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積算価格とは!土地・建物別に算出方法をご紹介

中村 昌弘

中村 昌弘

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不動産を査定するときには、主に周辺の成約事例を基に算出します。ただ、ほかにも「積算価格」という指標があり、この指標を利用することで査定額の参考価格を算出することができるのです。

この積算価格の計算方法は少々複雑ですが、自分の所有している不動産の価格を算出するために知っておくと良いでしょう。今回は、土地と建物別に算出方法を解説し、合わせて積算価格を算出する際の注意点なども解説していきます。

目次

1 . 積算価格とは

積算価格は土地・建物の査定方法の一種になります。積算価格を理解する上で、まずは以下の点を知っておきましょう。
・積算価格とは?
・収益価格とは?
・積算価格と収益価格の違いは?

ここでは、積算価格以外の不動産の価値を算出する方法である「収益価格」についても解説します。積算価格と収益価格の算出方法との違いを理解することで、より積算価格についての理解が深まると思います。

1-1 . 積算価格とは

積算価格は、基本的に建物部分と土地部分を別々に計算します。その後に2つの価格を合わせて、1つの不動産の積算価格を算出するというわけです。また、積算価格は実際に建物を売却するときの価格ではなく、主に金融機関が担保評価をするときに利用する価格です。

冒頭でもいいましたが、実際の売却金額を算出するときは、実際の周辺成約事例がベースとなり、積算価格はあくまで参考値です。まずはその点を理解しておきましょう。

1-2 . 収益価格とは

収益価格とは、投資用不動産の価格を計算するときに利用される査定方法です。具体的には、その不動産が将来的に生み出すと予測される収益を元に、その不動産の現在価値を算出するという査定方法になります。この計算式を「収益還元法」といいます。 収益還元法の計算式は「1年間の純収益÷還元利回り」です。一年間の総収益とは、「年間家賃収入ー年間経費」で算出され、還元利回りとはその物件で得たい利回りのことです。これは参考程度に覚えておきましょう。

1-3 . 積算価格と収益価格の違い

積算価格と収益価格の違いは以下の点です。
・積算価格は居住用不動産を算出するときに利用
・収益価格は投資用不動産を算出するときに利用
・積算価格の計算は再建築価格がベースとなる
・収益価格の計算は将来的な利益がベースとなる

上記のように、居住用不動産の査定時には積算価格を利用するので、一般的な不動産は収益価格ではなく積算価格を利用します。また、積算価格は土地・建物を査定するので、一般的には土地の価値が重要になる一戸建ての査定時に利用することが多いです。

逆に、投資用物件はマンションであることが多いので、収益価格の計算はマンションの査定に利用されることが多くなります。

また、積算価格は再度建築するときの費用がベースになるので、競合物件の状況などは加味しません。一方、収益価格を計算するときのベースである「将来的な利益」は競合物件次第で変わるので、収益価格は競合物件や市況によって査定額が変わってきます。

2 . 土地の現在の積算価格の計算・算出方法

土地の現在価値を求めるときには、指標になる土地価格の基準があります。その基準価格を参考に土地の価格を算出し、その後に土地の形状によって補正していくというやり方です。

土地に建物を建築するのが前提の査定額になるので、大きな建物が建てられたり、きれいな間取りを設計しやすかったりする土地の方が評価は高くなります。この点の詳細は後述します。

2-1 . 土地の価格について

積算価格を算出するときの土地の価格は、以下の価格を参考にします。
公示価格
固定資産税評価額
相続税評価額

積算価格では加味しませんが、「実勢価格」といって、最近周辺で成約した事例から査定額を算出する方法もあります。この実勢価格と上記3点を合わせると4つの価格基準があるので、土地の評価は「一物四価」と言われています。

つまり、1つの土地(一物)に対して4つの価格(四価)があるということです。結論からいうと、積算価格のベースになるのは公示地価になるケースが多く、ほか2つの価格は参考程度に確認します。

公示価格とは?

