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自己資金0円で不動産投資ができるワケ

桜木大洋

桜木大洋

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「自己資金0円で総資産なん億円!」というフレーズを読むと、本当に自己資金0円でもできるのか?
億を稼ぐことができるのだろうか?
と感じる人がいます。

そしてそれは事実であり、自己資金0円でも不動産投資は始められるし、
やり方・進め方によっては億を越える資産を築くことができます。

目次

1 . 自己資金0円で不動産投資

そのためにまず、金融機関から、物件価格以上の融資を受けることから始まります。物件を購入する価格以上の金額を借りるのですから自己資金はまったくいりません。
これをオーバーローンといい、自己資金を持たない多くの人が望むやり方です。
しかしそれは、簡単なことではありません。また別の観点では不動産投資は非常にリスクが高い。 「いつか破綻するぞ!」という、不安を煽る記事が横行しています。

2 . 「破綻」とは、どういうこと?

では「破綻」とは、どういうことでしょうか?借金が返せなくて、自宅も車も売って自己破産することでしょうか。  
 
私自身、実際に自己資金0円から総資産12億円という物件を 全てオーバーローンで融資を受け、 所有してしまっているわけですが、 全くリスクがなくて安心、などということはありませんし、 だからといって、リスクが大きくていつか「必ず」破綻する ということも思っていません。   不動産投資はその方法なりのリスクが付きまとい、 その人なりの覚悟を必要とするものです。 一般的に言われている不動産投資のリスクは
・空室リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク

などがあり、本来はそれが経営改善に向けた永遠のテーマでもあるのです。 ところが、特に不動産投資の経験がない人が一番関心を持つのは 自己資金がない、または少ない中で多額の融資を受けるとき 返せなくなったらどうしよう と考えることです。

何千万円、何億円という見たこともないような高額の借金を背負い、 万が一の時はどんなに働いても返せない・・・そんな状態になったら困る、と思うのです。 しかし物件購入に対する融資は、 必ずその物件が担保に設定されます。 返済できなくなった時には、 その物件を売却することによって、 ほとんどカバーできる場合が多いです。

ただし、あまり安易に考えてもいけません。 売る時には残債以上の価格で売却するようにしないと たとえ1千万円でも100万円でも、 負債が残ってしまえばそれは 自分自身で返さなければならなくなるからです。

3 . 自己資金を使った方が良いのか?全額借金をした方が良いのか?

この辺りのことを、単なるイメージではなく、具体的な数値を当てはめて考えてみましょう。物件を買うには、自己資金を使った方が良いのか?全額借金をした方が良いのか?そのシミュレーションも兼ねています。

例えば、自己資金が3,000万円あったとします。
その現金で3,000万円・利回り10%の物件を購入すれば、毎年300万円のキャッシュが入ってきます。(話をシンプルにするために満室想定、管理費と税金は無視します)この場合、融資を受けないわけですから金利上昇により毎月の返済額が増えることや、空室ができて収入が減り、返済金を捻出できなくなることを心配せずに済みます。

しかし、実際に投資した自己資金3,000万円を回収するのに3,000万円÷300万円(毎年のキャッシュ)=10年かかります。(実際には管理費と税金があるためもっとかかりますが)  

ところが、自己資金0円で3,200万円の融資(オーバーフロー)を受けて同じ物件を買う場合には、自己資金を1円も使ってないのですから、最初から「投資金を回収する」という考え方自体がありません。

さらに、借金返済とキャシュ(手残り)の関係でみてみます。20年で2.0%の利息として、年間返済額はおよそ190万円。つまり毎年300万円の家賃収入から190万円を返済し続け110万円のキャッシュを受け取ることになります。20年続けば返済総額は約3,900万円になり得られるキャッシュは110万円×20年=2,200万円
毎年安定的に110万円が得られる代わりに、支払い総額は物件価格の約1.3倍になり、金利が上昇すればさらに高額になっていきます。

また今は物件価格が高いと言われていますが、将来、物件価格が下って損をするのはもちろん売却を考えた時です。

例えば3,000万円の物件を5年後に売却するとき、もしも2,700万円になってしまえば(利回り9%) 現金で購入した人は、売却で300万円損しますが、それまでに得られる家賃収入5年分で1,500万円ありますので差し引き1,200万円の利益。

オーバーローンで購入した人は、5年後の残債が2,500万円なので、2,700万円で売却して200万円が残り、家賃収入からの手残り5年分の550万円と合わせて約750万円のプラスになります。

この例でまとめると自己資金を使える人は、
・返済の心配がない
・売却時は利益を多く取れる可能性があるけれど
・自己資金を回収するまでに時間がかかる。

オーバーローンの人は
・自己資金を0円で始められる、けれど
・金利や空室リスクに怯え続け
・売却時には残債を気にしなければならない
 

ということになりますね。但し現実にはもちろん家賃下落、税務関係や次の融資への影響など複雑なメリット・デメリットが絡んできます。これを「投資」と考える場合、自己資金を入れた方が有利に資金を増やしやすくなるでしょう。これを「事業」と捉える場合、借金を負い続けながらも、すぐにキャッシュを得ることができます。どちらも「満室維持」「経費節減」等々の努力をしなければなりませんが、どちらを選ぶかはその人の状況と「なりたい姿」によって変わってくるのです。

問題は、何年物件を所有するか、その期間で得られる利益によって何をするのかということです。

よく、「出口戦略」という言葉を耳にしますが、いくらで売却できるかということだけにフォーカスする考え方があります。私の場合、物件は持てるだけ持ち続け、その間に家賃収入で借金を返済し、それでもなお余りあるキャッシュを貯めて家族のためにお金を使ったり、突発的な修繕や大規模な改修工事を行い、増えていく税金の支払いに充てたりします。最初に自己資金を使ってしまうとそれを回収するまでもしくは物件を売却するまでマイナスの状態が続きます。

それが良いのか悪いのかは、投資に対する考え方次第です。

4 . まとめ

投資案件にも様々なものがあります。ボロボロの物件を、自己資金を使いながら安く購入して再生して満室にして高値で売却するスキーム、もしくは新築の物件を自己資金を使わずにオーバーローンで購入し時間をかけて返済し売却の時期を見据えていくパターン、中古のしっかりした鉄筋コンクリートの物件を融資を受けて購入し、修繕を繰り返しながらじっくり返済していく方法など・・・

どの方法が一番、自分の目的を達成するのに最適なのか。それは得られるお金で、自分自身がいつ、何をしたいのか、に大きく関わってくるのです。

成功か失敗かは、自分にしか決められません。

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