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不動産売却での買い取りとは?メリット・デメリットと仲介との違い

ゴンロク

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不動産を売却するとき、「仲介」のほかに「買い取り」という選択肢があることをご存じでしょうか。不動産投資の初心者で、この2つの違いを簡潔に述べられる方は意外に少ないような気がします。
買い取り制度には、仲介にはないさまざまなメリット、デメリットがあり、築年数の多い物件や現金化を急ぐ物件の売却で重宝します。買い取りを知ると売却の選択肢が増え、不動産投資の出口戦略として役立つでしょう。

目次

1 . 不動産買い取りの基礎知識

不動産の売却といえば仲介が一般的ですが、もうひとつの選択肢として「買い取り」があります。 不動産の買い取りは、仲介とはやや使い方が異なります。では、不動産の買い取りとはどういった仕組みなのでしょうか。

1-1 . 不動産売却における「買い取り」とは?

不動産の売却と言えば、不動産会社を経由した「仲介」が一般的です。 これに対し「買い取り」は、簡単にいえば不動産会社に直接売却してしまう方法です。
買い取りは非常に便利な制度であり、使い方次第では現金化が難しい資産をスムーズに売却できるという特徴があります。 では、一般的な仲介とはどのような点が異なるのでしょうか。

1-2 . 買い取りと仲介の違い

通常の仲介による売却とは、「誰に売るか」という点が異なります。仲介で不動産を売却するのは「最終消費者」、つまり第三者の買主です。一方、買い取りで不動産を売却するのは不動産会社そのものです。

1-3 . 買い取りの種類

買い取りには主に2つの種類があります。ひとつは「即時保証」。もうひとつは「買取保証」です。

・即時買取
文字通り不動産会社が不動産を即時買い取りする制度。

・買取保証
一定期間は売却活動を行い、その期間で売れなければ不動産会社が買い取りを行う制度。

すぐにでも現金化したいなら即時買取を、一度は売りに出して高値売却を狙いたいというなら買取保証を利用する、という使い分けができます。

2 . 不動産買い取りのメリット・デメリット

不動産買い取りには、いくつかのメリットとデメリットがあるため、それぞれについて具体的に見ていきましょう。

2-1 . メリット

まずはメリットからです。買い取りを行う不動産会社によるものの、仲介に比べてメリットの多さが際立ちます。

仲介手数料が不要である

不動産を仲介で売却すると、業者に仲介手数料を支払わなくてはなりません。 仲介手数料は、料率法律で上限が決まっており、400万円超の物件であれば「成約価格×3%+6万円」で求められます。
つまり、1000万円の不動産を売却すると、仲介手数料は36万円(+消費税)になるわけですね。 物件の価格にもよりますが、これが一切なくなるのは大きなメリットといえそうです。

売却理由を知られずに売却できる(プライバシーが守られる)

不動産の売却は、全てが前向きな理由から発生するとは限りません。 特に借金の返済などが理由の場合は、ご近所や友人・知人に知られたくないもの。 仲介とは違い、買い取りでは販売・売却活動をしないため、売主のプライバシーが守られます。

現況を気にする必要がない

仲介で売却する場合は、少しでも買い手がつきやすいように清掃やリフォームが必要なケースがあります。 しかし買い取りでは、不動産会社に直接売却するため、室内の状況は現況のままで大丈夫です。

補修義務や瑕疵担保責任の免責

不動産会社に直接売却するときは、補修義務や瑕疵担保責任が免除されます。 たとえば、雨漏りやシロアリ、水回りの損傷などですね。 これらは、仲介で売却する場合、買主に対して補修費や修繕費を支払う原因になるものです。 しかし買い取りでは、こういった責任を負わずにすみ、売却後のトラブルはほとんどありません。

決まった期限までに確実に現金化できる

仲介では、いつ買主が現れるかわかりません。つまり、自分の資金計画は買主との契約次第なのです。 しかし買い取りでは、不動産会社とのやり取りで売買が完結するため、資金計画を立てやすくなります。 また、即時買取なら現金化のスピードも速く、返済期限が迫っている債務の支払いなどにも対応しやすいでしょう。

2-2 . デメリット

次に買い取りのデメリットです。デメリットは突き詰めると「売却価格の安さ」と「対応業者の少なさ」という2点に集約されます。

仲介に比べ売却価格が安い

買い取りの最大のデメリットがこちらです。仲介に比べると大幅に売却価格が安くなってしまいます。 では一体いくらになってしまうのでしょうか。

買い取り価格は業者によってまちまちですが、概ね「市場取引価格の50%から80%」が目安と考えてください。 最も多いのは60%程度での買い取りでしょう。市場取引価格が2000万円程度の物件なら、1200万円で買い取りされる、というイメージです。

簡単に仲介と買い取りの手取り金額を比較してみましょう。 仲介で2000万円の物件を売却すれば、仲介手数料として税込み71万2800円かかります。

・2000万円の物件を売却したときの手取り
仲介…2000-(2000*0.03+6)*1.08=1928万7200円


買い取り…2000×0.6=1200万円

仲介では、仲介手数料のほかに印紙税司法書士への依頼料などの諸費用がかかります。しかし、これら諸費用をざっくり差し引いても1900万円程度でしょう。 つまり、買い取りは、仲介での売却に比べて700万円以上も安くなってしまうわけです。

