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住宅ローンとアパートローンの2つの違い

中村 昌弘

中村 昌弘

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不動産を購入するときには、住宅ローンアパートローンを組んで購入することが多いです。ただ、この2つは同じ「不動産購入用ローン」でも、全く別物のローンと思っておいた方が良いです。今回は、そんな住宅ローンアパートローンの違いを2つに分けて解説します。

目次

1 . 審査の違い

住宅ローンアパートローンの違いの1つ目は、審査が違うという点です。そもそも、住宅ローンは「入居用」不動産を購入するときのローンで、アパートローンは「投資用」不動産を購入するときのローンになります。同じ不動産でも「用途」が異なる不動産ですので、審査基準が異なるのです。

1-1 . 共通する審査基準

2つのローンに共通する審査基準は以下の通りです。

  • ・借入者の収入や勤続年数
  • ・勤務先に関して(規模、事業内容など)
  • ・自己資金比率
  • ・信用情報(延滞歴など)


要は、「借入者がきちんと返済できるか?」という点を審査するということです。そのため、本人の年収はもちろん、その年収に安定性や継続性があるかをチェックするために、勤務先や勤続年数も審査項目になります。

この「きちんと返済できるか?」という点は、住宅ローンを組む場合もアパートローンを組む場合も変わらないので、どちらも審査項目になるのです。

1-2 . 物件の収益性

住宅ローンアパートローンの審査で異なる点は、「物件の収益性」を見るかどうかです。当然ながら、投資用不動産に融資するアパートローンは、物件の収益性を見ます。物件の収益性とは、具体的には以下のような点です。

  • ・物件の賃料
  • ・物件の空室リスク
  • ・物件の売却価値


物件の収益性を見るときには、その物件が「きちんと収益を上げられるか?」という点と、その物件を「売却して利益が得られるか?」という2つの点が審査されます。

前者の「きちんと収益を上げられるか?」という点は、収益が上げられればローン返済が滞りなくできるということを評価します。一方、後者の「売却して利益が得られるか?」という点は、万が一ローンを滞納しても、物件を売却して返済できるかという担保価値を審査します。

2 . 金利の違い

住宅ローンアパートローンの2つ目の違いは、金利の違いです。金利は支払い額に影響する項目ですので、借り入れるときには十分注意しましょう。

2-1 . 住宅ローンの金利

結論から言うと、アパートローンの金利よりも住宅ローンの金利の方が低いです。なぜなら、入居用住宅というのは生活上必須なものであるので、金利を低くしないとマンションが売れなくなってしまうからです。

金利は時期や金融機関によっても異なりますが、2017年7月現在では変動金利で0.5%を切っている金融機関もあります。

たとえば、以下の物件を住宅ローンを組んで購入したとします。

  • ・借入金額:4,500万円
  • ・金利:0.5%
  • ・借入期間:35年
  • 変動金利、元利均等


上記の場合には、月々ローン返済116,813円、総返済額は49,061,428円になります。つまり、約406万円が利息分ということです。

2-2 . アパートローンの金利

一方、アパートローン金利は住宅ローン金利よりも高いです。アパートローンはあくまで「投資用不動産」という余剰資産に融資するので、生活上必須のモノではないからです。アパートローン金利は住宅ローン金利以上に金融機関で違いがありますが、大体3%以上で、4%以上の金融機関も多いです。

先ほどと同じように、以下の条件でアパートローンを組んだとします。

  • ・借入金額:4,500万円
  • ・金利:3%
  • ・借入期間:35年
  • 変動金利、元利均等


アパートローンは20~25年程度で組むことが多いですが、比較しやすいように35年にしています。上記の場合には月々ローン返済173,182円で、総返済額が72,736,503円になります。つまり、約2,773万円が利息分ということです。

前項の住宅ローンと比較すると、2,367万円の違いがあることが分かると思います。このように、住宅ローンアパートローンは金利が大きく異なるので、借入者の負担も大きく異なるということです。

3 . 違いを理解して選択

上述のように、住宅ローンアパートローンには、「審査」と「金利」という大きな違いがあります。特に住宅ローンを組んだ経験がある方は、住宅ローンと同じに考えがちなので注意しましょう。上記2点を踏まえた上で、アパートローンを組む金融機関と金融商品を選ぶべきです。

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