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土地売却の方法とは?売却時にかかる費用と高く売却するポイント

中村 昌弘

中村 昌弘

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土地を売却するときに、事前に売却の流れや費用を知っておく必要があります。それにより、売却時期や売却希望価格が変わってくるからです。また、土地を売却するときのポイントを知っておくことで高く売れる可能性が高くなるので、今回はそんな土地売却について詳しく解説していきます。

目次

1 . 土地売却の流れ

まずは、土地を売却するときの流れについて、以下の順番で解説します。
・査定
・媒介契約
・売却活動
・申し込みおよび契約
・引渡し

1-1 . 査定

査定とは、その土地が大体いくらで売れるのか?を不動産会社に算出してもらうことです。査定する方法は、一括査定サイトが代表的です。一括査定サイトなら、ネット上で物件情報などを入力するだけで、複数社へ同時に査定依頼ができます。

そして、査定依頼をすると1~2営業日ほどで机上査定の結果が返ってくるので、その後に実際に土地を見て査定する「訪問査定」を依頼するという流れです。査定結果を受けて、どの不動産会社に売却を依頼するかを決めます。

1-2 . 媒介契約

査定で不動産会社を選定した後は、以下3種類から媒介契約を締結します。
・一般媒介契約
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約

最も大きな違いは、一般媒介契約は、売却を依頼できる不動産会社が複数社です。一方、専任系媒介契約は、一社にしか売却を依頼することができません。これだけ聞くと、複数社に依頼できる一般媒介契約の方が良いと思う人がいるかもしれませんが、おすすめは専任系媒介契約です。

というのも、一般媒介契約だと複数社に依頼できるので、不動産会社からすると、いくら売却活動を頑張っても他社が先に成約してしまうかもしれません。他社が成約すると仲介手数料をもらえないので、営業活動に費やした広告費や人件費はそのまま赤字になります。

一方、専任系は自社しか営業活動をしないので、営業活動に力を入れるほど成約できる可能性が上がります。つまり、専任系媒介契約の方が、不動産会社の本気度が高いというわけです。

1-3 . 売却活動

媒介契約を結んだ不動産会社は、以下のような売却活動をします。
・広告で集客する
・内見の案内をする
・交渉をする

まずは、チラシ投函や自社サイトおよび不動産ポータルサイトなどに、物件を掲載して広告します。物件を掲載することで内見の予約が入るので、その日程を調整するのも不動産会社の仕事です。また、内見(土地見)時には見学者をアテンドして、価格交渉などがあれば不動産会社が対応します。

1-4 . 申し込みおよび契約

前項の売却活動で、価格面などが折り合えば申込を受けます。申込を受けるとは、その部屋を申込者のために抑えるということです。申込を受け付ければ、一旦広告活動はストップし、それ以降に申込者が現れても、二番手の扱いになります。

そのため、申し込みを受けるときには、購入意思と資金計画は良く確認しておく必要があります。たとえば、住宅ローンを組んで土地を購入するなら、住宅ローンの仮審査に通っていることが条件などです。そして、申し込みを受けたら、概ね1週間以内に売買契約を結ぶのが通常の流れです。

1-5 . 引渡し

引渡しとは、その土地の所有権を売主から買主に移転させることです。引渡しをすることで、完全に土地を買主に譲渡します。引渡し当日は、住宅ローンを組んでいれば朝9時頃から、不動産会社のオフィスなどに集まります。

そして、買主から住宅ローンの実行(入金)が確認できたら、引渡し書類に署名・捺印します。その後、司法書士が法務局に行き、所有権移転手続きをして、晴れて土地の売却は完了するという流れです。

