HOME 不動産売買 アパート経営は土地の割合の多いものが有利【先人に学ぶ!不動産投資の知恵Vol.5】

アパート経営は土地の割合の多いものが有利【先人に学ぶ!不動産投資の知恵Vol.5】

矢野翔一

矢野翔一

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アパート経営を行うにあたって、どのようなアパートを選ぶべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか?私がアパートを購入する場合は「土地価格の割合の多いアパート」を選ぶようにしています。そこで今回は、土地価格の割合の多いアパートが良い理由について消費税の観点と資産価値の観点から詳しく解説していきます。

1 . アパート経営は売却も視野に入れておくことが重要

アパート経営を行うにあたって、最も重要なのは「購入したアパートをいつまで運用するか」ということです。立地条件が良いなど余程の条件が揃っているアパートでない限りは、ある程度の期間が経過すると、経年劣化によって修繕が多くなるだけでなく入居率も下がってきます。

そのため、築30年に達する前に売却を検討するのが1つの目安ですが、売却するにあたり、購入時の価格と売却時の価格に差がありすぎると運用状況によっては損害が生じてしまう可能性があります。どのような物件を選んでおけば価格差が生じにくいのでしょうか?

1-1 . 土地は資産価値があまり変動しない

アパートを土地部分と建物部分に分けて考えると、土地部分の価格は路線価などによって決められるため、余程のことがない限り大きな価格変動が生じることはありません。しかし、建物部分の価格は経年劣化などによって次第に下がります。

 例えば、1億円のアパートが2つあって、1つは建物部分の価格が5,000万円、土地部分の価格が5,000万円、もう1つは建物部分が3,000万円、土地部分が7,000万円だとします。両方とも1億円なので同じ買い物をしたような気もしますが、何が違うのでしょうか?

 購入してから数年後に更地の状態で売却したとします。そうすると、前者は路線価が大きく変わっていなければ5,000万円、後者は7,000万円で売却できるということになります。物件価格に占める土地の割合が多い方が途中で売却しても高く売れるため、損をしにくく初期投資を回収しやすいなど、リスクの軽減につながりやすいと言えるでしょう。

2 . 不動産を売却する際の消費税について

消費税が5%から8%に増税される時には、駆け込み需要で不動産会社の売り上げが一気に伸びましたが、不動産売買と消費税はどのように関係しているのでしょうか?

 消費税は、物を消費したりサービスを提供したりする際に対して課されるものです。不動産売買では、不動産会社に売買を依頼した際に支払う仲介手数料司法書士に不動産登記を依頼する際に支払う手数料などが該当するため、消費税が課税されます。

 しかし、土地は消費税の概念に該当しないため、土地の売買代金は消費税が課税されません。では、建物部分には消費税が課税されるのでしょうか?

2-1 . 個人は消費税が課税されない

個人が所有しているマンションや戸建住宅、アパートなどの不動壇を売却する際は、土地の売却価格だけでなく建物の売却価格も非課税になります。

 「じゃあ個人がアパートを経営している場合は非課税なのでは?」と思った方もいるかもしれませんが、あくまで「居住用」に限られている点に注意が必要です。では、アパートを経営している個人が売却した場合の課税はどうなるのでしょうか?

2-2 . 個人事業主と法人は消費税が課税

マンションや戸建住宅、アパートなどを法人が所有している場合や個人が居住用ではなく運用するためにこれらの物件を所有していて売却する場合には、建物部分の売買価格のみ消費税が課税されます。

 そのため、アパートを売却する際は、建物部分の売却代金に対して消費税が課されることになるため、土地部分の割合の多いアパートを購入しておいた方が良いと言えるでしょう。

3 . 実際に運用して気づいたこと

実際に私が運用して良かった物件の1つとして、以下のようなアパートがありました。

 

 ・築15年程度

・坪単価約30万円

・購入価格13,000万円

利回り89

 

 この物件の良かった点は、坪単価が約35万円で約300坪あったことです。単純に考えると、土地だけで1億円の価値があるため、購入価格から差し引いた3,000万円を回収できればマイナスを回避できることになります。

 もし、アパートを購入したもののうまく運用できなかったとしても、3,000万円が回収してから更地にして売却すれば、プラスマイナスゼロで終えることができるため、不動産投資のリスクをかなり抑えられるでしょう。

しかし、この方法が通用するかどうかは以下の条件も満たしている必要があります。

 

・敷地が広いこと

・需要のある地域であること

 

 敷地が広いということは、それだけ使用用途が広がることを意味します。ハウスメーカーが住宅地として分譲するほか再度アパートを新築するなど、様々な選択肢が挙げられるため、売却してもスムーズに買い手が見つかる可能性が高いと言えます。

 また、いくら敷地が広くても需要がない地域では意味がありません。住宅地などある程度の需要が期待できる地域に限られるため、それらを踏まえながらアパート選びを行うようにしましょう。

 

4 . まとめ

アパート経営は、戸建投資やマンション投資などの他の不動産投資より初期投資が大きくなります。そのため、不動産投資のリスクとうまく向き合うことが、安定した不動産投資を行うためには重要です。

 少しでも不動産投資のリスクを抑えるには、資産価値の下がりにくい不動産を選ぶこともポイントです。また、個人事業主や法人が運用している不動産を売却する際は、建物部分に消費税が課税されます。

 これらを踏まえると、不動産の購入代金に占める土地部分の割合が多い物件を選んだ方が、リスクを抑えながら安定した不動産投資を行うことにつながると言えるでしょう。

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