないときは、再建築不可物件に該当します。 また、接している道路がこれらに該当しない場合も、同様です。

しかし、建築基準法43条1項には但し書きがあり、再建築不可物件に該当する土地であっても、再建築が許可されることがあります。 どのような場合に再建築が許可されるかは、各自治体によって判断が異なるため、自治体の窓口に問い合わせてみてください。

2 . 再建築不可物件を活かす方法

再建築不可物件に該当すると、基本的には建物を取り壊して新たに建築することができません。 そのため、何とか今ある建物を活かす道を模索する必要があります。 では、再建築不可物件を活かす方法にはどういったものがあるのでしょうか。

2-1 . リフォームで再生する

築年数が多い物件であれば、リフォームやリノベーションで物件の価値を上げるという方法があります。 倒壊寸前のボロボロな状態であったり、地盤沈下が起こったりしている場合を除いて、大抵の建築物はリフォームで再生させられます。

ただし、再建築不可物件は「増築改築・再建築」が禁止されている物件です。 簡単に言うと、部屋や階数を増やしたり、新しく建て替えたりといったことができません。
したがって、これらに該当しない方法で再生します。 たとえば壁や柱、屋根や外壁、柱などを交換し、新築時の機能を取り戻せば「増築改築・再建築」には当たらないでしょう。 これらは「大規模な修繕」や「大規模な模様替え」に該当し、再建築不可物件であっても可能です。

2-2 . 土地の買い増しや借地で再建築可能にする

建物が建っている敷地だけでなく、隣地や周辺の土地を含めて考えることも重要です。 ほんの数十センチ接道幅が足りないのであれば、隣地も合わせて購入したり、建築時のみ借地契約を結んだりといった方法で再建築が許可されるケースもあります。 周辺の利害関係者と連携できれば、あっさりと建築可能になることもあるのです。 これは前述した建築基準法43条1項但し書きの部分に関係していて、自治体によって要件が異なります。 ぜひ、役所の担当部署へ問い合わせてみましょう。

2-3 . リフォーム済み物件として賃貸に出す

リフォーム・リノベーション次第では、人気物件へと変貌させるのも不可能でありません。 リフォーム・リノベーション済みの賃貸物件は、意外と人気が高いからです。 外見は古民家の風貌を残しつつ、内部は綺麗にリフォームされていれば、充分に賃貸物件として収益化できます。 特に旺盛な賃貸需要がある東京23区内ならなおさらです。

2-4 . 隣地のオーナーに売却する

前述したように、土地の買い増しや借地によって、再建築不可物件でも建築可能になることがあります。 これを逆手に取り、隣地のオーナーに売却してしまうのもひとつの方法です。 再建築出来ないというデメリットが消し、価格の安さというメリットを残せるかもしれません。

2-5 . 不動産会社に売却する

再建築不可物件の買取をおこなっている不動産会社は意外と多く、交渉次第では買い取ってくれることがあります。 いっそのこと更地に……と考えているならば、多少安くても不動産会社に売却してしまったほうが良いかもしれません。 なぜなら、更地にしてしまうと小規模住宅用地の特例が受けられず、税金が高くなるからです。 また、新たに建物を建てられないため、付加価値をつけにくく、売却が難しくなります。

3 . 再建築不可物件を購入するときの注意点

再建築不可物件は、基本的に「後戻り」がしにくく、リスクがある物件です。 そのため、投資が無駄になってしまわないよう、いくつかの注意点を把握しておく必要があります。

3-1 . 住宅ローンが利用しにくい

再建築不可物件は、価格の安さが魅力です。しかし、担保価値の低さから住宅ローンの融資対象にならないことも多いのです。 つまり、現金一括で購入しなくてはならず、不動産投資の大きな武器である「低利のローン・融資」が使えないわけです。 また、たとえノンバンクで融資を受けられたとしても金利が高くなりがちです。

3-2 . 更地でも売却しにくい

新たに建物が建てられない再建築不可物件では、更地がメリットになりません。 また、更地のまま抱えていると固定資産税都市計画税の負担が重くのしかかってきます。

3-3 . リフォーム費用が高額になるリスク

仮に、フルリフォームによってある程度の市場価値を取り戻せたとしましょう。 しかし、問題はそこにかかる費用です。構造躯体に問題があったり、耐震リフォーム工事が必要だったりすると費用は高額になります。 特に接している道路の幅が狭く、資材の運搬や足場の構築が難しい土地では、費用がかさみがちです。 おおむね、通常の5割から10割増しの費用を想定しなくてはなりません。

4 . 再建築不可物件こそ立地にこだわりを

このように再建築不可物件には、さまざまなデメリットが発生する可能性があります。 安易に価格の安さだけに飛びつかず、ローンの使用可否や近隣オーナーとの連携、行政の窓口との交渉を含めて総合的な投資判断を下したいところ。
さらに、資産価値を維持するため、できるだけ土地価格が高いエリア(需要が旺盛なエリア)の中から狙うといった方法も有効です。 簡単な例でいえば、東京23区内ですね。土地付き一戸建ての価格が非常に高く、土地のみでも資産価値があります。 また、継続的に賃貸需要があるため、資産価値が崩れにくい点もメリットです。

いずれにせよ、不動産投資の初心者には見極めが難しいのが再建築不可物件です。 もしお目当ての物件が見つかったとしても、信頼できる不動産会社からのサポートを受けながら購入を検討していくべきでしょう。

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