HOME 不動産売買 本当に良い物件はネットに出回らない?【現役サラリーマン大家が語る!】

本当に良い物件はネットに出回らない?【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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優良物件はインターネットには出回らないという話はお聞きされたことがある方が多いかと思います。しかし、なぜインターネットに優良物件情報が出回りにくいのか?ということについて背景を知っている方が意外と少ないという印象を持っています。

このなぜ?ということを知ることによって、逆に業者から物件を紹介されやすくなるヒントを得ることが可能です。ということで、今回は、なぜインターネット上では優良物件情報が出回りにくいかについて考えていきたいと思います。

目次

1 . 業者は面倒な取引は避けたい

不動産業者は売るだけ売ってその後の責任は取らずに逃げてしまうという印象をお持ちの方は多いかもしれません。実際、私も過去に修繕積立金の金額について重要な変更の告知がなく、購入後にそれが発覚し、仲介業者に追及したけど、逃げられたという経験があります。

こういった業者は確かに存在します。
しかし、こういった業者だけではなく、購入者が知るべき情報は全て与え、その上で購入者に判断してもらうという、まっとうに仲介業を営んでいる業者も存在します。

不動産業者という一括りで見てしまうと、若干実態と異なる部分もあるわけですが、彼らに共通して言えることが、面倒な取引は出来る限り避けたいということです。

というのも、どんなに悪意の業者であっても、重要事項説明書や売買契約書には業者の情報を記載し、押印をしなければなりません。つまり、彼らは説明したこと、書類に記載したことについては法的に責任を持たなければなりません。

そういった意味で法人―個人間の売買よりも、宅建業者間の取引の方が業者からすると面倒が少なくなります。

例えば、瑕疵担保責任ですが、これは宅建業者と個人が取引をするときは、絶対に文言に含めなければなりません。つまり瑕疵担保免責にすることは出来ません。

しかし、宅建業者間であれば、瑕疵担保免責にすることが可能なのです。
宅建業者としては、自分たちの知る限りでは瑕疵担保はないと調査し売却したとしても、 どこに何の欠点があるかは100%保証できません。ということで、瑕疵担保責任が発生する個人と取引をするよりも、宅建業者間の取引の方が好まれるのです。

また、ローン特約もその一例です。
個人で融資を受けて購入する方は通常ローン特約を入れます。
ローン特約というのは仮に融資審査で通らなかった場合は、契約を破棄することができるという特約です。

業者は契約に至るまでの間にそれ相応の時間をかけているので、契約が台無しになる可能性のあるローン特約をつけられるのを嫌がります。

一方、宅建業者間の取引は現金買いが多いのが実情です。
現金買いが多いということは、ローン特約で契約が白紙になる可能性はなく、ほぼほぼ高い確率で引渡し完了までいけるということを意味し、ローン特約をつける傾向のある個人よりも、現金買いをする宅建業者へ物件紹介するというのが現状です。

これを応用して、個人の方であっても、あえてローン特約をつけないで契約することによって、良い物件を優先的に紹介してもらうということも可能です。しかし、本当に融資が通らなかった場合ダメージが多いので、注意が必要です。

2 . 出来る限り多くの仲介手数料をもらいたい

仲介業者の利益は仲介手数料です。
従って、仲介手数料の最大化が彼らの最終目標です。

今の不動産業界の法律(宅建業法)では、同一取引で買主、売主両方の仲介に入ることは可能であり、これによって買主及び売主から仲介手数料を得られることを業界用語で両手と呼ばれています。

ちなみに、両手というのは売主、買主どちらからも仲介手数料がもらえるという意味で両手と言われています。

そこで話を戻しますが、業者が優良物件情報仕入れられた場合、両手で仲介手数料を享受したいのは容易に想像がつくと思います。

従って、売主から情報を出て、それを直接買主につなげたいと思うのが常です。
だからこそ、買主に直接アプローチをするのです。

仮に、インターネット上に物件情報を載せてしまうと、買主から直接連絡が入った場合は両手で仲介手数料をもらえる可能性はありますが、インターネット上に載った情報を他の宅建業者が買主に仲介した場合は、買主側の仲介手数料をもらうことが出来ず、売主からの仲介手数料のみ、俗にいう片手の仲介手数料しか享受できなくなってしまいます。

従って、売主から優良物件の情報が届いた場合は、出来る限り水面下で進めたいと思う業者がほとんどなのです。

自分たちが持っている人脈の中で買主を見つけることが出来なかった場合に、泣く泣く我々投資家が閲覧可能な収益物件サイトに物件情報をアップし、それでも厳しい状況であれば、業者間の物件情報サイトであるレインズに物件情報を載せるという流れになります。

レインズに物件情報を載せるのが最後になってしまうのは、レインズは業者しか情報を確認することが出来ないサイトなので、レインズに載せた時点で買主から直接購入連絡が入る可能性がかなり低くなり、片手の仲介手数料が可能性が高くなってしまうためです。

収益物件サイトの優良物件情報を載せたくない背景についてご理解いただけましたでしょうか?こういった事情を把握した上で、どのように動けば自分に優良物件情報が回ってくるのか考えてみましょう。

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