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不当に高い物件を掴まないために!適正な地価を知る手段とは

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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最近報道された不動産関係の問題の一つに、「業者が市場価格の何倍もの価格の土地を斡旋し、不当に高い収入を得ていた」というものがあります。市場価格より3倍も高い値段で土地を斡旋していたと言われ、購入した人が売却しようとしてもオーバーローンになり、残債を完済できずに手放せない状態になっているのです。そこで不動産の適正な相場を知るためには、どういった資料を確認すればいいのか、また、それはどうやって知ることができるのかをここではお伝えします。

目次

1 . 国土交通省が提供する価格相場を見る

日本の不動産情報をまとめているサイトの一つに、国土交通省が提供する以下のサイトがあります。

■土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

まず、このサイトには実際に取引された土地売買の情報が集まっています。直近数ヶ月の土地売買情報も参照できるので、自分が購入を検討しているエリアの売買情報を参照し、平方メートル単価や坪単価に大きな乖離がないかを確認してみましょう。

また、このサイトでは地価公示制度に基づく地価公示価格(標準地の価格)、さらに都道府県の基準地価(基準値の価格)も確認できます。
地価公示価格は、国土交通省が毎年1月1日時点の都市と、その周辺地域の標準的な平方メートルあたりの取引価格を調査したもので、例年3月中に発表されます。
一方で基準地価は、各都道府県の自治体が調査をしている平方メートルあたりの単価です。7月1日時点の取引価格の相場として、9月中に発表されます。
いずれも調査や評価は不動産鑑定士が行います。自分が知りたい時期近くに発表された方の数字を参考にすると良いでしょう。3~9月は公示地価、9~3月は基準地価を見ていきましょう。
また、相続税額の算出に利用される路線価も、不動産相場を知るための指標の一つです。路線価の価格は公示地価の8割程度と言われています。

2 . 奥行価格補正率を考慮する

土地の評価額は面積だけで決まるものではありません。建物を建てやすい土地、使いやすい土地、南向きの土地などは評価額が高くなります。対照的に、使いにくい土地、斜面にある土地、北向きの土地などは評価額が低くなる傾向にあります。こういった土地の条件ごとに照らし合わせた場合の売買価格に影響する要素を、奥行価格補正率と呼びます。
奥行価格補正率に関しては、国税庁の

■奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正)
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

で詳しく確認できます。土地の評価額は固定資産税の金額にも影響してくるので、奥行価格補正率で低い係数になる土地は、固定資産税が安くなります。
また、土地の用途と奥行きの広さで補正率は変わってきます。商業地区や繁華街地区は評価が高く、4m未満しか奥行きのない土地は評価が低くなります。角地や高度商業地区などは係数が加算されるので、評価額がより高くなる傾向にあります。崖地や不整形地などは、係数が1.0未満であり、評価額はより低くなります。
たとえ広い土地であっても、旗竿地などの袋地は評価額が大変低くなります。さらに、心理的瑕疵に相当する周辺施設がある時も、評価額が下がることがあります。

3 . 実際に売買されている不動産物件を確認する

次に参考にしたいのは、実際に市場に出ている不動産の価格です。大手不動産情報サイトや収益物件サイト、可能であれば不動産会社に頼んで、レインズで実際に売り出されている物件をチェックしていきましょう。自分が購入しようとしている土地や建物に近い条件のものを探し、価格が同程度であるのかを確認します。価格に大きな差がなければ購入を検討しても良いでしょう。
公示地価や基準地価はあくまで目安であり、不動産の相場は刻一刻と変化します。加えて需要と供給、買主と売主の都合で大きく変化することもあるのです。
不動産会社にアドバイスを求めながら、適切な相場であるかを確認します。

4 . 不動産鑑定士に聞いてみる

不動産評価のプロフェッショナルである不動産鑑定士に聞いてみるのも、一つの方法です。不動産鑑定士は、競売物件の評価額の算出を裁判所の依頼などで行っています。不動産鑑定士であれば土地の場所、形状、市場評価などを加味して適正な鑑定評価を出してくれます。ただし、評価を出してもらうためには作業報酬が必要です。

5 . まとめ

不動産は決して安い買い物ではないだけに、慎重に価値を判断してその価格が適正なものかを見極める必要があります。適正な価格で購入をすれば、物件を手放したくなった時に購入価格とそう変わらない価格で売れます。そうすれば残債があり、金融機関が売却を許可しない事態も避けられます。これがもし2,000万円の土地を4,000万円で購入していたら、売却しようとしても2,000万円の残債があるので処分できないのです。
『借金を残さない』『自由自在に売買を繰り返す』『不動産投資から退場しない』ためには、売りたい時にすぐに売れるような態勢を整えておかなければいけません。
公示地価や取引履歴などについて、プロである不動産会社や不動産鑑定士の意見を聞きながら、購入する物件を選んでいきましょう。

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