HOME 不動産売買 失敗してもなんとかなる!赤字の不動産を売却する方法

失敗してもなんとかなる!赤字の不動産を売却する方法

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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もしも保有している不動産でキャッシュフローに赤字が出るようになってしまったら、どのような対策が考えられるでしょうか。入居率の改善によって対応できる場合もありますが、立地が悪い、高値で買ってしまったなど、手放したほうがいい場合もあります。しかしローンが残っている物件はカンタンには売れません。競売や任意売却などの通常とは異なった手段を使うことになります。これらの方法のメリットやデメリットを説明し、あわせて売却後に残った債務についてもみていきます。

目次

1 . 裁判所の力で強制的に売られる競売

赤字物件の売却方法で最も一般的なものは競売です。債務所である金融機関が申し立て、裁判所が強制力を持って行います。購入時に設定した担保権にもとづき、「借金のカタ」として物件がとられてしまうわけです。

積み重なる赤字に耐えられず滞納を続け、督促にも応じずに3~6ヶ月くらい経過すると、金融機関は一括返済をせまるでしょう。とうぜん払えませんので、売却代金を返済に充てるために強背的に売却させます。

競売は裁判所が物件の評価や公開を行い、オークション形式で行われます。物件所有者に手間はかかりませんが、そのかわり売却額を設定したり買い手を選んだりすることができません。

最も大きなデメリットは市場価格より大幅に安くなりがちなことです。売却額は落札されるまでわかりませんが、おおむね市場価格の8割ていどになるのが一般的です。半額以下になることも少なくありません。

売却した代金を返済に充ててローンを完済できるのはごくまれです。返済しきれないローンは残債といいます。競売は申し立てから落札まで3ヶ月から半年、長いときは年単位でかかるため、遅延損害金などで残債が多くなりがちなこともデメリットです。

競売は誰でも参加できます。競売物件の情報はBITや986.jpなどのサイトで公開しています。

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

http://981.jp/

2 . 一般市場で売る任意売却

競売は一般の不動産市場とは異なる特殊な売買ルートであり、売却額が低くなりがちな要因のひとつとなっています。買い手やタイミングを選ぶこともできません。

これに対して、ローンが残ったままの不動産を通常の市場で売却する方法が任意売却です。

抵当権がついている物件は競売にかけられる可能性があるので売ることができません。解除するためには基本的に完済が条件となります。任意売却は、金融機関に相談してローン全額に満たない場合でも抵当権を外してもらう方法です。交渉は不動産会社を中心に行います。

通常の不動産市場で売るので、市場価格に近い売却額が期待できます。競売のように形式ばった手続きも不要なので、うまくいけば交渉をはじめてから1ヶ月~半年で売却できることも大きなメリットです。

3 . 残債はどうなる?

競売や任意売却で売ったあとの残債は、返済計画を立て直して銀行へ返済します。

ただ、任意売却後に全額を返済する場合がすべてではありません。サービサー(債権回収会社)を通じて圧縮されることも多くあります。金融機関は回収の見込みがなくなったローンをすこしでも回収するため、額面の数%といった低い金額で「取り立てる権利」つまり債権を売ることがあるのです。買ったサービサーは回収額がこの数%を上回れば利益が出せるので、無理のない返済が可能になります。

弁護士や司法書士と相談して債務整理をしていく場合もあります。よく使われるのは自己破産や任意整理です。

自己破産は裁判所に申し立てて借金を免責してもらいます。残債がゼロになる可能性がありますが、いくつかデメリットもあります。家や車などの財産を手放すことになったり、士業や保険会社の従業員などの職業につけなくなったり、といったことが挙げられます。

任意整理では法律の専門家があいだに入って交渉し、利息をカットしたり元本を減額してもらったりして返済計画を立て直します。デメリットは手数料がかかるというぐらいですが、自己破産ほど大幅に債務を減らすことはできません。

残債は大幅に圧縮されることが多く、無理なく返済していくことができます。不動産投資というと大きな借金を抱えることに不安を覚える人も多いようですが、失敗して損を出しても命にかかわるようなことにはなりません。

4 . 不動産投資で数億円のローンを組んだ人は……

不動産投資に失敗し、売却損が出てしまうときの売却方法には主に競売と任意売却の2つがあります。前者は売却額が低くなりがちで時間もかかります。後者は不動産会社を通じて金融機関をと交渉する必要がありますが、競売よりも高く、かつ早く売ることができます。

残ったローンは無理のない返済計画となるよう、大幅に減額されることがほとんどです。数億円の借金をかかえても、やり直しができるのが不動産投資といえます。

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