HOME 不動産売買 6年前と今とではこんなに違う!不動産価格と購入方法の違い!

6年前と今とではこんなに違う!不動産価格と購入方法の違い!

舛添菜穂子

舛添菜穂子

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皆さん、こんにちは!
私は大家歴6年になりますが、不動産投資をはじめた頃はまだ価格交渉(指値)ができた時代でした。
でも今はなかなか価格交渉は難しいです。本日は価格交渉について今と昔の違いをお話ししたいと思います。

目次

1 . 売れ残り物件に大幅な指値をしていた時代

私が最初に購入した物件は大阪府吹田市にある連棟長屋の物件です。連棟長屋の物件って関東の方にはあまり馴染みがないかも知れませんが、戸建てが何軒も繋がっている物件のことを言います。一見アパートのようにも言えますがそれぞれ区分で登記されています。

別名テラスハウスとも言います。テレビ番組にあるような若い男女がテラスハウスで共同生活をして恋が芽生える。みたいなあんなおしゃれな感じではなく、ただ単に古いお家がつながっているという感じです。

私の物件は5戸繋がっているうちの真ん中の物件です。当初のマイソクでは【人気の5戸1連棟の真ん中!】と記載されておりましたが、なぜ人気なのか?さすが関西!ギャグのつもりで書いたのでしょうか?普通は5戸あるうちの真ん中の物件はどう考えても人気はありません。

連棟長屋でも接道がちゃんとしていれば、切り離して建て替えすることもできますが、私の物件は建て替えができない再建築不可の物件です。

再建築不可とは

法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことをいいます。建築基準法では第42条で規定しており、この道路に接していない敷地の場合、建物を建築することはできません。

この規定ができる前から建っている物件はそのままで問題ないのですが、これからは、建築はできないことになっています。建築基準法上の道路とは、原則として公道などの幅員4m以上のものをいいます。
そこに2m以上接していない敷地には、原則として建物を建てることができません。 

2 . 当時の価格交渉

この物件最初にネットで見つけた時は500万円でした。

大阪府吹田市は私が生まれ育った大阪府茨木市の隣の市なので、そこそこ土地勘があったのと駅からなんと4分とすごく近くてテンションが上がりました。しかし、すぐに見に行かずにブックマークだけしておりました。そして実際に問い合わせたのはそれから数ヶ月後です。

突然、電話口の営業マンから驚くような言葉が出て来ました。「この価格から更に100万円くらい交渉可能だと思います」とのこと。
連棟長屋の再建築不可だからなのでしょうか。しばらく売れ残っている物件に久しぶりに問い合わせが入ったものだから業者さんも逃してはならないと最初から値引き可能である旨を話して来られたのだと思います。
そして、実際は更にそこから50万円指値させていただき、350万円で交渉成立いたしました。この物件は現在65000円で賃貸がついて5年経ちましたので、有難いことに物件価格は回収しております。

3 . 現在の不動産市況

しかし、今の不動産市場はどうなのでしょうか?つい最近の出来事ですが、都内のとある物件に買付を入れました。スペックは23区内の某駅から徒歩13分広さ45平米の築年数は36年。こちらも2戸1の連棟でした。

業者さんから物件の紹介を受けて1時間後に見に行き即買付を入れました。指値は受け付けませんとは言われてませんが、指値なんてしている場合ではないという業者さんの雰囲気が伺えました。

2戸1連棟長屋ですが大阪の物件とは違い23区内というだけあって金額も1000万円を超えてしまいます。ですので、現金購入は私には無理でしたので融資を組んで購入したいと思い、融資特約を付けて満額で買付をいれさせていただきました

融資特約とは

金融機関の融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になった場合は白紙に戻すことができるといった特約です。

4 . 融資がおりなければ…

しかし、ほんの数時間後に元付業者さんから連絡が入り、「融資の承認が降りていないと買付を受付できません。」と連絡が入りました。

これは困りました。融資の承認が降りる前に他の人が買付を入れてしまっては困ります。そこで私は一大決心しました。前回融資を受けた物件の感触から融資が通る自信があったので、【融資を組んで購入を希望しますが、もしも通らなかった場合でも現金で購入します】という風に書き買付を入れ直しました。

もし融資の承認が降りなかったらどうするのでしょうか。それはそうなってから考えよう。そう思いました。
買付を入れ直してから土日を挟んでしまった為、金融機関と連絡が取れるのは月曜日以降になります。この土日で何か動きがあるのか気が気でありません。

そう思っていると業者さんから、「舛添さんと同条件の買付が入りました。買付を出したもの順ではなく、売主さんが買主を選ぶという方式になるそうです」と言われました。
真っ先に内見に行って買付を満額で入れて融資が通らなくても現金で買うと行っているのに。なかなかハードルが高いです。そして待ちに待った月曜日。やっと融資先と連絡が取れました。1〜2日中にはお返事できると思いますとのことでさすが三井トラストさんはスピーディーです。

そして翌日、融資先から【フルローン 期間25年 金利3.9% 共同担保1戸】という条件でお返事いただきました。急いで業者さんへ融資の承認が降りた旨を連絡しました。
しかし数時間後、現金即金で購入したいという方が現れたので、売主がその方に売ることに決めたそうですと連絡が入り、あっさりと持って行かれました。

2戸1の連棟ではありましたが、場所が都内23区だったので争奪戦になったとは思います。
しかし、大阪府吹田市の物件を購入した6年半前と同時期に検討していた、目黒駅から徒歩8分25平米フルリノベーションの区分マンションは当時売れ残っていました。
価格は880万円まで下がったと記憶しております。今思えば買っておけばよかったと後悔している物件ですが、都内23区、しかも目黒でも6年半前は価格交渉が出来た時代でした。

5 . 購入価格の重要性

いかがでしたか?不動産投資で成功するのかしないのかはもちろん最初の購入価格で決まると行っても過言ではないでしょう。

しかし、今はエリアによっては満額で1番手で買付を入れても買えない時代。不動産価格が下がるのを待っていてはいつになったら買えるのでしょう?いま融資が閉まって来ているということで徐々に価格は下がっておりますが、不動産投資は時間を味方につけることができます。
ある程度回る物件だったら底値ではなくても今買って家賃収入を得るのも一つの手ですね。

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