何らかの事情が無い限りは、積極的に選択する方法ではないといえます。

買い取りを行っている業者自体が少ない

市場取引価格より安いとはいえ、不動産売却で動くお金は大金です。 そのため、買い取り制度を設けている不動産会社自体に資金力がなければ成立しません。 常時買い取りを行っている不動産会社自体が少ないのは、仕方のないことだといえます。

3 . 不動産買い取りに向いている物件の特徴

価格が大幅に安くなってしまうというデメリットを差し引いても、買い取りに出したほうが良いケースもあります。 では、どういった不動産が買い取りに向いているのでしょうか。

3-1 . 築年数が多い物件(築30年超)

たとえば木造住宅で築30年以上経過している物件は、売却が難しくなります。 木造住宅の法定耐用年数は22年ですから、一般的には「故障や損傷がある建物」というイメージがつきまとうでしょう。 また、軽量鉄骨でも27年、重量鉄骨でも34年が法定耐用年数ですから、やはり築30年超の物件は、なかなか買い手が付きにくくなります。このような物件は、買い取りに向いているといえるでしょう。

3-2 . 事故物件・訳あり物件

過去に火災や自殺などが起こった、事故・訳あり物件も買い取りを選ぶべきかもしれません。 これらは売却時に大きなマイナスポイントになり、買い叩かれがちだからです。

3-3 . 損傷や劣化が激しい物件

手入れの不行き届きから損傷や劣化が激しければ、売却価格は大幅に安くなります。 ただし築年数が浅く構造や水回りにダメージがなければ、リフォーム&仲介か買い取りかで判断が難しいところです。 リフォーム費用や売れるまでの時間、市場の状況などを総合的に考えて選択していきましょう。

4 . 不動産買い取りの流れと必要書類

不動産買い取りの流れは、業者によって多少の差はあるものの、概ね決まっています。 スムーズな売却のためにも、必要書類と合わせてチェックしておきましょう。

不動産買い取りは、大きく6つのステップに分かれています。 ちなみに、事前準備から決済にかかるまでの時間は、約1か月と考えてください。 仲介の場合は最低でも数か月から1年程度を見込むため、売却までの時間を大幅に短縮できることがわかります。

4-1 . ステップ1.事前準備

不動産会社の買い取りを利用する場合でも、通常の売却と似たような書類が必要です。 まずはこれらの書類を準備しましょう。 必要になる書類は、以下4点です。

・固定資産評価証明書…登記時に必要
登記済み権利証(登記識別情報)…所有権の移転登記に必要
・建物の図面…建物の形状確認
・地積測量図…土地の形状確認

また、より正確に査定を行うために購入時の販売資料なども用意しておくと良いでしょう。 販売資料があるからといって査定額があがるわけではないものの、一応の目安にはなります。

さらに、事前準備の中でおおよその買い取り相場を知ることも重要です。 一括査定や相見積もりを積極的に利用して、相場観を養っておきましょう。 仲介よりは安くなるのは仕方ありませんが、不当に買い叩かれるの回避したいですからね。

4-2 . ステップ2.買取査定

事前準備が終わったら、実際に不動産会社に査定を依頼します。 査定方法は主に、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、不動産会社が保有するデータに基づいて査定する方法です。 一方、訪問査定では不動産会社の社員が実際に現地調査を行って査定します。

机上査定と訪問査定で大きく値が離れることもあるため、必ず両方の査定を複数社に依頼しましょう。 査定額を比較できますからね。

4-3 . ステップ3.買取価格の提示

査定額を提示してきた業者のうち1社に、実際の買取価格を提示してもらいます。 買取価格と査定額は、金額が変わる事が多いため、正念場といえます。
また、買取価格の提示までに異常に時間がかかる業者は、注意が必要かもしれません。 業者に売却する力がなく、かなり安い買取価格を提示される可能性があるからです。

一方、販売力や流通力のある不動産会社は、買取価格もスムーズに提示する傾向があります。

4-4 . ステップ4.引き渡し条件の確認・打ち合わせ

買取価格で合意したら、引き渡し時の条件を詰めていきます。 特に、空調や家財道具の処分費用については、しっかり合意しておきましょう。 これらを負担する代わりに、安く買い叩いてくることもあり得ます。

また、この段階で「いつ決済するか」「手付金の金額」なども確認しておくと、その後の契約がスムーズに運びます。

4-5 . ステップ5.売買契約の締結

条件面で合意したら、実際に売買契約を締結します。 売買契約の締結当日は、以下のようなことを行います。

・不動産会社から売主へ手付金の支払い
・売買契約書の読み合わせ・確認
・空調やキッチンなど付帯設備の確認
・水回りや雨漏りなど、物件の現状確認
・契約書への記名と押印

ここまでのステップで特に問題が無ければ、トラブルが起こることは少ないです。 ただし、疑問や不満を解消する最後の機会でもあるため、気になったことは逐一確認するようにしましょう。

