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投資エリアはどこにするべきか?

桜木大洋

桜木大洋

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物件購入を検討する際、「やはり1都3県がいい」という人がいます。たしかに人口が集中していて、賃貸需要が確実だから、との理由からなのでしょう。

しかし、1都3県であれば、どこでも人口が増えるのでしょうか。さらに言えば、人口が増えれば需要が増え人口が減れば需要も減るのでしょうか?それを言うなら、少子高齢化を迎えた今、子ども産業は衰退の一途をたどっていることになるし、長い目で見たら全体の人口も減少していくので全ての事業は減っていくことになります。

別の観点で、1都3県の「資産価値」を求める人もいます。しかし価値が高い分、買いたい人が多く、それにつれて売買価格も高くなり、つまりは利回りが低くなり、収益性が悪くなる、というデメリットもあるのです。

投資というものは誰でも考えるようなことをしていたのではなかなか利益を手にすることができません。また、みんながOKというものが必ずしも収益を保証してくれるわけでもありません。

大多数の人が常識と考えるものこそ別の視点で捉えることが肝心です。都会に人口が集中しているのはまぎれもない事実ですが、あるメディアには興味深い記事が掲載されていました。

目次

1 . 都会から地方への移住を希望する人が増えている

東京都千代田区にある認定NPO法人ふるさと回帰支援センター を訪れる相談者が増加しています。2016年は、相談に訪れた来場者数が2万6,426件。  

2015年の2万1,584件から22.4%も増加したことになります。 また、調査を開始した2008年以降、40代以下の移住希望者が増えています。2008年に40代以下は全体の3割程度だったのに対し、 2016年は7割近くを占めています。

若年層の増加に伴い、移住先での就労を希望する来場者が 8割を超えました。都会暮らしに疲れた若い世代が、 空気の美味しい地方で地に足をつけた暮らしがしたいと感じるようになっているのでしょうか。  

2 . 中古の一戸建て賃貸も需要増の兆し?

さらに、住まいの形態(購入か賃貸か)では 賃貸を希望する人が65.2%、 そのうち建物の種別では中古の一戸建てを望む人が 67.3%でした。   まず賃貸住宅で生活したあと、 自宅を購入するケースが多いです。

3 . ペット可の物件はまだまだ少ない

地方へは、ペットを飼っている移住希望者が多いそうですが 飼育を許可している賃貸物件が少なく、 貸主や不動産会社の協力が必要になってきています。   移住先の地域として人気があるのは
1位が山梨
2位が長野
3位が静岡
やはり富士山の周りが人気なのか、 それとも何か他に理由があるのかは 記載がありませんでした。

4 . 都会の人は家賃を滞納する?

一方、同じ業界紙の一面には 「大阪府営住宅 未回収家賃の累計30億円」 という見出しがあり 大阪府では330団地12万7千戸ある 公営住宅での家賃未回収金について、 平成24年度から改善が見られないそうです。

東京都営住宅は26万戸あり、 平成22年度の約24億円から 家賃未回収額は毎年1億円ずつ減少しているものの、 平成27年で約15億にのぼります。

都会には、家賃を滞納する高齢者層が多い ということなのでしょうか。   ちなみに、国交省によると 公営住宅の入居応募倍率は7.5倍 と高い水準を維持し、   今後も世帯収入が低い高齢者が さらに増加することから 受け皿となる公営住宅は ますます足りなくなってくる見込み。   「都会にいて年金暮らしを迎えても 豊かな生活は望めなさそうだから 早めに地方に行ってのんびりするか」   と考える人が増えたと見るのは 少々強引な見方でしょうか。。。

5 . 間違いだらけの場所選び

また、都会か地方かに関わらず、 「不動産を買うなら、自宅から2時間以内で見に行ける処に買いたい」 という人がいます。 これにも思わず「なぜ?」と 聞いてみたくなります。 自分が買った物件を、ときどきは見に行ってみたい 何かあった時にも現場に駆けつけられるようにしたい と思うのかもしれませんが、時々見に行ったって、 何もすることないですよ。笑 外観だけなら一度見て写真を撮っておけば充分だし。 万が一、物件に何かが起きた場合には、 オーナーごときが現場にいても何もできません。 (あなたが業界の人で、建物の修繕に関する知識とノウハウをお持ちなら話は別ですが) 素人のオーナーは、管理会社さんが対応してくれているところを、 ただ指を食わえて見ているだけになると思われます。

6 . 駅からの距離

駅から歩いて行ける距離でなければダメ、 というのも物件選びの条件に挙げる人がいますが、 実はこれも実際には全く問題ありません。 駅からバスで何十分もかかる距離であっても、 きちんと満室になっている部屋はいくらでもあります。 収益不動産とは、自分が住みたい部屋を買うのではなく、 その地域の需要の多いターゲットをにらんで買うこと がベストです。 そんな正確なマーケティングはできていない、という方は まずは、 「物件の良し悪しは、場所で決まるわけじゃない」 ということを肝に銘じておくことをお奨めします。 これはかなりフワッとした内容ですが、 物件選びの際、 「利回り」の他に、物件の基準となりがちなのが 「場所」だと思っている方は、 その考えはすぐに改めた方が良いです。 どこにいても、どこに買っても、管理していけるのが 収益不動産の素晴らしいところです。

7 . 最重要なのはチームづくり

都会か地方か、駅から歩いて何分かなど 実は本質的には問題になりません。
そんなことよりも大切なのは、どこにいても管理会社の方ときちんと連絡が取れるようにしっかりと関係づくりをしておくことです。 そして提案を受けたらすぐに判断をすること。

退去者が出て空室になった時、次の入居者に備えた原状回復・リフォームはどこまでするのか 部屋がなかなか埋まらない時は

他の設備投資をしてバリューアップするか
広告費や諸費用を負担するキャンペーンを打つのか
それとも家賃を下げざるを得ないのか


こういったことを現場に一番近い管理会社の人に提案してもらい素早く行動に移してもらうことが肝心です。 そのためには、オーナーと管理会社の間に信頼関係が不可欠です。その関係さえできていればオーナーは現場にいなくても、高級レストランで食事をしていても、海外旅行に出かけていても「電話一本、メール一通」で問題解決ができてしまうのです。

いずれにしろ、イメージや思い込みで購入物件の場所を選ぶのではなく、その地域の特徴をよく理解して入居者づけのたしかなエリアと、そのニーズに合った物件を選ぶべきですね。

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