公示地価とは、地価公示法に基づいて、国土交通省が主体となり土地の価値を算出した価格のことです。具体的には、国土交通省の土地鑑定委員会が不動産鑑定士を指定し、その不動産鑑定士が取引事例などを基に算出します。

公示地価は、毎年1月1日時点の価格を決め、3月に公表されるという流れです。公示地価を調べたいときは、国土交通省のサイト※1で確認しましょう。

※1 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、市町村が発表する、固定資産税を算出するときの基準になる価額です。この評価額に既定の税率を掛け、その不動産の固定資産税を計算します。一般的に、固定資産税評価額は公示地価の70%程度が目安になり、3年ごとに見直すというルールです。

相続税評価額

相続税評価額とは、国税庁が発表する相続税を計算するときの評価額です。この評価額に既定の税率を掛け、その不動産の相続税を計算します。相続税評価額は公示地価の80%程度が目安となり、毎年7月1日に公表されます。

相続税評価額は、その土地と接している道路によって評価額が変わるので、「路線価」を利用して計算します。その路線価を調べる場合には、路線価図※2を確認することです。ただ、路線価を利用して相続税評価額を計算するのは複雑なので、司法書士などの専門家に算出してもらいましょう。

※2路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

2-2 . 土地の形状、接道状況などを補正して評価

先ほど少し触れましたが、土地は建物を建築するという前提で評価するので、土地の形状や接道状況に応じて補正して評価します。簡単にいうと、広く住みやすい建物を建てられる土地の方が評価は高く、狭く環境の悪い建物になってしまう土地の評価が低いです。

高く評価される土地の形状

一般的に高く評価される土地は以下のような形状をしている土地です。
・角地
・二面道路に接する土地
住居地域商業地域の土地

角地や二面道路に接する土地は、容積率(建築できるボリューム)が高く、二面採光の建物が建てられるので価値が高いです。目安としては、通常の土地よりも1割程度高くなります。

また、住居地域は住みやすい環境なので評価が上がりやすく、商業地域容積率が高いながらも、比較的住みやすい環境なので評価は上がりやすくなります。

高く評価される土地の形状

一方、一般的に低く評価される土地は以下のような形状をしている土地です。
旗竿地
・細長い土地
工業地域の土地

旗竿地とは、出入り口となる部分が狭く、のぼり旗のような形状になっている土地です。土地と道路の設置面積が狭いので、狭い通路を通り建物に入っていくような土地になります。この旗竿地や細長い土地は、建物の容積率が小さくなりがちで、かつ間口が狭く光が入りにくい点がデメリットです。

目安としては、旗竿地は通常の土地よりも3割程度評価が下がります。また、工業地域の土地は容積率は比較的高いのですが、環境が良くありません。文字通り、周辺に工場などができるリスクがあるので、土地の価値は下がります。

3 . 建物の現在の積算価格の計算・算出方法

【図版①】

建物の積算価格を算出する計算式は上記【図版①】の通りです。

まず、現時点でその建物を建築するときに、どのくらいの価格になるかが「再調達価格」です。再調達価格は㎡単価で算出しますので、その価格に建物の延べ床面積を掛けて、建物全体の価格を算出します。

その後に掛ける「(残耐用年数÷耐用年数)」は、簡単にいうと築年数に応じて、建物価値を下げる(補正)ための計算です。次項より、1つずつ詳しく見ていきましょう。

3-1 . 再調達価格とは?

【図版②】

再調達価格は、構造によって上記【図版②】のように㎡単価が決まっています。

上記の金額は、国税庁の出典する資料※3 を元に金融機関が定めており、金融機関は再調達価格を利用した積算価格を元に担保評価をします。つまり、前項で解説した計算式で高い金額が算出されるほど、金融機関からの融資を受けやすくなるということです。

そのため、積算価格が高い不動産の方が買主はローンを組みやすいので、売りやすい物件と言えます。上述しましたが、積算価格は金融機関の担保評価のために計算されるのがメインです。