2 . 土地売却にかかる主な費用

さて、そんな土地の売却にかかる費用には以下の項目があります。
仲介手数料
・譲渡職税
印紙税

2-1 . 仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が仲介を成立したときだけ支払います。成立せずに媒介契約を解除すれば、仲介手数料は発生しません。
そんな仲介手数料は、以下のように売買金額に応じて不動産会社が売主・買主に請求して良い手数料率が決まっています。
・売買価格200万円未満:売買金額×5%
・売買価格200万円超~400万円以下:売買金額×4%+2万円
・売買価格400万円超:売買金額×3%+6万円

仮に、土地の売却金額が2,840万円だったとしましょう。その場合は、「(2,840万円×3%+6万円)×消費税1.08=984,960円」が上限金額です。つまり、上限金額で請求すれば、不動産会社は売主と買主から合わせて1,969,920円(984,960円×2)をもらえることになります。

大半の不動産会社は、上記の計算式で算出された「上限」の仲介手数料を請求します。もし、仲介手数料を下げたいのであれば、元々仲介手数料率を下げている不動産会社を探すと良いでしょう。

2-2 . 譲渡所得税

次に、譲渡所得税です。譲渡所得税とは、譲渡所得(売却益)に関してかかる税金であり、以下の点を認識しておきましょう。
・譲渡所得の計算方法
・譲渡所得税率
・3,000万円の特別控除とは
・確定申告の有無

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=(売却価格-売却時にかかった諸費用)-(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)

このように、単純に売却価格から購入価格差し引くわけではありません。また、減価償却費用は建物に適用される考えなので、土地単体の譲渡所得の場合は上記の「減価償却費用」は除きます。

譲渡所得税率

譲渡所得税率は、土地を売却したときの1月1日時点で保有期間が10年を超えている「長期保有」と、10年未満の「短期保有」で以下のように税率が異なります。
<長期保有の場合>
・所得税:譲渡所得額×15%
・復興特別所得税:上記の所得税額×2.1%
・住民税:譲渡所得額5%

<短期保有の場合>
・所得税:譲渡所得額×30%
・復興特別所得税:上記の所得税額×2.1%
・住民税:譲渡所得額9%

このように、譲渡所得は長期保有だとしても、非常に高い税率になります。

3,000万円の特別控除とは

ただ、結論からいうと、土地をはじめとした不動産の売却時は譲渡所得税がかかることは少ないです。というのも、不動産売却時は条件を満たせば、「3,000万円の特別控除」を利用できるからです。この特例を適用すれば、譲渡所得から3,000万円控除されます。

つまり、譲渡所得が3,000万以下であれば、譲渡所得がゼロと見なされるというわけです。諸条件は国税庁ホームページ※で確認してもらいたいのですが、宅地であれば大体は適用できます。ただ、建物を取り壊している場合は、期限などの条件があるので注意しましょう。

※マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

確定申告の有無

確定申告が必要・不要のケースは以下の通りです。
・譲渡所得がプラスで税金を支払う:確定申告が必要
・譲渡所得がプラスで3,000万円の特別控除を利用:確定申告が必要

・譲渡所得がマイナスで税金を支払わない:確定申告は不要
確定申告は、国税庁ホームページ※を利用すると簡単に作成できます。確定申告は翌年の2/15~3/15辺りの時期に行う作業なので、土地売却で確定申告が必要であれば忘れないようにしましょう。

※国税庁 確定申告作成コーナー
https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm#bsctrl

2-3 . 印紙税

印紙税とは、経済取引上の書類に課せられる税金です。土地売却の際は売買契約書が該当し、以下のように売買金額によって印紙税額は変わります。
・100万円を超え 500万円以下:2千円
・500万円を超え1千万円以下:1万円
・1千万円を超え5千万円以下:2万円
・5千万円を超え 1億円以下:6万円

