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50㎡超区分所有マンション投資のメリット・デメリット【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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不動産投資と言うと一括りにされますが、投資する対象は様々です。

物件のタイプ別に言えば、一棟、区分所有、戸建てになるでしょう。また、物件の構造別に言えば、RC、鉄骨造、木造が主なものです。そして、新築物件に投資する方もいれば、中古物件に投資する方もいます。

各物件タイプごとにそれぞれメリット・デメリットがあるわけですが、今回は私が所有しているおり、投資対象としてあまり一般的ではない50㎡超の区分所有についてのメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。

目次

1 . 利回りは相対的に低い

なぜ50㎡超の区分所有、俗にいうファミリー向け区分所有への投資が一般的ではないかというと、利回りが低いからというのが主な理由だと考えています。

不動産投資では、一般的に賃貸面積が狭いほど、1㎡あたりの家賃収入が高くなります。
例えばですが、都心で1人暮らしをした場合、同じ地域で20㎡の部屋で家賃10万円、25㎡の部屋で12万円というのはよくある話です。

これら2つの部屋の1㎡あたりの家賃を計算すると・・・

・20㎡ワンルーム
⇒100,000円÷20 = 5,000円

・25㎡ワンルーム
⇒120,000円÷25 = 4,800円

という結果となり、1㎡あたりの家賃という意味では20㎡のワンルームの方に軍配が上がります。

最近都内に建築されている1棟アパートやマンションは、その物件の利回りをより高くするために、1部屋あたりの面積を狭くして、部屋をより多くするということがなされています。

私が所有しているファミリー向け区分所有は、購入した当時、築年数25年程度のものが多かったのですが、表面利回りで6%程度でした。今の不動産市況では悪くないと考える方もいるとは思いますが、6年前の東日本大震災の時はワンルームで8%を超えるものもありましたし、1棟でも8%を超えるものがあったので、利回りは相対的に低いものでした。

従って、ファミリー向け区分所有を不動産投資の対象としていない方が多いのです。
表面利回りが高ければ良いという訳ではありませんが、毎月のローン返済額もあるので、ある一定以上の表面利回りがなければ購入リストにも載ってこないというのが現実です。

2 . 賃貸期間は長くなる可能性もある

6年賃貸経営をしてみての感想なのですが、ファミリー向け区分所有というと、入居者がファミリーになる可能性が高いということもあり、入居期間が長いという印象を持たれている方が多いかと思います。

しかし、必ずしもそうではありません。

例えば、小さい子供がいる新婚夫婦が入居するケースでは、子育てが落ち着いたら家を購入して住もうと考える方も結構います。そういった方々は2年~3年で退去する場合が多いです。

また、所得が高いということは滞納されないという意味では良い事なのですが、高年収の方は基本的に家を購入する可能性が高いです。過去に年収1,000万円以上で私の所有する部屋に入居していた方も2年~3年で退去してしまいました。

しかし、老夫婦、子供がいない、かつ、年収がそこまで高くない40代の夫婦等、あまり移動する機会がなく、だからと言って家を購入する理由もない方はかなり長く住んで下さる方もいるのは事実です。

私が購入した物件の内、2部屋は購入した時に住んでいた入居者が未だに住んでくれています。従って、この2部屋に関しては、6年間家賃が入ってきているだけでほとんど手間がかかることなく収益を享受することが出来ています。

ワンルームで入居期間が5年を超えるということはあまりないことだと思いますが、ファミリー向け区分所有では、条件が揃えば長く住んでくれる可能性もあるということです。

従って、ファミリー向け区分所有の賃貸期間について、基本的に長いという表現は正しい表現ではなく、条件が揃えば、賃貸期間が長くなる可能性があり、場合によっては5年超入居してもらえることもあり得るという表現が正しいのではないかと考えています。

3 . 築古でも出口戦略が立てやすい

通常、ワンルームや一棟では購入者は投資ローンを利用して購入します。
しかし、ファミリー向け区分所有では住宅ローンを利用して購入する方もいます。

投資ローンの融資可能期間は、経済耐用年数 - 経過年数というのが基本です。
従って、RCであれば経済耐用年数47年、仮に築年数30年の物件を購入しようとしたら、融資期間は17年となり、購入者のローン返済額が大きくなり、購入可否に大きく影響します。

しかし、住宅ローンでは、購入者がずっとそこに住み続けるという想定の為、物件の築年数に関係なく、購入者の年齢や属性に問題がなければ例え築年数が40年であろうと、35年のローンを組んで購入することが出来てしまいます。

従って、ファミリー向け区分所有においては、築年数が古くても、立地や建物の状態に大きな問題がなければ売れる潜在顧客は多いということになります。

不動産投資における最悪パターンの1つで、ローンの返済に滞り、手元の現金がないため所有物件を売却しようとしたけど、買主が見つからなく自己破産してしまうという流れがあります。

ファミリー向け区分所有は上記の通り、ワンルームや1棟と比べると売却できる可能性が高くなるケースもあるので、これも1つのメリットだと言えます。

以上、ファミリー向け区分所有投資の主なメリット・デメリットをお伝えさせていただきました。

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