※3 国税庁 建物標準的な建築価額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf

3-2 . 耐用年数について

では次に、「残耐用年数÷耐用年数」で出てくる耐用年数について解説します。耐用年数とは、時が経つにつれて劣化していく(減価償却)していく資産が、どのくらいの期間(年数)価値のある資産となるかという基準です。

図版③ 耐用年数は、国税庁※4が上記【図版③】のように、構造によって決めています。

上記は、全て住居用不動産の前提であり、事務所用や店舗用不動産の場合は耐用年数が変わってきます。一戸建ては木造が多く、マンションの場合はRC造がほとんどです。

※4国税庁 耐用年数(建物・建物付属設備)
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

3-3 . 計算例

では、具体的に以下の一戸建ての建物部分の積算価格を、上述した計算式に当てはめて計算してみましょう。
木造
・延床面積100㎡
・経過年数11年

まず、木造なので再調達価格は㎡単価15万円です。また、耐用年数は22年になります。そのため、計算式は「再調達価格15万円×延床面積100㎡×{残耐用年数11年(22年-11年)÷耐用年数22年)}となり、750万円が積算価格となります。 つまり、この一戸建ての建物部分の現在価値は、750万円となるので、査定額はこの750万円を参考にして算出されるというわけです。この金額に、上述した土地の積算価格の指標を合わせた価格が、この一戸建ての土地・建物の積算価格になります。

4 . 区分マンションの現在積算価格の計算・算出方法

つづいて、区分マンションの現在積算価格を計算してみましょう。今回計算する物件は以下の通りです。
・RC造
・専有面積(一戸建てでいう延べ床面積):60㎡
・築年数:20年
・土地路線価:23万円/㎡
・敷地面積:1,000㎡
・持ち分割合:40万分の6千

マンションの場合は一戸建てよりも分かりにくいので、以下で簡単に説明します。

4-1 . 用語説明

専有面積とは、バルコニーなどの共用部を含まない、その部屋の室内面積です。今回は、土地の評価額は路線価で算出します。上述したように、本来であれば公示地価を参考にすることが多いですが、このケースは公示地価の評価が高すぎると判断したケースと思ってください。

また、持ち分割合とは、そのマンション全体の専有面積のうち、自分の部屋面積が占める割合になります。40万分の6千とは、そのマンションの部屋の面積全ての合計と、自分の部屋の面積の割合です。

このマンションの場合、マンションの全部屋の専有面積合計が4,000㎡で、小数点以下の面積もあるのでゼロを2つ足し、母数を40万としています。そして、今回算出する部屋の面積が60㎡なので、ゼロを2つ足して6千となっています。

4-2 . 計算方法

まず土地部分は、「路線価23万円×1,000㎡」を計算し、マンションの敷地全体の価格が2.3億円ということが分かります。この2.3億円に持ち分割合である40万分の6千を掛けると、「2.3億円×(6,000/400,000)」となり345万円になります。

次に、建物部分は以下を確認ください。
・再調達価格:RC造は20万円
耐用年数:RC造は47年

そのため、計算式は「再調達価格20万円×延床面積60㎡×{残耐用年数27年(47年-20年)÷耐用年数47年)}となり、約689万円です。つまり、このマンションの積算価格は、建物部分は約689万円となり、土地の345万円の価格と合わせて約1,034万円になります。

4-3 . 注意点

ただ、この積算価格には注意点があります。上述したように、積算価格は中古で売り出すときの査定額とイコールではありません。特に、マンションの場合は競合物件状況や市況によって査定額が左右されやすいので、一戸建てのときよりも積算価格は「参考価格」という側面が強いです。

そのため、このマンションを中古で売るときに、外部環境によっては1,034万円とは大きく異なる場合もあります。

5 . 積算価格は参考価格

このように、積算価格とは土地と建物を別々に算出して、最終的に2つの価格を合算した金額になります。特に、一戸建ての場合は査定額の参考になるので覚えておきましょう。ただし、繰り返しますが、積算価格はあくまで「参考価格」であり、実際の査定額と異なるということは理解しておく必要があります。

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