印紙税に関しては、売主と買主で折半することが多いですが、その点は不動産会社に確認しておきましょう。

3 . 建物付きの土地を売却するメリット・デメリット

さて、次に土地だけでなく、建物付きの土地を売却するときのメリット・デメリットを解説します。土地単体で売るときと異なる点があるので注意しましょう。

3-1 . メリット

建物付き土地を売却するメリットは以下の点です。
・室内の魅力をアピールしやすい
・3,000万円の特別控除が受けやすい
・建物価格も売り上げに加わる可能性がある

室内の魅力をアピールしやすい

建物があるということは、室内の見学もできるということです。そのため、間取りに魅力があればそのポイントをアピールすることができます。

3,000万円の特別控除が受けやすい

上述した3,000万円の特別控除は、土地単体の売却の場合には「家屋を取り壊したら、取り壊して1年以内に売る」などの条件があります。一方、建物付きで、その建物に居住していれば条件はクリアしやすいです。

建物価格も売り上げに加わる可能性がある

木造一戸建てであれば、リフォームしていない限り、大体築20年~22年ほどで資産価値はゼロになります。しかし、築20年未満であれば値段が付く可能性は十分あり、それが数百万円だったしても大きな収入になります。

3-2 . デメリット

一方、建物付き土地を売却するデメリットは以下の通りです。
・建物の魅力がなければ売りにくい
瑕疵担保責任のリスクが増える
・好みによって評価がブレる

建物の魅力がなければ売りにくい

先ほど、建物は室内がアピールできる点が魅力と言いました。しかし、間取りが悪かったり、室内が劣化したりすれば、逆に内見者の評価は下がります。

最悪の場合、「購入後に解体する」ということになれば、解体費用分の値引き交渉を受けることもあるほどです。そのため、建物を残して売るかどうかを判断できるなら、建物に魅力があるかどうかで判断すべきでしょう。

瑕疵担保責任のリスクが増える

瑕疵担保責任とは、売却した不動産に不備があれば、その不備を売主が責任を取るということです。建物があると、瑕疵担保の範囲が広がるので、引渡し後のリスクが大きくなります。

たとえば、「天井から雨漏りがする」などで売主の瑕疵担保責任に該当すれば、雨漏りの箇所を補修するなどの対応が必要です。このように、建物があることで瑕疵担保責任のリスクが上がる点はデメリットと言えるでしょう。

好みによって評価がブレる

築年数が比較的浅くても、間取りや設備・仕様にとって好みが分かれます。Aさんには評価されてBさんには評価されないということは普通であり、土地だけの場合はそれがありません。そのため、土地だけの方が万人に受け入れられ、嫌われるリスクは小さいと言えるでしょう。

4 . 土地を高く売却するためのポイント

さて、ここまで土地の売却について解説してきましたが、最後に土地を高く売却する以下のポイントを解説します。
・土地相場を調べる
・土地売却の実績を調べる
・土地をきれいにしておく

4-1 . 土地相場を調べる

まずは、REINS Market Information※で土地の相場価格を調べておきましょう。REINS Market Informationを利用すれば、周辺の土地の成約事例が出てきます。その事例をいくつかチェックすれば、大体の相場価格が分かってきます。

優良な不動産会社を選定するためには、査定額に明確な根拠がなければいけません。その根拠を見極めるために、相場価格を知っておくと有利なのです。

※REINS Market Information
http://www.contract.reins.or.jp

4-2 . 土地売却の実績を調べる

前項以外にも、不動産会社の見極めは土地の売却実績を調べておきましょう。というのも、土地の売却はマンションやアパートなどと違い、土地の境界が売却時の重要な要素になります。そのため、土地売却に慣れていない不動産会社だと、トラブルになるリスクが上がってしまうのです。

4-3 . 土地をきれいにしておく

また、土地自体にゴミが放置されていたり、雑草が生い茂っていたりしたら印象が悪くなります。土地の売却活動前には、出来る範囲で良いので土地の手入れはしておきましょう。

5 . 土地売却の前にポイントを知ろう

土地を売却するときは、まず土地売却の流れを知りましょう。その後、諸費用額を知り、売却希望額を決定します。また、上述した土地を高く売却するためのポイントを理解し、事前準備をしておくことで土地を高く売ることができます。

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