4-6 . ステップ6.売買代金(残金)決済

契約書に記載されている売買代金から、手付金を除いた残金を決済します。 仲介での売却と同様に、金融機関の一室で行われることが殆どです。

手順としては、専門家(司法書士)による本人確認、書類の確認、売買代金の決済、ローン返済、抵当権抹消手続きなどが全て済めば、買い取りは完了です。

また、このときまでに抵当権抹消手続きや引っ越しの手配、準備などが必要になります。ややタイトなスケジュールになりがちですから、注意しましょう。

5 . 不動産買い取りにかかる費用

仲介手数料こそ不要ですが、買い取りでの売却でも、諸費用がかかります。買い取りでの売却で必要になる費用は以下の通りです。

5-1 . 印紙代(売買契約書に添付)

売買契約書は課税文書ですから、印紙税が必要です。印紙税は、下記のように売買契約書に記載された金額で変動します。

・1万円未満…非課税
・10万円以下…200円
・50万円以下…200円
・100万円以下…500円
・500万円以下…1000円
・1000万円以下…5000
・5000万円以下…10000円
・1億円以下…30000円
・5億円以下…60000円
・10億円以下…160000円
・50億円以下…320000円
・50億円超…480000円
・記載金額無し…200円

たとえば、買い取り時の売買契約書に記載された金額が2000万円なら、1万円の印紙が必要です。

5-2 . 譲渡所得税

不動産は、購入価格よりも高値で売却すると、利益の部分に所得税がかかります。 買い取りでは、仲介よりも圧倒的に安い価格で契約するため、譲渡所得税が発生するケースは少ないかもしれません。

なお、譲渡所得税を求める計算は、以下の3ステップで行われます。

1.譲渡所得 = 譲渡収入金額-(取得費 + 譲渡費用)
2.課税譲渡所得 = 譲渡所得 -(特別控除)
3.税額 = 課税譲渡所得 × 税率※(所得税・住民税)

ただし、※部分の税率は、不動産を所有していた期間(5年以下、5年超)によって変わるため、しっかりと確認しましょう。

参考:https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html

5-3 . 抵当権抹消登記の費用

融資を受けた住宅ローンなどが残っていると、抵当権抹消登記が必要です。 費用としては、2万円から10万円、司法書士への報酬でプラス5000円から5万円といったところでしょう。

5-4 . 15万円程度の費用がかかることも

市場取引価格2000万円程度の物件を、住宅ローンが残ったまま買い取りに出すとしましょう。 不動産会社との売買契約が1200万円程度なら、印紙代+抵当権抹消登記で3万円から15万円程度が必要になります。 こういった費用も見逃さないよう注意したいところです。

6 . 不動産買い取り会社の種類と選ぶときのポイント

では最後に、買い取りを依頼する不動産会社の種類と選び方について解説します。 既に述べたように不動産買い取りを行っているため、ポイントを押さえて厳選していきましょう。

6-1 . 不動産買い取り会社の種類

不動産買い取りを行っている会社は、主に下記の3種類です。

1.全国規模の超大手仲介会社
東急リバブル、野村不動産アーバンネット、オークラヤ住宅、大京穴吹不動産、三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売など

2.大手不動産会社や建設会社が運営する売却専門会社
双日新都市開発、インテリックスなど

3.買い取り専門の不動産会社
主にネット広告などで集客している買い取り専門業者

6-2 . 不動産買い取り会社を選ぶときのポイント

まず、「即時買取」なのか「買取保証」なのかはっきり明記しているところを探しましょう。即時買取は行っていなくても、一定期間仲介して、その結果次第で買い取ってくれる業者もあります。上の例でいえば、1の大手仲介会社はこの傾向が強いようです。

ただし、現金化を急いでいるならば、2の大手売却専門会社が適しているでしょう。最初から買い取り前提で相談を持ち掛けられますし、資金力や販売力もあります。

この「資金力」と「販売力」は買い取り会社を選ぶうえで大きなポイントです。 確実に現金化したいのであれば、この2つを兼ね備えた会社に買い取りを依頼したほうが良いでしょう。

ただし、大手は一般的に買取価格が安いことに注意してください。したがって、現金化は急いでいるが、どうしても譲れないラインがあるならば、3の買い取り専門業者にも査定を依頼すべきです。

このとき、「価格交渉が可能か」「買い取り実績を公開しているか」といった点もチェックすると、より信頼性が高くなります。つまり、ポイントをまとめると以下3点になります。

・資金力と販売力
・価格交渉が可能か
・買い取り実績が公開されているか

7 . 不動産買い取りはスピード重視なら利用価値あり

不動産買い取りは、仲介に比べてさまざまなメリットがあります。 しかし、市場取引価格の5割から8割という買い取り価格の安さゆえに、出口戦略としては厳しいかもしれません。

一方、債務の返済や急を要する資金繰りの必要など、スピードが重視されるシーンでは有効な手段です。 つまり、使い方が限定される売却方法といえるでしょう。

資金繰り計画や返済の日程などを調整した結果、どうしても現金化が必要な場合には、不動産買い取りを検討してみてはいかがでしょうか。

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